专家文章 -> 产业经济
房地产能软着陆吗?
作者:汤敏    发布:2010-01-11    阅读:8947次   
    房地产价格与房地产泡沫问题,又成了近日媒体中最火爆的题目。不管是公说的,还是婆说的,似乎都有一定的道理。但是有一条似乎大家都是同意的,近来房地产是有点过热了。既然是过热了,那最好就是让它降温,冷却下来。这不但对想买房子的群体好,实际上对发展商来说也未必不是一件好事。因为大家心里都明白一个道理, “树是长不到天上去的”。房地产价格涨得越高,未来跌得就越惨。 还不如慢慢地涨,对买房的人有好处,对卖房的人也有好处。他们能长期地、稳定地在市场里赚钱。这样的大起大落,房地产商们心里也嘀咕。
    于是,我就想,有没有办法让房地产软着陆?
    软着陆反面就是硬着陆。房地产泡沫的破灭往往都是硬着陆,即房地产价格崩溃的过程。近来的典型例子就是迪拜的崩盘,在短短几个月内房地产价格就下降了50%至60%。近来美国的房地产也是一个硬着陆,价格一年多时间也下降30%至40%。
    那么什么是软着陆呢?这是一个见仁见智的问题。 我心目中的房地产软着陆有三条。第一,房价不再涨,最好一年内跌上10%但不能超过20%。第二,银行不出现大规模的住房抵押贷款坏账。第三,房地产业投资还保持一定规模。
如果房地产价格再升一倍,从全世界的经验来看,这个泡沫一定要破。现在支持房地产价格还要大涨的那些理由,实际上在日本九十年代初经济崩盘之前都是同出一辙。晚着陆不如早着陆,这些道理不必多说。
    为什么不能让它硬着陆呢?等着买房子的人都恨不得房地产价格马上跌50%才好。但是房地产在中国经济中的作用太重要了。加上建材、装修等直接与间接的行业,在我国GDP中占了很大的比例。 而且房地产还是地方政府的财政收入重要来源,地方财政开支靠的都是房地产的收入。这么大规模产业的崩盘对整个经济的影响之大,不可低估。搞不好弄出个经济危机来可不是开玩笑的。如果房地产硬着陆后导致经济增长大幅下降,失业急剧攀升,收入下降。这时房价低了你也不一定敢买了。事实上,最近一期的美国“新闻周刊”预测2010年中国经济将崩溃,就是建立在中国股市与房地产市场要硬着陆的假设上的。
    要使房地产软着陆,而不是硬着陆。我提出了紧需求,增供给,严信贷,宽并购的应对措施。
    紧需求。就是要控制投机性包括投资性的需求。这里关键的就是严格执行二套房的信贷制度。有必要时甚至应该进一步提高二套房的门槛。当前的问题不是没有制度,而是制度不能严格执行。 银监会应该多派抽查小组下去查, 对那些没有严格执行二套房规定的银行与工作人员,对那些骗贷的要严肃处理。而对于全部用自己的现金买二套三套房的,则不应有任何限制。
    增供给。 指的是要采取措施, 不但要防止开发商圈地,还要防止地方政府捂地。在不断有地王出现的情况下,地方政府供地越少,收入反而越高。同时各地要严格执行廉租房,低价房的开发规划,对没有完成规划的地方政府要问责。大规模增加低价房供给不但可以缓冲房地产价格,在房地产价格下降,开发商不愿投资时,加大政府的低价房投资就可以增加发地产投资, 创造建筑工人的就业,支持建材市场,从而达到我提出的房地产软着陆的第三条标准。
    严信贷。 指的不但是要严格执行目前的房贷政策,还要赶紧设计出一套机制。让恶意逃避住房抵押贷款的人一辈子都不能碰中国的银行系统,建立一个制度,把他们在银行中的钱以及未来进银行的钱全部冻结起来。让那些住房抵押贷款的人付出高成本。 这样一旦房价下跌那些找各种借口退房的人要三思而行。
    宽并购。 指的是一旦房地产价格下降,就会有一批发展商,特别是小发展商顶不住了。我们应该尽快建立一套灵活的机制,让那些有资金的大发展商把小发展商并购起来。这样即使是个别开发商出了问题,也不会影响到大市,影响到项目本身的进度。
    当然房地产能否软着陆,要由很多很多的因素来决定。而且让房地产的恰到好处的软着陆十分不易。小布什政府,迪拜政府,日本政府当时也不是没有试过软着陆的方式,但都失败了,都成了硬着陆。我们这次能不能让房地产软着陆关系到中国会不会出现经济危机,关系到未来中国能不能保持一个长期可持续增长的大问题。因此,不管有多难,一定要努力去做。全社会要帮助政府,帮助企业家闯过这一关。改革三十年来,我们经过了无数的急流险滩。相信这一次也能逢凶化吉,使中国经济更上一层楼。(汤敏作者系副秘书长)