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1998年关于住房制度改革的思考和讨论 (一)(2000.04.11)
作者:郭树清    发布:2004-06-23    阅读:8156次   

  1998年关于住房制度改革的思考和讨论  

  住房改革几个难点的解决办法

  
  (50人论坛.北京)去年年底中央再次提出要加快房改,社会各界十分关注,城镇百姓更是引颈期盼。然而,根据多年经验,许多人担心房改会再一次雷声大雨点小,迈不出实质步伐。下面仅就房改可能遇到的难点问题谈点意见。  

    一 关于是否要全面实施房改  
  朱总理去年12月提出“增加补贴、提高房租、买房分期付款”的总体思路,我认为是十分正确的,而且也是完全可行的。这是一个抓住重点又全面推进的思路,目前其实施条件已经具备,甚至可以说非常成熟。全国公有住房价值达数万亿元,每年国有部门用于住房建设和维护的投入达数千亿元。高收入阶层从租住廉价公房中的实际得益和不断增加的公房私租收入,据估计也有数百亿元甚至上千亿元。更重要的是,随着市场经济的深入发展,住房商品化观念已十分普及,改革的必要性已尽人皆知。  
  然而在具体研究如何贯彻落实大步房改的方针时,又遇到了种种问题和困难。为减少矛盾,常常会想出许多局部改革或单项推进的方案。这些想法其实并不能回避矛盾,一经实施还会进一步制造新的麻烦,为下一步改革埋下障碍,住房制度客观上必然地涉及到多个方面,包括工资、成本、收入分配和再分配、劳动力流动、房地产市场、住房金融、居民储蓄、建房投资及资金流转以及财税体制等等,必须有助于从多个方面理顺关系,形成新的住房分配机制。从小平同志1980年发表房改的系统谈话到国务院1994年的决定都是整体考虑的。90年代初上海“五位一体”的成功经验,及近些年深圳、西安、绵阳等先行城市及目前正在准备的山东等省市的方案,都是综合配套的。  
  单项推进的毛病显而易见。不提高租金 ,老百姓买房就没有积极性;旧房政策不变,新房很难真正进入新体制。况且新房旧房的划分本身就是非常相对的,而且黄金地段上百年的旧房比之边远郊区新建的别墅可能更加昂贵。如果我们只提高新房售价并给买者较多补贴,没资格买房的人就会十分不满;如果补贴过少,有资格买房的人就会与过去买旧房的政策攀比,各地各单位最终将不得不让步,低价或变相低价卖房。新建公房一般绝大部分配给已有住房的人,甚至是已经买过一次房的人,真正配给无房户的只是极少数(他们往往住别人倒出来的旧房),新的补贴买房政策并没有改变过去不合理的分房体制。如果只给买新房的发补贴,将来补贴必然进入工资(因为成本要真实,劳动力要流动)就会十分难以操作。如果补贴买房后给职工完全产权,无论年轻年老都会力争,明天下海或出国,住房可以完全由自己支配,等于国家或单位白给几十万元甚至上百万元。但是如果一次补贴还算国家产权,那无异于目前的部分产权售房,对群众住房消费很难有新的促进作用。  
  只有整体推进房改才能有效带动经济增长。所谓只有新房出售才会带动经济增长的观点是错误的。住房能够提供的GDP主要在两个方面:一是作为住宅建筑业,它要创造增加值,其构成是建筑企业的人工费、利润、设备折旧和流转税;二是作为房地产业,房地产买卖大多是重复交易(类似于零和游戏),不创造多少增加值,住房服务创造的增加值主要是租金 ,其构成是住房维护费、管理费、投资利息、经营利润、折旧等等。在市场经济国家租金占GDP的10%左右,因为不仅包括出租房屋,还包括自有住宅(也按市场租金折算)。所以第二项常常是第一项的许多倍。目前我国房地产业增加值因租金很低,只相当于GDP的不足2%,据估计,月租金每平米能提高一元钱,可以使GDP提高一个百分点。当然还有一个如何处理价格指数的问题。可以非常肯定的是,如果今年建房规模和去年相同,售房并不能带动经济增长,但是提租后用于住房的消费增长,是最终需求增长,就可以带动经济增长。另一方面,如果买房的人增加许多,导致住宅建设规模扩张,肯定会带动经济增长。然而,真正有能力买房的人特别是买新房、大房的人,大都是已有旧房住的人,如果没有统筹考虑的改革政策,他们就不会积极花钱增加住房消费。  
  
        二 关于所谓“没有承受能力”  
  房改步履蹒跚,最大的障碍是所谓“没有承受能力”。这是一个蒙蔽我们多年的认识误区。实际上,我们有多少实物房屋和建设规模,我们就有多大的承受能力。如果把住房的租金和售价都提高到目前的重置价格水平(按建设部的估算数字平均每建筑平方米售价1500元,月租金10元)然后要求财政和企业净增加一大笔钱来补贴,无疑是不切实际的。这样去考虑问题不符合住房收入分配性质,是把过去和现在,今后混为一谈,差不多等于说发展经济只靠青年人干活,中年和老年人都回家休息一样荒唐。  
  然而,如果把盘活存量和翻明暗补结合起来安排,则实物分配转变为货币分配完全可以平衡有余。具体有三种可利用的资源。  
  一是存量资产,公有住房是从职工劳动报酬中统一扣除后形成的。设想40年前我们就实行了公积金制度,归集的钱建了现有的公有住宅,那么在此期间工作的人都对应有一定数额的资产。全国有30亿平方米公房,平均按1500元价格计算,共有价值4.5万亿元。假如我们现在从中划出3.3万亿元为国有单位职工建立一个基金,那么国有部门(包括所有机关、事业和企业)职工1.1亿人,每人平均就可以有3万元记在个人账户上。由于目前职工平均工龄是20年左右,所以按工作年限均摊,大体上是每人每年对应有1500元钱。这样,工作40年的人有6万元,工作10年的有1.5万元,工作2年的有3000元可以分别记在个人账户上。这个存量资产基金不能提取现金,只能有一个用途,按规定的办法抵交购房款或抵交房租。假如一对夫妇工作30年,两人共有9万元记在账上,当他们买一套80平方米的住宅,就可以只付3万元(1500×80-90000=30000),假定公房全部售出,4.5万亿元中有3.3万亿元被抵扣,总量上还可以收回1.2万亿元的现金,如果不是全部售出,有一部分公房是提租到成本水平(建筑面积每平方米10元,使用面积13.33元),那么公有单位的职工同样可以使用自己的存量账户按规定抵交一部分房租。从道理上讲,两种情况没有实质区别。总之,通过租售改革,国家将向职工补偿3.3 万亿元,同时还获得价值1.2万亿元的资金用于支持经济实用房的连续建设和安置城市贫困居民。  
  二是住房公积金所归集的资金,据估计迄今为止,已归集的公积金数额达到1000亿元。公积金可以用于职工购房、建房和修房,也可以允许用于缴纳房租。因为不论是单位代缴的部分还是个人缴纳的部分,从其来源的性质讲,都是劳动力成本的组成部分,也就是说,应当归于工资中的住房消费含量。所以如果大幅度提租后,使用公积金缴纳一定比例的房租是非常自然的、合理的,其实质无非是使一部分属于个人所有的资金转化为属于国家所有的资金,而且可以全部再用于建设经济实用房周转,于国于民都有好处。  
  三是财政和各单位用于住房建设和维护的资金。财政每年都要为机关事业单位职工新建住房支出一笔资金,各企业、事业单位程度不同也都有一定数额的资金直接用于住房建设和维护。实行成本租金和售价,除极小部分有特殊需要之外,这些资金应全部由暗转明,按照职务待遇和住房标准均衡地补给职工,这种新增补贴如果一步进工资发个人有困难,也可以由职工所在单位代管,也可以直接拨给住房资金管理中心,由其为职工个人建立补贴账户,并代职工缴纳住房费用(租金或买房分期付款)。  
  上述三种资源都是房改可利用的现实资源。职工买房(包括新旧公房和安居房)可以用三种来源的资金付款或抵交,租房也同样可以这样做,承受能力的问题从总体上就得以解决了。假定一户职工夫妻双方工龄20年,住一套60平方米的住房,目前房租一月100元,两人存量住房资产账户上有6万元,两人月工资水平合计1200元,公积金账户上每月增加120元,房改后单位每月各补30元,共60元;如果提租到成本水平后没有买房,则每月房租需增支500元(人均250元),那么他们首先要用新增的补贴60元,再用公积金120元,其他还有320元就可以允许其动用存量住房账户上的资金来抵交。这户居民没有新增一分钱的负担,但是房租提高近8倍。当然,方案设计上,也可以适当让居民多交一点现金,还以上户职工为例,假如提租后允许他们使用存量账户抵交250元,那么夫妻双方就要各从工资中多掏35元用于住房消费,但是他们的存量账户就少缴70元,算总账,这户职工也没有吃亏,同样在其可承受的范围之内。  
  
         三 关于如何处理结构性不平衡问题  
  去年元月在听取房改汇报的会议上,朱总理曾经指出,住房福利分配在结构上是严重不平衡的。这个判断抓住了房改困难的症结所在。从计划经济到市场经济,不仅存在着年轻人和老年人、有房户和无房户、住的大和住的小的差别,更大的问题是部门和单位之间住房资源的分布极不平衡,这是因为与前苏联和东欧国家相比,我国城市住房的社会化程度非常之低。过去十几年来,房改方面做了许多探索,也取得很大成绩,但是单位所有制和行业结构不平衡问题在某种意义上说,得到进一步加强。企业效益好坏不同,建房能力不同,提租后增发货币补贴的能力也不同,而且实际上已有相当大一部分企业连原来的基本工资都发不出来了。同是政府机关住房情况也差别悬殊,各部门实际可以支配的住房资源不论是存量还是增量都不一样,例如计划、财政部门和文化、教育部门显然不能相提并论。事业单位更是各不相同。一般说来,房多的单位常常也是钱多的单位,房少的单位往往也是钱少的单位。实行成本价租售改革,前者的职工既能优先买房,又可以负担租金;后者的职工想买房既缺少房源又缺少资金,继续租房也会感到力不可支。问题是显而易见的,不同步推进住房的社会化,就很难推进商品化和货币化。我们要靠新的机制调动企事业单位增加住房资金的积极性,而不必总害怕他们不建房,少建房。  
  住房分配是对人的收入分配,因此,必须按照社会主义市场经济的分配原则区别不同人群。合理而可行的方案,必须是一个能够克服结构障碍的方案。  
  前面提出的充分利用三种资源的办法,已经为从根本上解决结构问题奠定了基础。一是设立存量资产基金,虽然全国统一实施比较困难,但是在同一城市内是完全可行的。而且在一个城市内前期划分两三个部门(例如行政、事业、企业)区别对待也是可以的。相同工作经历的人每人都有相同的一笔补偿基金,从根本上消除了攀比摩擦,而且也淡化了有无住房、房大房小的差别。集体企业职工也可参照国有企业职工的办法执行。没有存量资产基金账户的人,是住公房的个体户、私营企业主、三资企业职工或进城经商务工的农民,他们应该而且有能力承担合理的市场租金(实际上他们其中有许多人已经是高价租房)。这些人交回的钱,正好增强了总的住房资金的运转能力。二是公积金可以用来买房也可以用来付租,对买房的人和租房的人都方便,对职工单位也有利。因为大幅提租后,单位有钱再增加住房的货币补贴当然更好,无能力再增加也可以说得过去,因为毕竟已经有相当于职工工资10%的现金可以用于补贴职工。三是大步推进房改后,财政用于机关事业单位建设和维护住房的拨款,改按职工职务发放津贴,透明度大大提高,从根本上解决了增量分配的公平化问题。企事业单位职工也会赞成新办法,多数企事业单位的领导也会认识到自己建房分房费时费力而且最后还有许多不满意,不如改为货币化公开分配。这个新的体制会创造出一种机制,自动地不断地推进住房分配的货币化。因此,从总体上看,这样改革,不会减少现有的住房资金。  
  对于各种历史遗留问题,考虑要越细越好,处理则能粗便粗,尽可能少触动既得利益。例如,出售公房,现住户有优先购买权或租购选择权;有些领导干部子女居住在父母单位住房,如果他们不超标,便可统一参加房改;原在国有单位工作现已下海或出国者,也可考虑给予与其过去工龄相对应的优惠。为了保证房改顺利实施,还需采取以下政策措施:  
  1.建立城市统一的住房资金管理中心,将住房出售和提租后增收的资金严格地统一管起来,逐步打破住房的单位所有制。难度较大的城市,也可采取过渡性措施,例如市里与各单位售房收入分成或市里出售新建住房给予定向照顾,等等。  
  2.鼓励企事业单位多种途径筹措资金为职工增加住房的货币补贴,鼓励单位补贴职工购买商品住宅,不提倡单位自己建房和分房(临时性宿舍除外),在建项目可移交城市住房管理中心。  
  3.停产、破产和其他不能定额发放工资的单位,原则上房改后不增加这些单位职工的负担。可以允许他们使用存量资产基金账户抵交全部新增房租,买房可由公积金提供政策性贷款(允许从职工重新再就业后开始偿付本息)。  
  4.对于丧失工作能力或因其他原因而生活困难需要救济者,买房时除使用个人存量资产基金账户之外,不足部分可申请补助,由基金代付;如现住房不能出售,则可以申请减免新增房租。  
  5.由市政府统一组织,由住房资金管理中心统一出资(使用售房和提租的货币收入)建设不同面积的经济住房,安置离退休职工和优抚照顾对象。此类房只租不售,租金可缓交,必要时也可核免。有能力的城市,也可对部分下岗职工如此安排。  
  通过采取上述诸措施,房改方案不仅可以使大部分在职职工受益,而且也可以使生活困难者的住房条件得以改善。其原因在于住房分配公开透明会提高效率,而且还可以采取合情合理的方式来抽肥补瘦(非公有部门职工住公房必须按市场成本付费,公有部门的职工则可以用个人账户抵扣)。改革没有不成功的道理。  
    
        四 关于住房消费合理比重的确定  
  按照前述方案,改革后住房消费的比重会逐步提高。特别是对于年轻职工来说,由于没有多少存量资产基金来缓冲,马上就要增加货币支出,在大城市居住的职工,住房消费的比重可能要更高一些。除此之外,如果不同地段的房价能充分反映级差地租,那么,住在市中心的居民在同样条件下要比住在偏远郊区的居民多付出一倍甚至几倍的房租。  
  鉴于以上情况,我们不应再提房改的目标是使职工家庭住房消费占全部收入的15%,而应说一般不低于这个比重。据估计,新参加工作的大学毕业生工资平均每月400元,加上公积金和可能新增的补贴,可以达到500元,如果租住一间10建筑平方米的小房间,一月支出100元,占其收入的20%。如果住集体宿舍或与别人合租房间,其支出就可以低于20%。但是,对于已经工作5年后成家结婚的一对年轻夫妇,每月的住房消费就可能达到400多元,其双人收入大概在1200元,这样住房消费就会占到收入的30%左右,甚至更高。根据其他市场经济国家和地区的经验,人口稠密地区和大城市,居民住房消费的比重可达30~50%。  
  这样高的住房消费比例对许多人来说,似乎难以相信,可是实际上早已有不少年轻人高价租房,甚至国家机关也不罕见(例如国家体改委现有5人在社会上租房,月租金在300元以上)。住房改革后,商品化环境进一步发展,人们的观念会迅速转变,为购房而长期储蓄的行为将越来越普及。  
  为促成住房消费的合理化,必须充分发挥住房金融的作用。银行系统要进一步放开胆子向居民购房提供抵押贷款,期限可更长一些,利率可更优惠一点,按揭的比例可更高一些。国内一些城市的试点经验表明,向居民提供住房抵押贷款形成呆坏账的可能性极小(大概在千分之一或万分之一)。目前银行资金宽松,选择扩大住房抵押贷款,比之发放工业贷款或其他贷款不知要安全多少倍,合理多少倍。这是一件两全其美的事,政府应积极推动并从多方面给予支持配合。  
    
        五 关于保持政策连续性和防止消极后果  
  实行前述方案,非常容易与过去的房改政策相衔接。过去售房也给了各种折扣,只是工龄的差别不够大,年轻和年老掏的现钱差别不够大。有利条件是,已出售的住房,往往是部分产权,完全产权的也未正式允许上市。所以可以根据新的办法进行调整。总的原则应当是:(1)同等条件下,不能让早买房的吃亏;(2)同时期内买房和租房的得失大体相等;(3)不能出现国家向个人倒找钱的事情。  
  按新方案买房之后,随即就应允许其上市转让。各地可根据自己的实际制定临时性的住房二级市场条例,包括临时性的交易税费比率,为今后的修改完善留下余地。这就不会发生太大的失误。还应及早考虑到的是,将来城市规划修改,有些公共设施建设需要征用某些住宅区土地,为防止住房私有者漫天要价,可预先规定政府有权按经过中介机构评估的价格收回住宅,这一点可以用法律法规的形式确定下来。  
    
        六 近期房改的当务之急  
  着眼于从根本上转换住房分配机制,同时考虑增加国内需求,保持国民经济快速健康增长的需要,房改工作要全面展开。  
  一是加大宣传力度,广泛发动党政机关和各种社会团体,为房改造舆论,让老百姓明白政府取消福利分房的决心,早买房早得益,晚买房付出的成本更大。  
  二是立即着手分期分批开放已售公房的二级市场,放弃原来的5年时间限制,让交易活跃起来,并且对售房买房者给予特殊优惠。  
  三是按照成本价售房,补贴按工龄计算。工龄少的人买房,补贴不足可先向单位和住房基金借款,等总的方案出台后再统一处理。  
  四是由中央银行负责动员商业银行,广泛开展针对居民的住房抵押贷款,必要时可限时限量完成一定任务(纯属启动期临时措施)。  
  五是在满足基本条件的前提下,银行系统可敞开提供安居工程贷款,地方政府统一按房改方案出售和补贴安居工程住房。  
  六是立即开始研究提租,应要求各地在下半年必须出台一提租举措,明年再迈出更大步伐。  
  此外还要抓紧登记、清理公有住房,建立职工个人住房档案,完善住房资金管理中心等等。  
  相信在采取上述措施后,今年的房改必有新的较大突破,明后年就可初步建立起符合社会主义市场经济要求的新的住房体制。  
  *本文是一份报告,作者就住房改革的难点问题提出的具体解决办法,写作日期为1998年3月15日。  
    用存量资产理顺存量问题

  
  房改是一件经济大事,也关系到社会和政治,做好了功德无量。现在的条件完全可以做好。  
  1.房改涉及千家万户,非常复杂,但是房改也是当前各项改革中对经济带动力最大、难度较小、最能使群众迅速普遍受益的改革。最主要的一个原因是,我们有数量庞大的公有住房,其价值不像机器设备,不仅没有随时间推移而减少反而不断增长。30亿平米公房历史造价1万亿元左右,重置价值则高达4.5万亿元。使用这样一笔巨额财富,完全可以把过去扭曲了的分配关系理顺且不引起任何大的震动。就是说,住房商品化后不仅一般居民可以买得起房或租得起房,而且亏损企业职工、下岗职工也可以改善其居住条件。这绝不是天方夜谭。假定存量公房价值的20%变现后集中,就是9000亿元,完全可以用来为低收入阶层提供住房保障。现有公房资产价值的大头(80%)则可以拿来为老职工建立存量资产基金个人账户,在租售价格提高到成本水平后,职工可以用其抵交很大一部分住房费用。这个基金账户初看上去似乎是虚的,其实不然,它是实实在在的资产账户,只不过用途是单一限定的。当我们把群众该得的利益明明白白偿付给群众时,居民就会动用自己的积蓄增加合理的住房消费。经济发展就能由此获得一个很强的带动力。  
  2.存量和增量不能相互替代,但应当统筹安排。存量是指已形成的公有住房资产,增量是指将用于住房建设、维修和管理的货币资金。前者体现过去的分配关系,后者则体现今后的分配关系。两种资源性质不同,使用也应有质的区别。十几年来房改的最大失误在于没有考虑要充分利用存量资源,没有看到正是靠它才能解决历史遗留的问题。住房不同于猪肉,其分配和消费的规律不同,因此取消暗补的方式方法也不应相同。在市场经济条件下住房收入是工资的组成部分,自然是连续地逐月发放,职工积累多年才能买得起房或租得起较好较大的房。计划经济的实物分配是一次性分配、一个职工参加工作20年还可能没有获得住房分配,但是一旦分到住房,就等于给他预支了今后20年的住房工资。因此,必须把过去计划经济形成的住房分配按市场经济规则来倒扎账,就是说要用存量资产理顺存量问题。我们过去不懂这个道理,总是想用增量资源来解决存量问题,结果改革始终迈不出较大的步子。增量资源只能逐步理入工资,就是说普遍地、按月地给每个职工以货币津贴。如果使用增量资源为买新房的职工发补贴,无非是使原来的分房成为分补贴,还是一次性的随意性很大的分配,本质上还是计划经济的实物分配。不公开、不透明和不公平的问题依然如故。由于永远会有新的无房户和不达标户,排队分补贴就难以断头,转为工资性货币分配就没有时日。  
  3.使用存量资源对职工进行补贴或补偿,最基本的依据应该是工龄,在此基础上再考虑职务和贡献的因素。现行房改政策最不合理之处在于,对不同工龄的人群给予的实际优惠差别太小。常常可以看到这样的现象,一个58岁有40年工龄的人,买一套房子花1.8万元,而另一个28岁有10年工龄的人买同样一套房子只花2.5万元。实际上对后者可以要求他多支付5-8万元,因为他还有至少30年按市场化的工资水平挣钱的可能性,他也理应通过一定期限的积累才能最终获得这套房的产权。他当时不能支付房子的全部价款,可以为他提供政策性和商业性贷款。  
  4.我们总想离开住房的社会化去实现商品化和货币化,这是绝对不可能的。单位建房管房正是我们改革要取消的做法,所以要把存量住房逐步从单位中剥离出来。如果售房的钱又全部返回到单位,这个过程会遥遥无期。因此应当提倡或要求把各种公有住房资金、资产统一归集起来管理。从道理上讲,国有资产所有权是统一的,新企业的房子是用老企业积累建设的,虽然有的单位用自己的收入新建了一些宿舍,但是从产权追溯关系上讲,仍然是国家统一所有的,不存在企业或单位所有制这样的经济和法律依据。有同志担心这样做对现有利益格局冲击太大。其实不然。绝大多数单位的领导对建房分房的事情十分头痛,盼望分离出去。至于利益调整力度,可以根据具体情况来掌握。为减少改革的阻力,适当照顾既得利益也是应该的。比方说,一般不再追究过去分房的合理不合理问题,承认有户口的现住户都有权参加现有的房改。除非占用超过标准的多套房屋,一般不要求什么人退还住房。  
  5.提租和出售必须配套,否则就达不到预期的改革目的。在租金处于低水平的情况下,低价售房绝对不可避免。如果房价相对高于租金,居民的市场经济意识越强,越不会舍租求购。从其他多种因素来考虑,不应当要求所有新房都“只售不租”。在完全市场化的经济中,住房的租售都各占一定比例。我们目前的情况更特殊。绝大多数可能的新房购买者都是租住在廉价公房里的住户。因此新旧房不联动,租售不配套是推不动的。大幅度提高租售价格后,允许老职工使用自己的存量资产账户抵交一部分,使用公积金再抵交一部分,完全新增的负担就很小了。当租金从平均1.2元提到平均10元时,不合理的结构问题自然会得到缓解,多住房多交钱,要想占有住房就要花费多年积累。大幅度提租不仅可以有力地促进售房,其本身也直接增加社会的总消费,刺激需求。各单位为职工增加的货币津贴和住房公积金,绝大部分在提租后就能收回,可以统一用于新的住房建设和政策性抵押贷款。因此也不存在原来的住房资金流失或转作他用的问题。对困难企业职工还可以考虑给予一定量的减免。这样改革就不会有什么承受不了的问题。  
  6.为职工购房提供政策性和商业性贷款,政府和银行都不会有太大风险。住房的分配和消费性质决定了购买者不可能也不应该一次付清房款。市场经济国家居民拥有和出售的住房,大都属于抵押贷款尚未付完,这丝毫不影响二级市场的流动,只不过是确定实际成交价格水平的一个因素而已。房改后有相当一批人,特别是中青年,欠了公房基金或银行的贷款,应当是非常正常的现象。如若不是这样,那就有理由怀疑房改的政策是一种不成功的糊涂政策。应当通过制定法律法规,明确有关执法部门对维护抵押信贷的合同负责,并明确由市政府负责建造一些简易住房以供违约后强制性搬迁所需。但是退一万步讲,目前贷款给居民个人比之贷款给国有工业企业不知要安全多少倍。  
  总之,应当根据“存量按照工龄补偿、增量分步理入工资、统一提高租售价格、多种支付并存过渡”的思路推进住房改革 (参见“关于住房改革的简单图示”)。中央应明确一些基本的原则,具体方案由各地以城市为单位进行测算和制定,今年做些准备,明年就可以全面推出。只要做好宣传,对当前的住房消费就能很快发挥积极影响作用。  
  今年下半年应该也能够采取较大的房改步骤。我们已经宣布从今年7月1日起停止福利分房。凡是新建成的公房,入住者必须支付较大数额的资金,能买则买,不能买也可暂先买低息住房债券或交抵押金。具体办法和标准可由各地方自己制定。但是,一个总的原则应该是,统筹考虑与过去和今后的房改政策相衔接,要有助于尽快向市场化过渡而不要设置新的障碍。尽快开放二级市场交易,积极考虑提租迈出步子。在提租的同时,增发一定数额的工资性补贴,对特殊困难人群则给予减免。对买新房者给一次性补贴,最好是按工龄计算补贴数额,拉开职工之间的差距。个人现金支付和补贴支付之外的部分由银行贷款或住房基金临时借款解决,明年总的方案出台后还可再统一调整。  

    附:关于住房改革的简单图示

  图1、目前城镇居民货币收入水平(阶梯型)  
    
  说明:将社会就业人口按上述七类分组,各自平均的货币收入水平呈现一个逐级下降  
  的态势。毫无疑问,对住房租售价格提高后的承受能力差别极为悬殊。

  

  图2、目前城镇居民实际享用公有住房的分布(相反的阶梯型)  
  说明:上述七类人群目前租住(包括参加房改购房)公有住房的分布格局,正好与货币收入水平的结构大致相反,国有企事业单位职工只有极少部分拥有私人住房,非国有企业职工仍有相当一批人占有公有住房。这种格局给人以启示:非公有部门人群住房应该多掏钱,而且也掏得起钱。但是房租和售价只能统一提高,不可能一户一个价格。可行的办法是:统一提租和按成本价出售,然后对不同人群有不同的补助。 


  图3.目前公房租售价格条件下各人群实际承受的住房支出和可能增加支出的潜力  
  说明:(1)目前居住公房的职工平均用于住房的支出只占其家庭收入的3%左右.分组来看,各自可承受的增支潜力很不相同。(2)最底下阴影部分是目前的实际住房支出,次阴影部分是可增支的潜力。从图中可以看出,这部分数额特大。(3)租金和售价必须是成比例的,在目前的租金水平上,可能的售价是180元/M2(按1∶150计算)。不管名义售价是多少,经过七折八扣后最终能收到的钱总在200元/M2左右。