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城市化对住房市场化的期待——和谐社会的城市化政策
作者:曾永昌    发布:2009-12-14    阅读:28246次   
    又是岁末年初盘点房价的时候。纵比11年房改成果,城市已经基本现代化,人均住房面积也翻了2-3倍。环比当今城市化进程,城市化率低于世界15个百分点,服务业仍低于世界30个百分点。(1)高房价从2003年算起不过6年,能对农民工和内需产生如此大的挤出效应是始料不及的。我们应当总结这一逆城市化现象,看清既往的对错,选择未来的目标。
    一、贵族化与平民化的房地产价值观分歧社会主义发展房地产业的目的是什么,必须首先界定清楚。当然,尽管这些年来贵族化价值观一会儿以减少市中心人口为由潜心为富人打造郊区豪宅,一会儿又以帮年轻人圆梦为由专注赚丈母娘钱,但可以慰及的是贫民化价值观还一直是社会主流。不过,2009年却有人否定“居者有其屋”的政策合法性。如果“居者有其所”理论得以成立,中国房地产业则必将真正贵族化了。世界上没有哪个国家不重视房地产业,也没有哪个国家没有陷入过房价与民生的悖论。台湾高房价成为2008年台湾十大“民怨”之首就是例证。照理,政府主导的社会主义市场经济应当比资本主义市场经济更能体察民意、调控房价,但事实却是我们也陷入了房地产财政与满足民生诉求的悖论。而为了给房地产财政解套,有人便祭出“居者有其所”的理论,其核心是保证人人租房子住而不保证人人买房子住,并说西方国家也如此。(2)
    众所周知,居者有其屋和耕者有其地(或田,泛指就业),既是数千年中华民族的共同理想,也是近当代中华文明的核心价值之一,更应是中国特色社会主义的核心价值之一。这一安居乐业理论揭示的是房、地、人互为前提、互为结果的经济社会可持续发展规律。有地没有房,地难以耕种;有房没有地,房难以留人。房是地的前提,地是房的结果,人是结构的灵魂。不能安居,岂能乐业?不能乐业,岂有人才?杜甫早在1000多年前就把“安得广厦千万间”作为“大批天下寒士尽欢颜”的前提,可中国坚守了数十代人的和谐社会古训却在今天受到自由市场丛林理论的挑战。工业社会的生产力比农耕社会的生产力更为发达,理应更能实现“居者有其屋”的人类理想。但经济主义者把房地产财政看得高于一切,以至不惜抛弃了房地产业的民本精髓,张扬住房贵族化,反对住房平民化。高房价、高地价固然有利于地方财政增收、城市面貌改观,但曲解十七大报告“住有其所”的表述却很可能增加住房公共政策的保障压力。城市是什么,城者盛民之地也,市者交易之所也,没有城何以有市?没有屋何以能业?从眼前讲,中国住房承担着太多的国民待遇,确保实现占全体居民85%的中低收入户居民及农民工“居者有其屋” 的愿境,是最大的民生工程,最大的内需项目。从长远看,只保证人人租房住不是构建和谐社会的治本之策。高房价、高地价是当代人对下代人的财富透支。房价与国民收入成正相关关系,当代把下一代的房价透支了,下一代人怎么办。从区位论,西部诸多城市要素尚不具备。现代城市是工业革命的结晶。土地是城市化的重要因素,但不是决定因数。如果重蹈英国圈地城市化的老路,肯定会再走弯路。如果跟在东部城市后头追赶,吃亏的也是自己。因此,所有执政者应当以构建房、地、人的和谐关系为己任,排除万难努力去追求“居者有其屋”的仁政、德政目标。东部城市有他们的市情、区位,选择贵族化发展模式解决人地矛盾是他们的自由。我主张西部城市逆向选择,以平民化发展模式启动内需、吸纳农民工,推动城市和服务业发展。
    二、自由竞争与政府监管的市场制度分歧。开发商自由竞争与政府有效监管结合的市场制度是房地产平民化模式的体制支撑。目前社会之所以对房地产市场存在截然相反的评价,就在于当前的房地产市场还不是一个成熟的市场。当前的问题,一是部分市场制度的安排不够公平。行政事业、国有企业职工在住房制度改革前就分配了福利房,住房市场化改革后还能多次分配准福利房;新兴富裕阶层也能够通过信贷、集资建房等优惠政策分享到低价住房,而体制外职工却分享不到住房制度改革的成果。二是有些政府生财的路径不很妥当。我国房地产业是地方财政的主要来源,出于对市场配置资源的误解,一些政府通过垄断土地供应数量、供应节奏、供应价格等方法干预市场信号,必然误导市场价格。三是房地产财富分配的权重不尽合理。政府以税费和土地参与财富分配,开发商、银行以资本参与财富分配。政府和企业在房地产GDP中所占比重过高,必然造成房价收入比不合理。土地主体是政府,金融主体是国有商业银行,商品房主体是开发企业,经济适用房、廉租房主体是政府,必然引致竞争、垄断、准公共品三个市场主体和政府、市场、开发商三种定价机制的冲突,驱动涉地、涉房利益集团的多重利益博弈,并最终导致土地征用、招拍挂、经济适用房、廉租房分配等制度异化。
    要坚持市场化改革方向,首先是构建以个人权利保障为基础的制度环境,保证市场决定价格,良币驱逐劣币。其次是规范政府职能,强化政府监管,防止少数腐败分子以权谋私,不与企业、百姓争利。房、地、人作为经济社会发展的基本要素,人是主体,房是中介、地是载体。推高房价、地价,唯独劳动力价格疲软,人只能被挤出。土地是就业、住房的载体,建设用地高企,资源性土地只能被挤出。我国政府承担直接发展经济的责任,在房地产规制中有条件发挥公有制土地的优越性调控房价。我坚信,只要政府转变发展经济的方式,履行公共政府的职能,就能建立起商品房自由竞争、经济适用房政府补贴与廉租房政府资助的民本房地产发展体制,既稳定保障性住房供给,又实现财政有序增长。欲速不达,物极必反。如果学习重庆精神,一降中低收入家庭的房价收入比、二供宜居的经济适用房用地、三修配套设施相对较好的廉租住房促进内需,物流、人流、信息流也就活跃了,服务业、综合交通、配套设施、公共服务也就跟进了,各类高端人才的创业潮也就应时而生了,中央商务区的建设也就水到渠成了,最后城市也就发展起来了。城市化要素的凝聚带来的必然是各种税源的此生彼长,届时何愁不能拥有强大的公共财政?
    三、政府引导与市场放任的投资政策分歧。正确评估房地产供求是引导房地产理性投资的极为重要前提。房地产业无疑是最能带动国民经济的产业,但又是不能放任市场配置资源的产业。人为扭曲商品住房需求只能导致社会盲目贷款投资房地产。社会流行的房价将再涨10至20年的理论,除了误导市场别无他用。
    最后宜居大系     首先是人地矛盾理论。人地矛盾固然紧张,但就土地论,农村宅基地等建设用地和未利用土地还很有潜力可挖,尚未释放只是政策问题。就人口论,人口峰值14.8亿,2025—2027年进入绝对下降阶段。(3)2007-2025年间,以12.1‰的出生率计新生的约3亿人形不成增量矛盾。以死亡率6.93‰计死亡的约1.8亿人口可能提供54亿平方米左右的存量供给。以城市人口占44.9%,农村人口占55.1%计届时城市人口6.6亿,扣除人口新生的3亿+存量调整可以解决的1.8亿,剩余仅1.8亿人口需求。从需求看,这1.8亿人口并非全部需要住房。从供给看,随着人口的绝对下降存量住房将越来越多。(4)
    其次是小康社会住房理论。有人提出小康社会户均90平米的住房标准,从而制造了很大的住房需求。但问题是当前缺乏可行性。过去是低房价时期,我们改革开放了30年才把人均从初期6平方米提升到现在的近20平方米(5)。现在是高房价时期,底层群众自住房需求的空间虽大但释放难度也很大。人均住房面积每增加10平方米,意味着每三口普通家庭将支付1-2年或更多年的全部收入,而国民收入这种偏低状况在短期内难以改变。
    房奴与日俱增,空置房比例日益攀升,富裕阶层拥有二套、三套,甚至四、五套住房,这不是和谐社会的愿境。世界上没有只涨不跌的市场,所有人为扭曲房、地、人均衡的做法都最终将支付巨额的成本,并回归常态。1997年亚洲金融危机如此,2009年阿拉伯迪拜公司也如此,概没例外。西部人均工资偏低,但是房价却一涨再涨。按照国际通行的房价收入比衡量,绝大多数群众根本无法利用6——8年的收入买到一套住房。很多投资者为市场假象迷惑跟风盲目投资势必增加房地产风险,危及宏观经济稳定,影响城市化目标。1993——1996年房地产出现过一次衰退,沿海所有高估地价的城市都为之付出了惨重的代价。海口市1993年每亩680万元的地价到1996年跌至100万元。北海市1993年每亩120万元,甚至243万元的地价到1996年跌至50-60万元。北海银滩地价则由1993年的每亩70多万元跌至25万元。2007—-2008年房地产陷入第二次衰退周期,全国土地底价成交,甚至流标事件此起彼伏,地价跌幅达5成至6成。我们应当居安思危,防止重蹈覆辙。
    四、城市化战略必须从房、地、人关系和谐做起。2009年地价再上一个新台阶,2010年房价下调的希望已经不大。治理高房价是涉及调整国民收入比重的系统工程,不能立竿见影。当前解释房价高企的理论很多。“市场决定论”把房价高企的责任推给供求紧张, “地价决定论”把房价高企的责任归为土地稀缺,“成本决定论”把房价高企的责任推给政府税费过高,但都没有破解房、地、人非均衡博弈的困局。
    各级政府肯定关心高房价引发的民生问题,不然2007年央地不会出重手宏观调控房地产。但2008年意外发生的全球金融危机却导致经济调控重心的转移。由于2009年经济形势总体仍然严峻,因此各级政府在后危机时代难以重手解决累积的房地产矛盾。中央最可能的选择是在稳定房地产经济的前提下适当调整过于不正常的房、地、人的关系,至少不准地方进一步恶化房、地、人的关系。由于房价是由开发商供给与社会需求能力;土地供给与城市规划条件;资金需求与金融供给等三大矛盾决定。城市规划相对稳定,资金和土地则不确定性大。因此,很可能以土地供给与金融信贷为突破口,通过清理闲置土地和增加二手房税费改善土地供给、遏止非理性投资、推动自住房市场。
    值得注意的是今年中央经济工作会议提出“要把解决符合条件的农业转移人口逐步在城镇就业和落户作为推进城镇化的重要任务”。这一城镇化新表述无疑有别于过去地方狭义的诠释,其难度和很。有鉴于此,2010年很可能是风险与机遇高度并存的年份,无论决策者和投资者、开发商都宜未雨绸缪,见好就收,以确保在新的年份有所作为。
参考文献:
1、  周天勇 :高房价会成为一个严重的经济和社会问题 中国改革论坛 2009-7-9
2、  陈淮 中国住房目标和市场化 中国改革论坛 2009-11-1
3、  钟伟 对明年市场非常乐观 买房要买入买入再买入 联合早报 2009-11-29
4、  国家统计局《2007年国民经济和社会发展统计公报》
5、  陈淮 中国住房目标和市场化 中国改革论坛 2009-11-1