学术观点 -> 论坛成员
关于房地产与金融风险的几个问题(一) (2003.7.14)
作者:魏杰    发布:2004-06-23    阅读:8826次   

关于房地产与金融风险的几个问题

作者:魏 杰          出自:

    央行关于规范住房信贷的规定发布之后,引起了全国各个领域里的广泛讨论,尤其是房地产产业反映最为强烈。经济学界对这个问题也发表了不少自身的看法,我认为这个是很正常的,因为它涉及到各个方面的利益问题。这种涉及到各方利益问题的深入讨论,往往有利于使政策更加具有公平和公正性。但是,我认为,对于央行关于规范住房信贷的规定的讨论,应该从国家宏观经济走势和发展上考虑问题,这样可能对政策的理解和实施更有意义。所以,我从这个角度就这个问题谈几点想法。

一、央行对于房地产产业究竟应该实行什么样的货币政策

  央行目前对于房地产产业领域所实行的货币政策,是以强调防范金融风险为特点的,也就是把防范金融风险作为房地产产业的货币政策的重要取向。央行之所以把防范金融风险作为房地产产业领域的货币政策的重要取向,主要是因为房地产产业中目前存在着下述这样几个方面值得人们思考的现象。  第一个现象,就是房地产商及房地产产业运行过程中的资本金太少。这种资本金太少的状况,使得房地产产业一旦出现问题,首先就会引发银行的金融风险。据统计,现在房地产商的负债率平均水平一般都在百分之六十七左右,如果再加上一些购房者的个人按揭,实际上房地产产业当中的资本金是极其低下。这种资本金过低的状况,使得房地产产业一旦发生问题,就会把金融风险转嫁给银行,从而引发金融风险。

  第二个现象,房地产领域已经出现了财富过速和非正常集聚的状态。在福布斯所公布的中国最富的人的名单中,百分之五十以上的人基本上都是从事于房地产产业的,也就是说他们的快速富有是因为投资于房地产产业。这种状况充分地表明,房地产产业已成为财富迅速集聚的领域,因而在这种财富过速集聚的领域中考虑防范金融风险是很有必要的。尤其是房地产领域不断出现冲击银行信用和引发金融风险的大案。近几年的经济犯罪状况表明,好多比较大的危害金融安全的案子,都发生在房地产领域。因此,央行考虑防范房地产产业中的金融风险是正确的。

  第三个现象,已经出现了以骗贷为目的的假按揭。从目前有关方面统计的资料来看,这种以骗贷为目的的假按揭的数量,已经不少。这种以骗贷为目的的假按揭,在首付比例比较低的情况下,必然会把风险转给银行,从而出现金融风险问题,因而央行强调防范金融风险是对的。

  第四个现象,住房的闲置和积压数量在不断上升。不同的机构,对于住房的闲置率和积压率的统计虽然在具体数量上有出入,但有一个倾向是可以肯定,那就是房屋闲置率和积压的数量近几年在不断地上升。这种闲置率和积压数量的上升,在我国目前的状况下,必然会把房地产企业的经营风险,转化给银行,成为金融风险。本来,一个房地产企业有经营风险是很正常的,但是在我国目前这种房地产企业资本金率比较低,而且按揭的首付款比较低的情况下,房地产企业本身的经营风险,就会转化成为银行的金融风险。

  第五个现象,在按揭购房当中,已经出现了有些人因各种原因而不能正常按揭的现象。由于首付率太低,当购房者不能正常按揭的时候,虽然也有房屋作抵押,但是最终的结果还是会将房地产企业的经营风险转化给银行,成为金融风险。

  所以,从以上五个现象来看,央行把防范金融风险作为自己在房地产产业中的政策取向是对的,应该考虑这个问题。当然,也有人认为问题没有那么严重,因为在他们看来,住房信贷是以房子做抵押的,正因为有不动产作抵押,所以出现问题就不会影响金融活动。实际上这种看法是不对的。因为银行是要为储户还本付息的,银行为房地产产业贷款的目的进行以增值为目的的投资,而不是要房子。如果都是因为有抵押而忽视了对银行金融风险防范,那么一旦出现房地产产业的经营风险,其结果就必然会导致银行有一大堆销售不掉的房子,而银行却无法支付储户的本金和利息,因而最终的结果还是会引发很大的金融风险。所以,我们认为央行把防范金融风险,作为房地产产业的货币政策取向是有道理的。

  现在的问题是怎么样防范金融风险的问题,我认为银行对于房地产产业的信贷活动,恐怕还不能搞一刀切,应该要考虑对不同的房地产企业实行不同的信贷政策,要把房地产商的信用作为贷款的依据,因为贷款最终恐怕还是要考虑房地产商的还贷能力问题。所以,我们认为对于房地产产业,央行的货币政策既考虑要防范金融风险,还要考虑支持房地产产业的发展。因为房地产产业现在是关乎我们国家的经济增长以及就业的极其重要的产业。近几年的宏观经济情况表明,房地产产业的发展,对我国GDP的增长有着很大的推动力。因此,在这种条件下,我们应该支持房地产产业,尤其是不能使房地产产业发生大起大落,因为大起大落会引起整个社会的不稳定。所以,我们认为是不是应该在大力支持房地产产业发展的同时,央行再从各方面注重对金融风险的防范。也就是说,应该把积极支持房地产产业发展和防范金融风险有效的结合起来,这样既可以防止金融风险的产生,又能够有效支持中国房地产产业的稳定发展。

二、消除权力参与分配是防范房地产泡沫引发金融风险的关键

  也就是说,现在房地产产业泡沫的产生,以及这种泡沫对金融的影响,实际上背后最为主要的问题是全力参与分配,也就是腐败的问题。目前在土地批租,以及各种形式的工程建设等方面,恐怕最为主要的问题还是权利干预太大,腐败问题不断产生。比如房地产商通过各种不正当的关系,拿到土地以后,然后以土地做抵押,向银行贷款,然后再搞房地产开发,这样的做法实际上就是做空手道,风险金是银行的,房地产商是只赚不赔,因而房地产商实际上并没有多少约束自己经营行为的利益约束。也就是说,房地产商对经营风险的防范以及金融风险的防范,根本就没有内在积极性,因为一旦出现问题之后,最终损失的是国家以及银行。因此,我们认为防止房地产泡沫,以及防范房地产泡沫引发金融风险的最主要的问题,还是要解决一个权力参与分配的问题。也就是要真正在土地租用及工程建设等方面贯彻公开、公正和公平的原则。目前一些房地产商财富集聚非常快的一个重要原因,就是通过各种权钱交易的方式,能拿到大量的比较便宜的,而且不是马上就要付款的土地,然后再将土地作为所谓的资产,在银行抵押,从银行获得资金。甚至有的房地产商,把这种通过权钱交易方式而获得的便宜土地作为优良资产转给上市公司,借用资本市场,进一步放大土地的价值,获得一种暴利。这里有一种现象值得我们思考,这也是我们国家有一些中心城市的房价持高不下的最主要原因。也就是说,房价持高不下的一个重要原因,就是土地的层层转让。有关资料表明,有人拿到土地之后,并没有去进行房地产投资,而是把土地转租给别人。这种转租给别人,当然要加价。如果有利可图,那些以加价方式拿到土地的人,会再把土地加价,再转让给别的房地产商。土地在房地产商当中不断的转让,不断的加价,最后导致土地价格过高。土地价格过高,当然最后房子价格就过高。房子高价,既损害消费者利益,国家也没有什么好处,而只是在地产倒卖过程当中,有的房地产商获得暴利。

  因此,我们认为,防范房地产产业的泡沫,以及防范房地产产业泡沫对金融发生负面影响的一个最为关键的问题,就是要杜绝权利参与分配。也就是要真正解决好在土地租用过程中间的腐败问题的产生,如果不解决这些腐败问题,那么最终房地产泡沫的产生,以及它引发金融风险,那就必然是难免的。如上所述,在房地产产业资本金太低的情况下,几乎是国家以及银行完全承担了泡沫的危害及其引发的金融风险。由此可见,导致泡沫和金融风险同时并存的最主要原因,是腐败问题。从国外的情况来看,房地产产业虽然是一个有利于获得利益的重要产业,但是暴利的现象是很难存在的。之所以没有这种暴利现象,就是因为政府的权力无法参与土地的租售过程,而我们国家之所以产生暴利,主要原因也就是权力参与分配,导致房地产价格以及它的运行有很严重的非规范性。所以,我们感到目前我们要防范房地产产业泡沫及其对银行的冲击,关键问题还是要解决和限制权力参与房地产产业活动。比如说土地不能再批租而应该是公开拍卖,而且土地拍卖的过程要有整个社会的监督,尤其是要完全公开。当然,任何参与拍卖竞买活动的房地产商,都必须要解释清楚自己购买土地的资金是从什么地方来的,是资本金还是银行的贷款,资本金及银行贷款的比例是多少。也就是说,任何房地产商参与土地拍卖竞买过程的时候,应该比较充分地公告自己的资金来源的信息。如果坚持土地的公开拍卖,而且这种拍卖过程受到各方面的监督,同时参与拍卖竞争土地活动的房地产商能够将资金来源公开化,那么就对于消除权力参与房地产产业,同时对于防止房地产泡沫和金融风险,都是极其有利的。所以,我们应该在土地拍卖活动中完全坚持信息公开化,这种信息公开包括房地产商的各种资金来源信息,以及这种房地产商的信用方面的信息等。也就是说,应当公告房地产商自身的信用程度,以及资金来源状况,当然还要公告房地产商的企业规模,以及所开发楼盘的状况。总之,要做到充分的信息公开,因为只有在这种信息公开的条件下,才能在土地拍卖及房地产产业中贯彻公正、公开的原则。

  我们国家近几年不断爆发的房地产领域的各种各样的大案要案,实际上都与权力过于参与土地转让过程有根本性关联效应。也就是说,正是因为权力的腐败,才导致了土地转让过程中的各种各样空手道现象,以及不具有房地产开发资格的一些所谓有“后台”的企业,能够很便宜拿到土地。然后,再不断地的出现土地的倒卖和加价,土地倒卖和加价的行为,必然导致房地产泡沫和金融风险的产生。所以,我的意见是,要防范房地产泡沫和房地产泡沫引发的金融风险,其关键是要解决权力过度参与分配的问题。

三、加快金融体制的改革是防范房地产泡沫及其引发金融风险的根本

  也就是说,防范房地产泡沫及其引发金融风险一个根本性的问题,就是要解决金融体制中所存在严重的问题。因为我们目前的这种金融体制,实际上适应不了市场化的房地产产业的发展,最后的结果必然会使得房地产产业的泡沫转变成为金融风险。本来任何企业都会产生经营上的风险,但是这种企业经营风险不能转化为银行的金融风险。在我国,企业的经营风险转化为银行金融风险的一个重要基础,就是金融体制有问题。也就是说,我们国家这种房地产经营风险,最后转化为银行的金融风险最根本性问题,是我们的银行体制有问题,因而必须加快对金融体制的改革。我认为,从防范房地产泡沫转变为金融风险的这个方面来考虑,我们的金融体制的改革的主要有两大问题。

1、改革国有银行体制

  也就是说,必须改革我们目前的银行体制。我们国家目前这种以国有制为主体的银行体制,实际上已经适合不了市场经济的要求。因为在这种体制下,产权没有人维护,整个产权主体对银行的整个信贷活动没有任何约束。所以,一旦出现问题,就会引发金融风险。有人说,我们的银行改革不涉及产权问题,我认为中国银行改革主要是产权问题。因为在没有人维护银行产权的条件下,仅仅靠管理方式,以及所谓的坚持信贷程序等作法,是不可能解决问题的。比如说,我们现在强调贷款要符合贷款的程序,然而有些贷款活动虽然也符合了信贷程序,但照样不能解决问题。有人讲现在的银行行长的权力也不大,在贷款活动中他仅仅只有一票,就是在所谓贷款委员会中也只有一票。但是行长这一票是很关键的,因为它有导向性。行长要给某个企业贷款的时候,他的意见会影响全局,因为他掌握着那些投票人的地位升迁和收入变动等问题。所以,我想仅仅靠所谓贷款程序来规范银行贷款活动,实际上是很不够的。因此,最根本的是要对银行有产权的约束。也就是银行最终的产权主体,对银行的任何经营活动,都产生强大的约束。我们国家这种国有银行,好象产权很清晰,资产是全体人民的,但是实际上全体人民无法对银行发生应有的作用。所以,仅仅靠银行的各种管理活动的规范,仅仅靠那些所谓的信贷活动的规范,最终都无法解决信贷活动中的腐败及不应有的失误,都无法解决房地产泡沫及其引发的金融风险。