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房地产价格调控新思路
作者:王超    发布:2010-11-30    阅读:27399次   
    两年遭遇17次加息 引发美国次贷危机,如此以来,面对房价泡沫似乎我们束手无策,不甘心泡沫膨胀,但又怕加息引发泡沫破裂,使得政策陷入两难。 泡沫的产生源于人们投机的本性,是不能在根本上消除的,必须寻找它的规律,掌握其规律,才能调控得当,使经济得以平稳运行。 在经济平稳运行过程中,各种工业原材料的需求稳步增加,价格随着需求的提高稳步上升,中间商意识到未来原材料会呈现不断上升之势,所以开始囤积原材料,共同推动需求上涨,导致价格加速上涨。
    由于价格上升幅度比较快,中间商很快发现,对于贷款而言,他只需要定期支付利息,便可以使用一大笔钱,例如,贷款100万,6%的年利率,以6万的代价获得100万的使用权,所以,在资金杠杆的作用下,会获得更高的收益,资金进入中间流通渠道,此时,在上涨预期的影响下,他会设法使自己的资金金利用率达到最高,以获得最高的回报,也就是它的现金流与还款数额保持平衡。 利率上升时,还款数额大于现金流,这种平衡被打破,中间商有两种选择,一是寻找新的资金来源来弥补资金缺口,二是卖出部分囤积的货物,减少贷款数额,使得现金流与还款数额再度达到一个新的平衡。 由于此时人们仍然预期价格上涨,会有更多新的投机者加入,价格的微小波动会马上被上涨的行情掩盖。 假设此时政府出于挤压泡沫的目的而不断上调利率,每次上调都会伴随着平衡的打破,投机商迫于资金压力抛售货物,减少贷款数额,以让现金流已达到新的平衡。所以,利率在短时间内的持续上涨,平衡持续被打破,导致货物的持续抛售,人们发现价格上涨难以为继,价格出现疲软,少数精明人士迅速将手中的货物抛售变现,渐渐的价格出现下滑,人们变得恐慌,恐慌演化为危机,人们争相抛售,价格暴跌。
    上面的分析得到,政府调控,尽量避免短时间持续的上调利率,上调利率的期间应该给市场足够的消化时间。 按照上面的分析,我们转到房地产上来。 在房地产市场中投资者,他们也会利用贷款,使自己的现金流与还款资金达到平衡,以获得最大的资金利用率。最终极的房地产市场平衡就是以租养房,每月的租金与还款数额相同。因为投资者投资房地产的目的不是在于赚取租金,而是赚取房价上涨所带来的差价或者是获取住房所有权,而这样是最高的资金利用率,当租金高于月供时,投资者是有盈余的,当租金低于月供时,投资者要用自己的现金经行补贴。所以现在有些房地产价格已经高出了以租养房的界限了,是因为热钱比较多,资金雄厚的人愿意以更高的价格接受,因为他感觉房价会继续上涨,虽然他的资金处在不断的消耗之中,但在资金耗尽之前,还是耗得起的。
    另外,对于房地产投机者,虽然资金雄厚,但是他为了获得最大的资金回报率,会不断增加房屋数目,最终也会达到现金流与还款相等的平衡点,也就是月供与租金相等。 所以合理的房价可以定义为,月供与当地租金相等时的房地产价格,房地产价格最终会围绕这个价格进行波动,那么调控房地产价格重点就落在房租上面了,降低房租价格可以达到控制房价的目的。当然这需要政府出手才可以,大量推广廉租房。 按照上面的观点我们可以推测房价,上海,北京,深圳的房价是否合理,如果按照现在主流的观点,政府如果想降低房价,就是提高利率,收紧信贷。但是这样做涉及面太广,会影响到全国经济运行,而且很多项目处在建设期,还未到收益期,贸然提高利率有导致项目资金紧张甚至断裂的风险。如何将房价调整的影响缩小的最低范围? 笔者认为就是从租金开始下手,这样不用提高利率就会整顿房地产市场,租金的下降导致投机者的资金链出现危机,租金不敌月供,现金消耗速度加快,现金耗尽之时,投机者就必须出售房子,还清部分贷款,以减轻资金压力,从而达到新的平衡。 关于我国的房地产价格,政府可以对各地进行调研,制定各地标准,估计目标价位是多少,制定廉租房租金价格标准,降低当地平均房租租金水平,以达到牵制房价的目的。 需要警惕的是,内地城市的强拆搞房地产的现象,房地产的价格不是比较得出来的,内地城市大搞房地产建设,与当地实际租金水平相脱离,最终会导致资金消耗过大,而等到资金耗尽时才意识到时,为时已晚,一场信用危机不可避免。