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房价畸高的深层次原因:区域发展不协调
作者:王向荣    发布:2007-06-29    阅读:1165次   
  中国大中城市房价的畸形增长,引起社会各界的广泛关注。政府采取了各类措施规范房地产市场、抑制房价过快增长,但收效甚微。老百姓怨声载道,认为政府没有动真碰硬。但实际的情况是,政府已经尽了几乎最大的努力。只是,政府所看到的诱发畸高房价的因素并不全面。政府和理论界看到了这样一些因素:如中小户型供应量不足,如百姓买涨不买跌的畸形消费(投机)心理,如房地产市场自身的不规范,如没有稳定、可持续、覆盖面不断扩大的住房保障体系,如二手房市场炒作过度频繁,等等。而对另一个重要原因却始终没有提及——中国城市化快速推进的过程中,大中城市过度扩张,城镇体系布局不合理,以及因此而造成的劳动密集型产业过度集中在少部分大中城市,从而吸引农村(外来)人口的过度集聚,是诱发一些大中城市房价过快攀高的重要因素。
  一、农村人口向城镇加速转移,形成巨大的商品房需求
  联合国人口基金在2007年6月26日公布的《二00七世界人口状况报告》提出,“中国目前正处于城市转型的高峰期,每年大约有1800万来自农村地区的人口进入城市。”
  这部分人(包括打工者、大学生分配、小老板进城、农村亲属投靠子女等)进入城镇(城市和县城、集镇),无论是租住,还是购房(在初期,自然租住占绝对高的份额),其实际住房需求都十分惊人。以人均20平方米测算,每年城市必须为这些人提供3.6亿平方米的新增住房面积。
  而来自中国网《2006年中国房地产发展状况》公布的数据显示,2006年全国商品房实际竣工面积5.3亿平方米。农村人口向城市转移形成的住房新需求,占当年商品房实际竣工面积的比例为68%。只有1.7亿平方米的面积(总供给的32%)被原有城市居民及流动人口用于改善住房条件。可见,“供过于求,泡沫过大”的评价无疑是站不住脚的。确实有许多城市居民购买了两处或多处住房,但这些住房还是被庞大的、外来人口的租房需求所淹没。严格意义上的空置房比例,并没有相关媒体炒作的那样危言悚听。
  以最新的每年1800万农村人口转移到城市计算,中国城市化率每年提升的幅度是,0.18(农民转移数)亿除以13亿(全国人口总数),结果是1.4%。而建设部公布的数据显示,1978年至2003年,我国城镇化率由17.92%提高到40.53%,每年提高近1个百分点。而从2000年的36.09%提高到2005年的42.99%,平均每年提高了1.38个百分点。可见,近几年中国的城市化进程呈加速趋势。
  需要强调的是,今后几年,是中国大力推进小康社会进程的关键几年,中国农村人口向城镇转移的速度还将进一步增大。在目前紧缩土地上市、提高房地产市场进入门槛、而经济适用房建设规模并不大的情况下,城镇的商品房供应面临严峻形势,在供求关系的影响下,房价的高企将不可避免。这是大家都不愿意看到了,但事实难以回避。
  二、农村人口向大中城市过度集聚,造成大中城市商品房供求关系失衡
  国家统计局《2005年全国1%人口抽样调查主要数据公报》中的数据显示,以2005年11月1日零时为基准点,全国流动人口为1.47亿人,其中跨省流动人口4779万人,占32%。这基本意味着,全国近1亿5的流动人口,在省内选择完大城市后,有1/3近5千万人跨省向一些经济更发达的城市流动。
  前文已述,从全国大局的角度来看,农村人口向城市的加速迁徙已经形成了对城镇商品房的巨大需求。试想,如果这些农村人口再向少部分大中城市集聚又会是怎样的结果?用“灾难性”这样的词来评价,可能过于夸张。但是,从这个角度再看大中城市房价畸高问题,就更容易理解其中的因果关系了。
  《中国信息报》《2005年地区生产总值逾1000亿元的城市达26个》称:至2005年底,全国共有建制市661个,其中直辖市4个,副省级市(中央计划单列城市)15个,地级市268个,县级市374个。2005年,在全部286个地级及以上城市中(不包括拉萨)400万人口以上的城市13个;200-400万人口以上的城市25个;100-200万人口的城市75个;50-100万人口的城市108个;50万人口以下的城市为65个。50万人口以上的城市占77.3%。200万人口以上的城市38个!
  而事实正是这样,每年向城市转移的农村人口中,绝大部分流向了大中城市,流向了“珠三角”,流向了“长三角”,流向了“京津唐”,流向了北京,流向了上海,流向了深圳,流向了广州,流向了杭州,流向了南京……所以,上述城市成为高房价的代名词,就再自然也不过了。
  大中城市产业过度密集,城市过度扩张,人口过度集聚,不仅带来了严重的大城市病,带来了社会的不和谐,而且,势必带来房地产业的畸形繁荣和畸高价格。所以,尽管万夫所指,尽管各类调控政策昭昭,尽管中央查处的决心信誓旦旦,但那些房价名列前茅的城市,无一例外是特大城市,也无一例外房价屡调屡高。
  三、解决房价畸高难题,大中城市必须调控发展规模、调优产业结构
  大中城市之所以吸引大量人口集聚,最重要的因素是大中城市的二三产业非常发达。特别是劳动密集型产业在大中城市的过度集聚,形成了庞大的用工需求,是导致人流向大中城市集聚的最主要因素;而大量人口的集聚,又为三产服务业提供了大量用工机会,形成了人口向大中城市集聚的恶性循环。从经济学的基本原理看,价格是由供求关系决定的,尽管中国房地产市场有着这样那样的特殊性,但供求关系决定价格依然是影响价格的最重要因素。通过供求关系来调控房价,仍然是唯一恰当的选择——当大中城市难以大规模提供既实惠又价廉的住房以平抑房价时,那么最好的调控方式是调节需求。为此,提出以下建议:
  第一,在城市化不断加速的进程中,应当制定适合国情的城镇发展规划。通过规划、通过出台扶持政策、通过土地供应量的调整、通过就近就地的户籍制度改革,加强控制和引导,大力发展中小城市和中心集镇,促进农村富余劳动力的就地转移。劳动力就近就地转移,是保障农民工权益,保障农民工做人的基本尊严,保障农民工基本的生活质量的最好办法,很大程度上可以维护社会的治安稳定与社会、家庭的和谐。
  第二,限制特大和大中城市的无序发展;同时,在城市规划中,突破以往同心圆式的传统规划模式,着力推广松散型的、板块化的大中城市发展模式,避免单极化的城市模式所导致的局部地区房价过热的现象。这样做,一举两得,又可以在很大程度上缓解“大城市病”,提高大中城市的发展层次和生活质量。
  第三,加强全国范围内的产业规划布局。象搞农产品区划那样,规划引导、政策扶持,在最合适的地区,布局最合适的产业。在项目审批过程中,严格控制特大型城市和大中城市内部或近郊发展劳动密集型产业。引导和鼓励大中城市推进产业升级转型,重点发展资金密集型、技术密集型、用工少用工层次高的高附加值产业。引导劳动密集型产业布局到那些经济欠发达、但富余劳动力较多的地区。避免数年后,再在国内不同地区间进行不必要的“产业梯度转移”,造成重复建设和严重浪费。
  当然,在全国范围内优化城镇体系布局,着力发展中小城市和中心集镇的同时,政府要下决心,花大力气建立“稳定的、可持续的、覆盖面不断扩大的住房保障体系”,因为,政府虽不必保证每个人都买得起房,但必须保障“居者有其屋”;同时,要通过市场化的手段调控房地产市场的发展,并严厉打击房地产市场存在的不规范行为。只有多着并举,才能保证中国房地产业的健康发展,也才能最大程度地保障城乡居民的合法权益。
 
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王向荣 扬州,wqianrui@tom.com