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推行“经济商品房”,撬动内需与和谐救市
作者:曲磊    发布:2008-10-30    阅读:1401次   
    严冬楼市――困惑的房价迷局与危机
    2008年,对于我国楼市来说,可以用转折一词来形容。房地产业在经历了连续多年来的持续性的超速上涨后,价格已大幅高于居民的购买力。这势必会导致由于市场价格杠杆引起的周期性的回调。就在今年,出现了全国范围的楼市滞胀现象,并在部分区域开始出现了量价齐跌的格局。部分地区部分地段房屋价格下降超过30%,并开始有了“断供”一族。负资产让一部分投机的炒房客加入到了“无产阶级”,而房产开发商也将告别暴利时代。房地产行业的严冬已经悄然来临。
    随着全球性的金融风暴影响的不断扩大,对实体经济的冲击也越发明显。房地产业也将并正在经受持续性更长、更加猛烈的泡沫破裂危机。整个产业链乃至国民经济发展都将受到相当程度的影响。伴随着房屋价格的不断探底,政府部门、房产开发商、消费者三者之间进行了一次别开生面的博弈。房产经营商是选择降价还是硬抗?政府是选择积极的救市策略还是更多依靠市场自由的规律来自行调解?消费者是继续观望还是选择趁优惠促销的机会购房置业呢?未来的房产市场将何去何从?种种的不确定性与困惑更进一步加深了现在整个市场的观望气氛。
    激进的救市政策,能否促进产业经济迎来暖春?
    近来,从各地不断传来地方政府积极救市的消息。中央政府目前也积极地开展调研和探索合理的救市政策。10月17日,国务院常务工作会议提出的稳定和刺激经济发展的十条措施中指出,要“加大保障性住房建设规模,降低住房交易税费,支持居民购房”。这可以认为是近期中央释放出稳定楼市的新政策信号。
    总的说来,不管哪一个救市政策出台,都引起了各界媒体及老百姓的高度关注。比如说,以降低契税、营业税为代表的税费改革救市政策,以提高公积金贷款额度或放宽二套住房贷款限制为代表的金融激励救市政策,以政府对购房户现金补贴为代表的成本补贴救市政策,以放宽户型限制及二手房交易交税由五年期改为两年期为代表的降低销售管控救市政策,还有以购房落户的户籍改革救市政策。
    专家学者及纳谏者纷纷在网上经济类论坛、媒体刊物上发表见解,谏言谏策,仁者见仁,智者见智。有人认为政府应采取激进的救市政策,避免经济大幅下滑;有人认为政府不应干预过多,贸然救市反尔会适得其返,带来新的更大程度的下跌。关于救市还是不救市形成了两派,救市派中又分了较为激进的救市派和相对保守的救市派。两派双方仍在进行激烈的PK。我们暂且不去评论到底哪一方或哪一种观点在目前的事态发展中更为有效。笔者认为救市不能单为了救市而救市,更不是为了挽救房地产市场的某几个利益团体而救市。救市应该从民生的角度出发,具体来讲就是让更多的家庭“住有所居”出发,来审视哪一种政策更得民心,更贴近民意。这样,救市政策才能促进整个房产市场持续健康稳定的发展。
    作为政府部门过于积极的救市(主要是指托市)或者完全听任市场形势的发展而不作为,都不能很好的解决目前房产市场的危机状况,也无法很好的处理民生的问题。产业经济的复苏,不是一蹴而就的,更不是单单满足哪一方的利益就能解决的。问题是需要从根上解决,这个根就是消费需求。救市更要系统地考虑各方利益,协调联动才能使房地产市场及国民经济迎来“暖春”。
经济商品房--换位思考,多方共赢
    在众多政策与利益的博弈之中,能否找到撬动市场有效增长的平衡点与契机,实现突破性发展呢?
我们先从各方的利益点入手,换位思考,看能否找到多方共赢,带动社会经济增长走向正向循环的轨道的方法。
    中央政府:保持总体国民经济相对稳定运行,重点关注并解决好民生问题(住有所居,劳动就业等),扩大内需,促进经济增长。困惑的是如何平衡各方利益,并有效激励地方政府促使中央政策有效落地。
    地方政府:增加地方财政收入,确保地方经济平稳较快增长,同时关注民生问题。困惑的是如何有效缓解地产业低迷对地方经济造成的影响同时保障中低收入家庭“住有所居”目标。
    房地产商:房屋对外销售价格尽量保持稳定同时刺激销量,资金快速回笼。困惑的是价格差异策略的有效实施,避免降价带来的老客户不满和消费者消极观望情形的出现。
    占绝大多数的中低收入家庭:以相对更低的价格购买到或住上(廉租房)相对称心如意的房子。困惑是何时购买相对划算,也就是价格基本到底、政府扶植基本到位的时机。
    从上面来看,这几个方面的利益虽然有一定的相关性,但却有大不同。如何平衡各方利益,达到共赢,笔者经过换位思考,主要结合中央总的政策背景及民众的需求,有了一个新的想法。这就是大力推行经济商品房,实现各方利益的均衡,从而对房产市场注入新的生机。
    那么什么是经济商品房呢?为什么它能平衡各方利益,从而找到解决问题的结症呢?
    经济商品房是介于经济适用房与商品房之间的,价格由政府主导,具有商品房及经济适用房双重特性的,适于中低收入家庭购买居住的安居商品房。与经济适用房的区别是其产权归个人所有,价格相对较高,可进行相对自由交易的商品房。与商品房的区别是其价格执行政府定价,价格相对较低,购买后在一定时期内二次销售时受到一定限制。
    经济商品房是商品房向经济适用房过渡的新概念,它进一步延伸了经济适用房的受众群体,即由低收入的困难户转向更广泛的中低收入群体。中低收入家庭能以接近经销商成本(主要是地皮成本及建筑成本)的价位购得经济适用房,无须等待或判断房价的持续下跌到不确定时间的触底价再购买。节约的资金可以进一步改善生活水平。这样解决了中低收入家庭的困惑,满足了他们的需求的同时使其他消费品消费意愿及居民购买力明显提升。
    经济商品房是由商品房转变而来的。房产商可以将自己滞销的房屋按照成本价或略高于维持毛利率的成本价销售给政府。既解决了资金成本紧张、资金回笼时间长、贷款利息及空置税费增长的问题,又规避了对不同客户降价后带来一系列的负面影响。销量的提升以及快速的回款可以扩大再投资。
    政府通过向房地产市场注入资金,实现临时的房屋产权国有化,同时以相同的价格或更低的价格(如降低交易税费)转售给广大中低收入家庭。这样,既解决了民生问题,同时又保障了经济持续稳定快速的增长,整个产业链均衡发展。地方政府与中央政府高度保持一致。
    推行经济商品房的必要性,撬动内需与和谐救市
    截至到8月底,我国商品房空置面积达到1.3亿平米,同比增长了8.7%。这一部分空置房的资金周转使用效率极低,国民财富滚动效也很低。以房地产为龙头拉动地方经济增长模式已经陷入进退两难的境地。房地产业及相关产业作为我国国民经济增长的重要支柱,对内需的影响作用不可小视。目前房价过高引起销售量急剧下降,整个产业产值乃至GDP也随之下滑。与此同时,由于居民购买房占用大量的资金而挤占了其他消费品的消费支出,内需增长受到了极大的限制。由于房屋是不动产,所以资本流动效率和效果较低。换作是生活类消费品,如在一定时期内与房产拉动同样的GDP值,两者对整个国民经济产生的影响是截然不同的。由此可见房价的理性回归,反而对国民经济的持续性增长将有更大的促进作用。
    现已出台的诸多救市政策与不救市言论所关注的核心是如何拉动内需,保持国民经济的持续平稳健康的发展,这也是解决目前金融危机最急迫的任务。而要解决这个问题,还要从房地产业下滑的根源着手解决,那就是房价出现了背离市场价值规律的上涨,远高于多数潜在消费者的购买力。这就势必导致价格回归。而相比较而言,好的救市策略是提升市场信心,尽快实现价值回归,撬动内需的全面增长。
    经济商品房正是从问题的根结出发,从市场需求出发,通过价值的迅速回归,来解决整个产业发展停滞的。权衡多方利益,形成了别具特色的和谐救市解决方案。
推行经济商品房应注意的问题
    一、定价原则与目标客户群体选择
    经济商品房定价原则为每平米商品房地价加上每平米建筑成本再加上计算商品房毛利率的其他成本。根据房屋的位置、楼层、环境等因素变化,每一个经济商品房价格也可能跟随着发生变化。经济商品房的目标客户群体为中低收入家庭。每个地区根据自身情况不同可以划定中低收入群体范围。如家庭人均收入在1500元以下同时现有全部自由产权人均住房面积低于15平米。符合条件的可以通过报名加摇号(供需不平衡时)方式产生最终购买人群,相比较团购杀价来说,效果会更好。这样,可以建立整个市场良好的价格秩序。
    二、买卖限制
    对于已经购买经济商品房的消费者,在进行第二次销售时根据购买的年数设定交易相关税费。如3年内二次交易的,按照市场估价的15%收取营业税;3年以上的,可免收交易税费。这样避免一些炒房客借机短期炒房获得高额利润。
    三、经济商品房的过渡措施
    经济商品房作为经济适用房的延伸和商品房价格回归的过渡,应该逐步推进。首先对于一些回款周期较长、贷款金额较大、空置房屋较多的房地产公司开放经济商品房试点,以便盘活整个市场。其次对其他符合条件的开发商根据中低收入家庭数量进行扩充。逐步形成经济适用房、廉租房、经济商品房、商品房四位一体的新格局。
    四、综述:
    任何政策都有其利弊,笔者仅对经济商品房的概念,实施过程提了一些建议和想法,有些还需要不断完善。相信,随着政府积极有效的施政及后续新政的出台,我国经济将从新走上又好又快的发展轨道中来。