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关于房地产与金融风险的几个问题(二) (2003.7.14)
作者:魏杰    发布:2004-04-16    阅读:6810次   

关于房地产与金融风险的几个问题

作者:魏 杰          出自:


    总之,我觉得我们恐怕还是要加快银行体制的改革。如果银行体制不改革,那么房地产商必然会把自己的经营风险转化为银行的金融风险,因为它可以通过各种非规范的方式达到自己的目的,例如去腐蚀银行的员工,尤其是银行的最高负责人。我们发生大量贷款违规发放和对银行产生重大损害的案件的主要原因,都是一些房地产商对于银行负责人进行贿赂,从而导致贷款违规发放,违规发放的贷款最后必然成为银行的金融风险。因为,通过各种腐败的方式获得贷款的人,当然不会去考虑自己承担风险的问题,必然会把这种风险转化为银行的风险。所以,我们认为中国金融改革的一个重要问题是要加速国有银行的改制。国有银行不改制,最终恐怕国有银行的不良贷款,以及因为不良贷款所产生的金融风险,是很难从根本上消除的。这是我们认为中国金融体制要解决的第一个问题。

2、调整直接融资和间接融资的比例


    我们国家现在在融资活动中占最大比例的是间接融资,也就是银行融资,直接融资所占的比例非常少。在这种间接融资比例过大的条件下,所有房地产商的资金来源,当然只能去向银行搞贷款,不可能去搞直接融资。不可能搞直接融资的结果,就是房地产产业的发展主要靠银行,因而一旦房地产领域出了问题,就会转化为银行的金融风险,也就是由银行承担风险。所以,我觉得我们要从根本上防止房地产的泡沫导致为金融风险的一个最为重要的问题,就是要提高直接融资在整个融资活动当中的比例,最大限度的降低银行间接融资的比例。因为,在直接融资条件下,投资者会考虑金融风险问题,往往会自觉地防范金融风险。即便是出现了风险,承担风险的也是投资者本身,而不是银行。所以,在这种条件下,投资者失误的状况一般不会引发金融风险。正是从这一点出发,我们认为我国是不是应该加大直接投资在整个融资活动当中的比例。由此,我们要求我们应尽快对房地产商放开直接融资的渠道。也就是说,应该放开房地产产业的上市融资,以及产业基金等,当然包括要进一步放开各种信托活动,通过信托活动,能够组织投资者直接进入房地产投资,最终把风险防范分散在各个投资者身上,从而不至于一旦出现房地产泡沫的时候,会导致金融风险。直接投资的重要优点之一,就是可以把风险分散在不同的投资者身上。我们认为,只有这样,才能最后保证房地产产业和金融业的平稳发展。

    我们现在有人很害怕放开直接融资,认为放开直接融资会引发更大的金融风险,这种看法是不对的。因为放开直接融资后,任何投资者都会自身考虑防范风险的问题,尤其是即使是出了风险,那也是投资者的经营风险,而不是银行的金融风险。所以,我认为我们应该加大各种直接融资的比例,要全方位放开直接融资。不仅仅要在信托上放开,通过信托推动直接融资活动,而且还要放开房地产产业基金,甚至可以放开房地产产业自身债券的发放,以及包括通过上市在内的各种产权交易方式,来推动房地产产业的直接融资,使更多的投资者能直接进入房地产投资领域,从而从根本上实现对金融风险的防范。

四、保证房地产市场需求的稳定增长是防范房地产泡沫及其引发金融风险的重要内容

    也就是说,我们防范房地产泡沫引发金融风险的重要的方式,不是抑制正常的房地产需求,而是应该培育和推动房地产市场需求。我们要把防止房地产泡沫及其引发银行金融风险的关键,放在优化房地产的供给方面,而不是抑制房地产的需求方面。比如说我们为了防范房地产的泡沫影响到我们的金融风险,就可以提高按揭的比例,可以提高房地产商自己所拥有的资本金比例,包括对按揭者信用状况的掌握,以及房地产商的信用状况的掌握等,通过这些方式,来防范金融风险,而不应该限制有些人买房子。目前,我们在这方面有一个重大的失误,就是限制有人买房子,尤其是限制富人买房子。比如说我们规定不能再搞高档房以及别墅等住房的政策,实际上就是不对的。因为我们国家实际上已经存在着很大的收入差距,这种收入差距应该表现为消费的差距。收入差距能够表现为消费差距的时候,收入差距就会对整个国民经济有推动作用。如果我们仅仅承认收入差距,而不承认消费差距,那么这种收入差距往往会影响国民经济的正常发展。我们既然已承认有收入差距,那就应该承认消费上有差距,尤其是要承认住房上有差距。有人住一般的经济适用房,而有的人则住高档房,这种住房的差别是很正常的。因为前提是我们已经承认了收入差距,而且承认收入差距是很大的。也就是说,我们承认的收入差距要反映在住房的差别上,因而有人房子差一点,有人房子好一点,这是很正常的。所以,房地产市场应该是一个有房产差别的市场,而不是大家都住一样的房子。因此,我们不应该限制一些高档房和别墅的发展。因为,我们对一些富有阶层,就是要提供这种所谓高档房和别墅,因为只有这样,才能把他们的钱转化为消费,才能促进整个国民经济发展。我们如果要限制高档房和一些别墅项目的发展,那么最后必然会既不能解决我们房地产中的所谓泡沫问题,也不能防范因它而引起的金融风险问题。所以,我认为限制住房差别的政策是不可取的。

    另外一个问题,就是我们不能在住房贷款上搞歧视政策,因而不能规定买第二套房的人在贷款上不能享受低息,这个政策恐怕不好执行。因为在贷款上,只要任何贷款人符合国家的贷款政策,也符合贷款上的信用的标准,有信用,那么就完全可以贷款。现在我们规定买第二套房的人不能享受低息补贴,不能享受别的补贴,这就需要思考,因为有人可能买房子就是为了投资,只要他的按揭比例达到我们的要求,符合各种规定,而且有信用保证,那就应该鼓励,否则我们恐怕很难解决问题。所以,我想在防范房地产泡沫及其它所引发的金融风险中,是不是不能去靠限制市场需求来解决问题,而应该是培育这种市场需求。关键是要从优化房地产供给方面来考虑问题,就像我们上面谈到的提高按揭比例,考察按揭者的信用状况等,如果从这个方面考虑问题,可能更有利于防范房地产的泡沫及其所引发的金融风险。

五、房地产商的自律是防范房地产泡沫及其引发金融风险的重要工作

    因为目前房地产商的自律程度很差,所以往往就把自己经营风险转嫁为银行的金融风险,这是一个值得关注的问题。因此,我认为我们是不是应该考虑和研究房地产商自律的问题,也就是房地产商必须自我约束的问题。从这个角度来讲,我认为中国房地产泡沫的产生及其影响金融活动的一个重要原因,就是有的房地产商不能正确按照市场规则办事,比如说危害银行及消费者利益等,因而最后会导致中国房地产泡沫的产生,并且使泡沫最后转化为金融风险。从房地产商自律的内容上来看,恐怕有这样几个问题需要考虑。

    第一,房地产商必须要尊重市场。我们现在房地产市场非常好,人们对住房的需求不断提升,这种住房需求的提升,必然会产生房地产产业的快速发展,因而我们应该尊重这个市场,但是有人不尊重这个市场,其主要表现就是欺骗购房人,例如面积上做假,质量上不保证,不能按时交房等等,使得各种欺诈购房者的现象不断发生。房地产领域里的各种消费者投诉,已经成为我们国家投诉最多的一个产业。这就说明我们房地产商不能正确地对待不断增长的市场,如果继续采取这种欺诈购房者的现象,危害消费者主权现象的话,那就会必然使购房者的需求降低,最后受到损害的还是房地产本身。所以,我想我们房地产商应该在这个方面不断提高自身的素质,能够正确对待市场,能够积极培育和引导我们日益增长的房地产市场。否则,恐怕最后会使房地产产业会出现大起大落。目前,我们房地产开发项目很多,在这种开发项目很多的条件下,如果我们无视消费者应有的利益和应有的权利,那么,最终会限制消费者的需求,其结果必然是大量的房子卖不出去,最后导致房地产泡沫及其金融风险的产生。所以,我想是不是我们房地产商要自律,重要的问题是一定要能够正确地认识和看待市场。

    第二,房地产商要正确对待风险。也就是房地产商自身也要考虑勇于承担风险的问题。勇于承担风险,就要考虑提高自己的自身资本金比例。如果房地产商仅仅靠银行的钱来去做房地产的话,最后的经营风险全部都是银行的金融风险,而不是自身的经营风险,也就是把自身的经营风险都会转化为金融风险。所以,房地产应该提高自己的资本金比例。在房地产商提高自己资本金比例的条件下,运用银行的资金搞房地产,其结果就会使银行和房地产商共担风险。否则,就会把所有的经营风险都转给银行,这是不对的。但是,现在面临的问题是有些房地产商拿到一个项目之后,就成立子公司,而这种子公司的直接来源,又主要是银行贷款。其结果就必然是:一旦出现泡沫,泡沫就会成为银行的金融风险。需要指出的是,有些房地产商已经做了十几年的房地产,应该说自己的资金积累已经不少了。但是,每次在新项目开发上,却还是往往主要依赖银行,而不是提高自己的资本金,这种行为是不对的。就是说他没有承担这种风险的诚意,其结果都会把自己的经营风险转嫁给银行。所以,我认为房地产商自律的一个重要内容,就是要勇于承担风险,要想办法提升自己的资本金比例。尤其是那些有能力提高资本金比例的房地产商,更应该要考虑这个问题。否则,恐怕我们整个房地产的经营风险都会转嫁到我们的银行身上,这是一个极其严重的问题。所以,我觉得房地产商自律的一个重要问题,就是要提高自身的资本金比例。

    第三,房地产商要正确对待财富。因为房地产产业是一个发展较快的产业,财富积累也比较迅速。在这个条件下,我们房地产商必须要正确对待财富的问题。如果不正确对待财富,那么最终就有可能会无视法律,无视社会公德,无视社会责任。现在有些房地产商,因为积累了一定财富之后,往往就目中无人,而且没有法律概念,不仅没有考虑到自己应承担的社会公德,应承担的社会责任,而且违规和违法,比如说欺骗消费者,比如说偷税漏税的等等。因此,我想,房地产自律的重要内容之一,恐怕就是要正确对待财富,要看到拥有财富是我们国家改革开放给大家提供的机遇,拥有了这种机遇,才是拥有财富,也就是说,财富的拥有既是房地产商自身有能力的结果,也是整个社会提供机遇的结果。所以,拥有财富的人应该正确对待财富。在拥有财富的条件下,要有法律意识,不能拥有财富而无视法律,不能拥有财富而无视公德,不能拥有财富而无视社会责任。因为一旦没有法律意识,没有社会责任,没有社会公德意识,就会产生各种违反社会法律乃至社会公德的行为。这是我们房地产自律的重要内容之一。这方面如果不自律的话,最后的结果,可能就会出现房地产泡沫,这种泡沫也就有可能带来整个社会的金融风险。所以,我想自律的第三个方面就是应该要正确对待财富。

    第四,要不断的提高自己的竞争力,提高自己企业竞争力,尤其是核心竞争力。提升核心竞争力就要求我们的房地产商应该不断的在自己企业制度,企业管理,乃至企业文化上要不断的提升自己。我们应该看到我们现在房地产产业中的有些企业的竞争力是很差的。因为房地产产业在我们国家是新兴产业,容易赚钱,有的企业可能赚了钱,但是实际上核心竞争力并不是很强。因此,这就要求不少企业要进一步的提升自己核心竞争力,解决自身的问题。否则的话,会产生许多不利于自己发展的问题。我想房地产商是不是应该把提升自己核心竞争力,作为自律的内容。不要认为自身赚了钱,就因为自己企业是一个好企业。实际上不少企业竞争力是很差的,我们应该从这种核心竞争力提升出发,进一步加快房地产企业的改革,包括企业制度的改革,包括管理制度的改革,也包括企业文化的塑造,形成一个新的房地产企业。我们有一些房地产企业,实际上是刚刚成立起来,可能因为各种机遇也做了一些好项目,但是做好这些项目,并不标志着自身竞争力的提升。随着经济的发展,房地产产业的竞争力必须进一步提升,我认为要认真考虑这个问题。所以,我想房地产自律的一个重要内容,就是提升自己企业的核心竞争力,全方位推动自己的企业的改革,保证自身的稳健发展。

    第五,房地产商必须考虑自身的规模效益问题。也就是说现在我们房地产商数量太多,好多资质很差的企业也在做房地产。可能因为我们目前体制不规范,以及腐败的产生,会使一些不具有房地产资格的企业也在做房地产。因此,我们应该要加大这方面的竞争,使一些不应该做房地产产业的企业能够退出房地产领域。应该加大房地产企业规模的提升,一些小的企业,信用度不高的企业,不应该做房地产了,房地产产业需要有很强信誉度的企业来做,因而我们要在竞争当中淘汰一些房地产企业。最近,央行关于调整信贷的政策,可能会使一些信用差,资产小的企业退出房地产,这是很对的。所以,我不同意目前有人反对央行关于信贷政策调整的一个理由,就是这样做的结果可能会使一半以上的房地产企业破产倒闭,退出房地产领域。我认为这个是很正常的,那些资金量不够,信用度不高的企业,就是应该退出去。所以,我觉得使一些房地产企业倒闭,这恐怕是央行的规范房地产信贷政策的效果之一。我们不能因为这个理由而反对央行调整信贷的作法。尤其是有人讲,如果拿最近所公布的这种信贷政策为标准来衡量房地产信贷活动的话,我们国家房地产产业百分之九十的贷款都是不符合规则的,所以认为不应该实行这种新的规则,我认为是这不对的。如果说百分之九十都是违规的话,那么如果允许这种百分之九十的违规继续存在下去,其结果就必然会带来房地产的严重泡沫和和由此而引发金融风险。所以,我认为不能因为大量的违规,而不去实行新的规范。正因为违规,才要规范。我认为,这种规范可以使那些违规的企业退出市场,就可以让那些守规的企业有更多的市场份额和市场收益。所以,我想是不是应该考虑房地产商要遵守规则的问题。如果在我们房地产商贷款中,有百分之九十是违规的状况是真实的话,那就更说明我们央行发布规范房地产信贷的这种政策是对的。因此,我想房地产商自律的一个重要内容,就是遵守规则,不能产生大量的违规现象。如果产生大量的违规现象,最终会使这个产业的大起大落,并引发银行金融风险的产生。所以,我觉得恐怕房地产商自律的重要内容之一,就是应该要按照规则办事,不能有违规现象继续存在。也有人认为违规不一定是违法,所以往往对违规的问题不重视,实际上违规和违法是同样的事情,从房地产产业大起大落上来说,违规太多,往往会诱发泡沫,并由此引发起金融风险。所以,我觉得自律的重要内容之一,就是自觉遵守规则,按照规则办事,这是房地产自律的重要问题。
如果房地产商能够从上述五点进行自律,当然可以防范泡沫,防范泡沫,当然也就可以防范金融风险。所以,我觉得消除房地产泡沫和金融风险的基础,就是要推动房地产商的自律。使房地产商在自律中,形成防范泡沫和防范金融风险的社会基础。有这种社会基础的存在,才能真正防止金融风险和泡沫的问题。所以,我想房地产商的自律问题不是一个小问题,而是一个我们保持房地产持续发展和金融风险防范的一种重要的社会基础,应该从这一点来认识房地产自律问题。也就是说,房地产商自律问题不是企业自身的问题,不是这个企业自身好坏的问题,而是直接涉及到我们能不能防范金融风险,能不能防范房地产泡沫的社会基础的问题。


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