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房地博弈的是是非非及正本溯源
作者:曾永昌    发布:2009-08-12    阅读:1406次   
    住房制度改革11年,房价上涨了5倍左右。为了解释中国这一特有现象,国土部和住建部的专家分别提出了“市场决定论”、“分不请论”、“地价决定论”,反对工商联房地产商会提出的“成本决定论”。“市场决定论”(1)有违政府垄断市场的事实。“分不请论”(2)模糊了房价定价机制的主要矛盾及其矛盾的主要方面。“地价决定论”(3)、(4)认为高房价是土地的求大于供国情决定的,但大都就事论事,因此遭到“市场决定论”和“分不清论”的反对。
    高地价、高房价的是非问题,本质上是土地制度的问题。2007年底至2008年,房地产市场的寂寞让政府、开发商、投机者饱尝了“穷途末路”的滋味。“房价下跌论者”于是到2009年3月份还坚称中国楼市2011年才会走出低谷。可是人算不如天算,2009年5月起房地产市场却峰回路转,不到两个月就因刷新8个“地王”而进入过热状态。这突如其来的反低迷疯狂又让政府、开发商、投机者体悟到柳暗花明的快乐。“房价上涨论者”于是预言“下半年京沪房价超历史峰值”(5)、“北京百亿级超级地王即将登场 央企恒天集团有望夺魁”。 没有一个成熟市场经济国家的房地产市场能够如此扭转乾坤,其大起大落再次突显了政府垄断公地市场体制“一统就死,一放就乱”的博弈规律。最新态势已经表明,政府垄断公地市场体制的缺陷在金融危机中已经充分暴露,并正在被一批实体经济企业的上市公司作为反危机的救命稻草绑架。中央如果不能有完备的应对政策,中国的房地博弈无疑将进入新的历史阶段,并将对中国未来产生深远影响。
 
    (一)地价、房价谁决定谁的两次争议
 
    2004年,社会首次问责政府房价过快上涨的问题。住建部门回应称:地价的上涨是商品房价格上升的直接原因,并称招拍挂政策是让土地平均价格暴涨的根源;而国土部门则认为,房价才是地价逐步上升的驱动力,并称地价不会直接导致房价的上升。于是,最后无责任单位。(6)2009年2月6日,工商联房地产商会发布《关于全国房地产企业开发费用的调查报告》,指出土地成本占直接开发成本的比例最高达到58.2%。社会再次问责政府房价过快上涨的问题。开发商大谈地价数据,隐含了这样一个预设:房价是由生产成本(这其中很重要的一部分是地价决定的,政府税费过重是导致房价上涨的原因。(7)但同年6月23日,国土资源部负责人在国新办新闻发布会上却回应道:决定房价的关键因素或者根本因素是供求关系。(8)。国土资源部揭露开发商的利润率数据隐含了这样的预设:利润可以决定房价,高房价是房地产开发商疯狂追逐利润的产物;中国的土地价格还很低,还有极大的提升空间,政府还应从土地中多分一些利益。因此,不是地价在推高房价,而是房价在拉高地价,并将继续在房价推高中推高地价。似乎还嫌不够,2009年8月2日顾云昌先生则以住建部房地产研究权威的身份接受《东方早报》采访,并发表了目前房地产市场回暖正常、理性的判断。顾氏访谈隐含了这样的预设:房地产高风险高利润但非暴利行业,是土地的稀缺性在决定房价,而不是开发商利润在决定房价。(9)其后,2009年8月6日,住建部政策研究中心副主任王珏林先生又承认“目前市场的确存在过热的现象,并引发了其他的一些问题。”但王氏《每日经济新闻》访谈又隐含了这样的预设:房价是由市场决定的,而不是人为来确定的;地价是否推高房价的争论毫无意义;再争论房价也不会降下来;房价、地价、建安成本时刻在发生变化。根本没法说请到底是哪种价格在起决定性作用。(10)
    中国当前急需破解高地价、高房价体制之迷,但王氏、顾氏等并非独立学者,和前不久国家地价所为国土部当说客一样,给人以当说客之嫌。
 
    (二)试揭地价、房价论争之谜
 
    要弄清地价、房价谁决定谁的问题,需要了解房地产市场的体制及其价格形成机制。中国房地产市场本质上是政府垄断市场,分析其性质既不能单纯依据西方经济学基本原理,也不能单纯依靠住建部或国土部的结论。(11)国内外资本,尤其2009年5月后中国一批属于实体经济企业的上市公司或其控股公司转行投机中国房地产,皆与中国特色的房地产市场性质相关。资本的目的是逐利,如果中国房地产虽能提供资本暴利却不能保证资本安全,那国内外资本,尤其是实体经济企业的上市公司或其控股公司资本绝不会轻率涉足这一投资周期相对较长的产业。之所以国内外资本,尤其是实体经济企业的上市公司或其控股公司资本转行涉足房地产,就证明中国房地产的制度结构刚好可以满足资本既安全又逐利两个条件。顾云昌认为“任何一个行业都不会产生‘暴利’”,中国“房地产是高风险高利润的行业,少数的企业、少数的楼盘的暴利,不能定性为整个行业的暴利的结论,既经不起理论推敲,也经不起实践检验。(12)
    1、市场具有行政垄断性质。行政垄断产生暴利,是基本经济学原则。在完全竞争市场,房价和土地供应数量、供应节奏、供应价格呈正相关关系。而中国房地产市场却是二元政府职能、二元市场结构的非完全竞争市场。房屋市场是市场化相对较高的市场,竞争性较强;而土地市场则是地方政府垄断市场,计划性很强。土地垄断的主体是政府,一是垄断土地供应数量、供应节奏,二是垄断土地市场价格(包括低价征地、招拍挂暗箱操作)。房屋竞争的主体是开发企业和消费者、投机者,一是竞争开发项目,二是竞争市场价格。房地本是一体,但土地垄断和房屋竞争却将统一市场拆分为二个市场,从而引致地价决定房价,房价反制地价的两个市场定价冲突,进而引发涉地、涉房利益集团的多重利益博弈,并最终导致政府垄断公地市场体制决定房屋市场的垄断性质。
    2、供求基本缺乏均衡价格。所谓供求决定价格,其成立的条件是完全竞争市场。政府垄断市场不是完全竞争市场,供求基本形不成均衡价格。其原因:
    一是房地产市场预期具有不确定性。地方政府既是房地产市场的管理者,又是土地资源的供应者,其管理或经营房地产具有地方政治、经济双重利益预期,从而导致市场运行的不确定性。房屋市场以赢利为目的的开发企业、消费者、投机者竞争无法抗衡二元政府对土地市场和房屋政策双重垄断的不确定性。因此,房屋竞争市场的心理价格必然最终受制,甚至服从于政府土地垄断公地市场的垄断价格。正因为如此,政府垄断公地市场体制定价机制的价格决定权,既不完全依据生产成本,也不单纯遵循供需关系,而是在中央政府的宏观政策、公司化地方政府的土地财政预期、商品房生产成本、房地投机者投机意愿的利益博弈框架里,由地方市场调节为基础、中央计划调节为主导的央地双重调节机制共同决定。中国特色的这一房地产市场性质,决定了二元身份的政府、二元结构的市场必定是房地产价格的主要推手。
    二是房地产市场博弈具有限制性。房价由房地产供求博弈总均衡决定。房地产供求博弈总均衡框架由三个子博弈均衡的博弈均衡组成。房地产供求博弈框架的三个子博弈均衡分别承担不同的博弈均衡功能。第一子博弈均衡是开发商的房屋供给能力与社会成员对房屋有效需求,提供的是住房生产与消费的基本信息;第二子博弈均衡是土地的供给能力与城市规划的需求。第一子博弈均衡仅是市场信息,既不能替代房屋生产,也不能决定住房价格。房地产供求博弈总均衡在收到第一子博弈均衡市场信息后如果产生生产住房的主观意愿,于是马上要求市场提供第二子博弈均衡信息。由于住房生产主观意愿受制于客观土地供给与城市规划需求的博弈均衡。因此,土地供给能力与城市规划需求的博弈均衡既决定生产住房数量意愿也决定销售住房价格的预期。但住房生产的主观意愿在获得土地供给能力与城市规划需求的博弈均衡信息后还必须具备资金博弈均衡条件,于是马上要求市场提供第三子博弈均衡信息。第三子均衡解决开发资金的资本供给能力与资本需求能力矛盾。由于利率与贷款规模也决定生产成本,因此,资金的供求均衡也在某种程度上影响,甚至决定生产住房的数量和销售住房的价格。但是,由于中国资金的供求均衡垄断条件不如土地供给能力和城市规划需求的垄断条件更稀缺、更刚性,因此,资金的供求博弈均衡对房地产生产与价格的作用总体是是居于第二位的。这个分析框架的理论意义,在于提供了房价定价机制的主要矛盾及其矛盾的主要方面。从中,我们清楚观察到:城市规划需求是相对稳定的、公开的,土地供给能力则随政府垄断变量的变化而具有不确定性。因此,就这层意义上讲,地价最终决定房价。这个分析框架的例外变量,就是预期外的特殊需求与特殊资金(指境外需求与境外资金)。中国房地产几次大的反复都证明,预期外的特殊需求与特殊资金的激增,有可能破坏房地产供求博弈总均衡。因此,中国房地产市场必须特别留意境内外需求与境外资金的冲击。
    住建部政策研究中心副主任王珏林认为地价是否推高了房价的争论毫无意义。因为再争论,房价也不会降下来。房价是由市场决定的,而不是人为来确定的。”(13)我认为,中国除土地供给、金融信贷外的其他均衡条件与国际房地产价格规律基本一致。因此,研究中国房地产价格规律的特殊性必须集中到土地供给与金融信贷两个垄断要素上,尤其是政府垄断公地市场的土地供给特殊性上。如果忽视了政府垄断人为的或具有人为的定价机制,就不能发现中国房地产价格的规律。
    三是政府公共服务缺位。政府垄断公地市场体制,无疑难以理顺土地、房屋供求关系。首先,政府垄断公地市场体制的特征,就是为GDP政绩制造无限供给、无限需求,很难科学、理性满足房地产的土地供应数量、供应节奏、理性价格需求。其次,地方政府推动房地产的目的就是通过推动房地产支柱产业,实现财政增收、GDP增长的产业链效应。当房地产市场的民生诉求挑战了经济人政府的财政、GDP增长、城市化速度等政绩诉求时,地方政府必然陷入悖论,并可能最终牺牲民生换取发展。因此,二元身份的政府和二元结构的市场容易因制度供给的偏差而导致房地产经济缺乏健康运行的制度基础。
 
    (三)房地产供求国情被人为扭曲
 
    中国房地产快速发展了11年,但城市化率仍低于世界15个百分点,服务业仍低于世界30个百分点。中国房地产上去了,城市化、服务业却上不去的现象是一种逆世界城市化现象,其本身已经否定了房地产为GDP增长做出贡献的所谓价值意义。如果地价、房价持续增高产生的挤出效应压抑了农民工进城和其他方面的消费是城市化和服务业进展不大的原因的判断能够成立,那我们无疑可以得出这样的结论:地方政府和利益集团已经为各自的利益绑架了房地产公共政策。有鉴于此,我们应当重新评估房地产拉动经济、扩大内需的这种积极作用。
    1、高地价、高房价背离中国国情。当前,房屋供求缺口不大、国民收入仍然偏低。中国人口众多,社会生产力仍处于世界中下水平,是一个并不富裕的社会。因此,从严格意义上讲,中国还缺乏支撑高地价、高房价的经济社会基础。如果不顾国情一味追逐高地价、高房价房地产GDP及其房地产产业链效应,换来的很可能是今后重大的社会改革代价。
    首先,自住房比例较高。据住建部调查,“83%的中国家庭都已经有自住房了”。(14)17%的人没有住房的数据,显然不支持住建部“投资性需求比较旺盛”的结论。其次,国民收入偏低。据全国7个收入阶层房价收入比统计,最高收入户房价收入比为2.64,最低收入户房价收入比为23.68,中等收入户房价收入比为8.23。目前,高低房价收入比相差9倍,而中低收入户居民占全体居民的60%,加上每年向城镇转移的农村人口,85%的家庭已经没有购买住宅的能力。(15)85%的人没有购房能力的数据,显然也不支持房地产“求大于供”的结论。第三,中产阶级不发达。据研究,中国绝大部分财富被极少数人掌握着,根本不存在规模的中产阶级群体,而中产阶级发展不起来的原因则来自中国经济所存在的结构性问题。缺乏中产阶级,房地产市场显然也缺乏长期“稳定需求”的基础。(16)
    2、楼市具有明显的投机性质。中国国民人均收入和福利长期低于发达国家,在“新三座大山”(即住房、看病和上学)的重压下,当前不仅社会弱势群体进一步贫困化,而且连部分中产阶级也开始出现贫困化趋势。2009年6月12日央行公布的在50个大、中、小城市进行的城镇储户问卷调查结果显示,居民购房意愿低位徘徊,超过6成居民认为当前房价“高,难以接受”。47%的城镇居民在安排支出时选择“更多地储蓄”。可见,社会成员的大多数人并不心甘情愿做房奴。问题是现在的各种公共政策却不断制造土地还要涨价、税费还要增加、利息还要调高的危机信息。比如,住建部预言“10年以后房价不可能还像现在一样“、“房价一定还要涨“(17),国土部则预言“目前在中国,地价占房价15%-30%,平均是23.2%。我们与国际水平做了大致的比较,美国是28%,加拿大是24%,英国是25%-38%,韩国是50%-65%,日本是60-75%,新加坡是55%-60%,我们这个比例远低于我们的邻居。”(18)于是,各种公共政策的合力便驱动近年因延缓购房吃亏的社会弱势群体和贫困化的中产阶级超前消费住房,甚至参与投机。中国用十年的时间制造了房地产繁荣的神话,但也用十年的时间推高了房价5倍左右。目前,房奴与日俱增,空置房比例赶超世界,富裕阶层拥有二套、三套,甚至四、五套住房,而占人口85%的2亿多农民工和其他弱势群体则向占人口15%的有产阶级租房。显然,中国如果以这样的方式提早进入高地价、高房价社会,无疑只能对少数权势阶层有利。
 
    (四)房地产问题正在演变为政治问题
 
    让大多数人买不起普通住房的社会,不可能是理性的、正常的、和谐的社会。由于各级没有形成危机共识,中国已经在2008年房市、地市低潮时错失了改革政府垄断体制的机会。
    1、房地产经济问题有可能演变为政治问题。之所以房地产经济问题可能演变为政治问题,就在于房地产经济造就的贫富悬殊,大都是因为缺乏起点平等和机会均等所致。起点的不公平表现为大量行政事业地单位职工拥有先天条件倒卖1998年前的福利房获利机会,再拥有利用权力在住房市场化后还能够多次分配准福利房获利的条件。机会的不公平表现为新兴富裕阶层(包括垄断行业)通过抵押、信贷、集资建房、炒房获利。总之,无论借房地产市场转型投机还是借保值增值功能赚钱,都与转型房地产制度本身的缺陷成正相关关系。但非行政事业单位以及社会中低收入阶层家庭,或由于单位不在行政事业,或由于工资收入增长跟不上房价增长速度,或由于不会或不愿钻制度的空子,却分享不到住房制度改革的成果,并且越是没有钱的、越老实的越没有购房能力,越没有购房能力的越赶不上房价上涨,以至最终导致社会弱势群体因房地产业的快速发展而越来越贫困化。
    2、社会底层仇富能量的积累可能引发政治地震。仇富能量的积累始于2004年第一次房价飞涨。既后一直在社会底层积蓄,而今则是四处寻机发泄。当前反危机的误区是,瓜分房地产暴利的是包括政府及其部门和官员(含亲属)、开发商、各类房地产中介组成的庞大的官商合谋的涉及社会多个层面的既得利益集团。而现在却仅仅针对房地产商分析问题、认识问题、制定政策。不客气讲,不改革体制无异于缘木求鱼。因此,2009年8月2日《东方早报》发表的顾云昌“房价一定还要涨”的预期,则必然刺激贫困群体,引发几家欢乐千家愁,并让政府再次面临该要江山(稳定)还是该要美人(财政、GDP)的选择。政府只有尽快制定政策,打击投机,遏止房价、地价过快上涨,才可以稳定人心,减少泡沫,降低可持续发展成本。
    3、实体经济企业涉足房地产可能加剧社会冲突。2009年5月后,纺织、制药、家电等一批实体经济企业的上市公司涉足房地产经营的新动向,令人担忧。据报载,北京、上海、广州、深圳等城市诞生的8块“地王”,其金主几乎都是上市公司或其控股公司。海尔电器、海信电器、大中电器等众多非房地产行业在2009年以重金涉足房地产,向社会发出的无疑是产业结构和实体经济衰退的不良预警信号。
    实体经济企业的上市公司涉足房地产投资与投机市场,浅层原因是其在其他领域找不着保值增值的项目,深层原因则是高地价、高房价产生的挤出效应已经导致其他产业资本投资其他产业收益率下降,生存风险加大。就房地产对多个重点行业保增长的拉动作用而言,在国家重要支柱产业中确实找不到一个能够替代房地产的行业。但要保证经济可持续发展,国家则不能形成房地产一枝独秀的发展环境。如果各级政府过度依赖房地产投资拉动经济增长的作用,甚至大量制定出不公的资源配置、投入产出等优惠政策,迫使产业资本投向利润高、技术门槛低的房地产业,或者直接将资本投入楼市,则将导致产业结构调整和经济可持续发展新的风险。
    首先,实体经济企业上市公司的进入必将改变房地产博弈格局。这批作为上市公司的实体经济企业财大气粗,其进入引发房地产行业的利益争夺战是小事,而改变房地产博弈格局才是大事。他们挑战现行政府垄断体制的可能策略:一以高地价争地,势必抬高地价、房价,推动中国房地产市场形成新一轮高地价、高房价均衡结构;二在挤出房地产行业的现有弱小民营公司后,联手其他上市公司垄断房地产行业,攫取房地产垄断利润,甚至进一步控制或垄断房地产上下游实体经济企业,形成以上市公司实体经济企业为主导的新房地产行业版图;三、弱化纺织、制药、家电等主业,甚至弱化主业的自主创新能力。资金的抽走必然减少向投入多、回报低、技术门槛高的事关国家战略产业的投资,管理力量、工作精力的转移也必然减少主业的经营。四、增加股市风险。上市公司投资或投机房地产,势必将房地产风险直接带入股市。于是,高地价、高房价最终导致产业发展失衡,可持续发展之忧。
    其次,高地价、高房价再次增加银行金融风险。中国房地产开发企业资金构成与国外相比,企业自有资金明显不足。由于过分依靠银行贷款,房地产市场的绝大部分风险便在投资土地房屋之时就已经转嫁在金融机构身上。据国家统计局数据,目前中国房地产企业银行贷款依赖水平在50%左右,而部分大型城市开发商对银行信贷资金的依赖程度已高于80%。显然,银行风险同房价上涨成正比例增加。因此,如果银行扮演的角色不是稳定器而是楼市泡沫的推手,那一旦房价大幅下降,房地产金融危机将不可避免。
    第三,房地产泡沫繁荣可能增加政治风险。美国金融危机源于房地产市场泡沫破灭。这一教训告诫我们,政府不能制造房地产泡沫繁荣,并引导社会迷恋房地产保值增值功能超前消费,更不能让实体经济企业过多卷入房地产市场,并让实体经济迷恋房地产利润投资投机。中国房地产大起大落所带来的问题,首先是中产阶级的政治风险。中国的中产阶级刚起步,冒着贫困化的风险省吃俭用投资或投机房地产,本身就是政治赌注。如果房地产泡沫繁荣能够维持,他们还可以沉浸在买房炒房获利的美梦中,甚至容忍政府继续推高地价、房价。但如果房地产泡沫繁荣终于破灭,他们的财富毁于一旦之时,就是走向政治极端之时。其次是农民工等城市弱势群体的政治风险。房地产财富急速地向权势阶层、中产阶级倾斜给他们造成的心理冲击,一是更增加了他们定居的成本,二是更增加被边沿化的不满,三是更增加他们的绝对贫困处境。(19)一个社会制造出如此的贫富悬殊差距,其后果不言自明。
    4、高成本城市化可能自毁城市化政府垄断着土地,导致城市化由政府支配整个过程。为了土地财政极大化,地方政府必然压低征地补偿,抬高出让地价,从而导致社会成本和经济成本越来越高。地方政府压低征地补偿越多、控制土地越烈,向社会弱势群体供应土地和住房的责任越来越大。政府本身应该做的事情都忙不过来,还要承担本该由市场来解决的事情,很可能就此陷入越卖地欠帐越多的恶性循环。这条城市化道路既违反城市化也违反市场化的客观规律,肯定不可持久。正如文贯中先生预测: 如果城市化的社会、经济成本降不下来,那么未来30年中国城市化速度就会大大放慢。
 
    (五)房地产制度的缺陷是当今问题的根源
 
    今天的制度缺陷是历史制度缺陷的积累。要认识今天制度的缺陷必然分析制度昨天的起因。
    11986年土地有偿使用改革至1998年。这一阶段的特征是率先推动土地有偿使用改革。由于住房制度还停留在福利分房阶段。因此,受房价不能市场化的拖累,土地有偿使用改革举步为艰。
    21998年住房制度改革至2003年土地招拍挂。这一阶段的特征是住房和土地同步商品化,受盈利或保值增值的刺激,个人购房从低意愿向高意愿快速发展,但政府经营土地的理念从理论到制度还处于探索时期。由于政府经营土地理念缺乏系统制度支撑,尽管房价随市场化改革逐步上涨,但却不能刺激土地地价上涨。因此,1998年至2003年平均每年的房价只增长2.7%,住宅商品价格平均增长3.5%,房价收入比处于合理水平。(20)与此同时,土地也没有产生“地王”效应。而由于地价总体波动不大,房改政策也未引发社会争议。
    3、2004年至今住房全面商品化和土地市场全面招拍挂。国务院关于加强国有土地资产管理的通知(国发[2001]15号)提出以下政策:(1)严格实行国有土地有偿使用制度。(2)大力推行国有土地使用权招标、拍卖。其核心内容是“商业性房地产开发用地和其他土地供应计划公布后同一地块有两个以上意向用地者的,都必须由市、县人民政府土地行政主管部门依法以招标、拍卖方式提供”。要理解国发[2001]15号文件的出台背景、预期,就必须梳理国发[2001]15号文件出台的前因后果。为此,下面按照时间顺序列出相关事件。
    2000年城市市长联盟发表经营城市宣言,2001年国务院提出土地招拍政策,2002年国土资源部完成土地招拍配套制度,2003年地方政府经营土地的执政理念和政府垄断公地市场的制度体系衔接。于是,中国房地产市场全面构建起地方政府经营城市的体制。其中,土地征用制度保证政府垄断公地市场的资源供给,夯实了土地财政基础。土地储备制度造就土地金融信贷,开拓了地方政府融资渠道。土地整理制度实现新造耕地与建设占用土地的平衡,推动了地方政府土地扩张。土地交易有形市场制度提供了土地有偿使用的市场载体,保证了土地财政的稳定收入来源。政府垄断公地市场的核心问题就在,一、资金和土地两种资源分别被中央政府和地方政府控制,从而保证了地方政府资金和土地资本转变的需要;二、土地供给和产权双轨制以法律的名义确立,从而保证了地方政府可以摆脱市场配置土地资源。于是,2004年房地产市场开始进入价格急速变化期,首先是土地拍卖发出一浪高一浪刷新地王的地价信号,其次是房屋销售发出一次又一次再创新高的房价信号。于是,地价、房价的轮番攀升开始引发社会的争议。体制已经铸就,房地产市场就如脱缰的野马在体制惯性轨道上迅跑。
    420095房市反弹,房价猛涨的新警示2004-2009,地价、房价呈U型变化。先是2007年底房地产市场开始降温,2008年全年产销萎缩,后是2009 年5月后房地产迅速过热。一年余的萧条,两个月就过热的房地产现象,是决策层、开发商、投资者、投机者都始料未及的。就直接的原因论,宽松金融信贷增加了通涨压力,刺激内需的购房补贴政策(财政补贴、减税、信贷优惠政策)刺激了集团和个人投机者投机土地、房屋的欲望。其三个关键因素:一是宽松的货币政策,引发通涨压力;二是具有行政、市场双重身份的地方政府急于启动房地产,发挥其拉动效应。三是集团、个人投机者手头有钱又急于应对可能的通涨,于是大举入市。就间接的原因论,人们越来越担心土地供给短缺。在天则所解除“耕地保护”与粮食安全绝对“捆绑”的建议被否定和集体建设用地入市的可能还遥遥无期的前提下,市场对土地供给短缺引发地价、房价再涨10年,甚至20年的担心越来越重。人们根据2004年后“逢买必赚”的经验,很多人怕过了这个村再找不了这个店,于是横下心或炒房捞一把,或超前买房住。2009年5月的问题归结起来,金融是导火线;地方政府是推手;集团和个人是帮凶;经营城市体制是根子。治本之策是结束土地、金融垄断体制。
 
    当前最可怕的不是2007版的疯狂重来,而是实体经济上市公司的加盟。为此,我提几条遏止地价非理性上涨的应急建议:一、以招标或协议用地(澳门就主要是协议用地)替代招拍挂;二、开放集体建设用地市场,鼓励集体土地通过村庄整理盘活建设用地,合理解决小产权房的遗留问题;三、适当增加房地产用地的增量供给;四、清查闲置土地,盘活存量土地;五、收紧二手房抵押贷款;六、开征物业税、投机税。新的反危机政策,我们准备好了吗?
 
参考文献:
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