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房市杂谈两则:合作建房和美国次贷危机
作者:张建平    发布:2007-03-21    阅读:1272次   

   第一则:美国次级贷款市场危机变成中国楼市最大利多

  中国的房价问题因为一群“穷人”的怨气冲天而日益严峻,尽管这些叫得最响的人都不是真正的穷人,都是提着几十万等在售楼部门口的买主,尽管他们的人数比起街上的乞丐还少,但是,在以“中国老百姓”的名义之下,还是掀起了不小的浪头。因此,房价问题已经成为高层不得不面对的事情,也成了刚刚谢幕的“两会”的高频话题。
要对房地产市场实行宏观调控的说法不是今天说的,而是说了有一阵子了。但是,一般市民对此的理解严重背离了政府的本意。政府说的是要控制涨幅,并没有任何一个文件说是要压制房价。明眼人都知道这之中的文字游戏,是要房价涨慢点,而不是不要涨,更不是要降价。但现在,调控已经被默认为是要降价了。
  如果政府在“民生”的压力之下默认了这种曲解,那么控制涨幅的许愿可能真的要改变为压低房价的行动了。但是,中国经济的增长不可能是在打压房价之下得以保持约10%的平稳增幅的。房地产产业链条上栓着的人比那几个合作建房的人多了海去了。政府怎么可能会在需要一个蓬勃发展的房地产的时候去打压它?连慢点涨都难以控制,何谈降价?
当然,我们不能责怪民众误解了政府的宏观调控政策。因为“快”和“慢”这种东西是难以定数的。即便是老百姓认可了“慢涨”,但是还有个涨多慢算是“慢”的问题。去年涨30%,今年涨28%行不行?每年少涨1~2%行不行?政府所说的每年的涨幅都是在去年已经上涨的数上的再增长,基数在扩大,但是老百姓看的是最初的基数。例如第一年是1000,第二年涨30%,达到了1300,第三年老百姓认为应该再涨280,达到1580,但是政府可能说第三年应该达到1300×1.28=1664。两方面都说是涨28%,但是基数不同结果相去甚远。如果真的达到了1664,在民众看来,两年共上涨664,涨幅达到了66.4%,平均每年33.2%,涨幅不是降了而是升了。而在政府方面看来,第三年涨280,等于是只涨了280/1300=21.5%;如果第四年涨260,对于第三年的增幅就是260/(1580+260)=14.13%。30%、21.5%、14.13%,对政府和房地产市场而言,民众的这个要求也太猛了点!
  一方面说降得太猛,一方面抱怨涨得太猛。看来,如果不把宏观调控的措施和目标细化到可以操作的地步,想有个调控结果是很难的(参阅http://blog.sina.com.cn/u/5562bb43010006b8此番房市调控政府胜算不大)。但是,如果政府真的把手伸到市场的如此深度,过界是显然了。
  一方面是要求大幅度降价的民生呼声,一方面是降价带来的危险经济前景,政府该怎么办?机会来了!美国次级贷款市场危机出现了。
  据分析,美国面向穷人的次级信用贷款市场的问题根源是房地产市场的调头向下所致,房地产价格下滑,导致次级信用者不愿意再按期交纳供房款,经营此项高风险业务的金融机构就跟着倒霉,投资于其中的银行也受到牵累,股市也剧烈动荡。
  怎么美国的危机会变成了中国的机会?
  是的。美国的次级贷款市场危机起因于房地产衰退。怎么办?当然是不能让楼市下滑了。中国那些刚刚供楼才几天的人,现都乐意跟着老外自称“房奴”了,等待政府赦免放贷压力的心态不言自明。如果楼价真的下滑,高价供楼的人中肯定有人弃信用于不顾(没有证据表明中国人比美国人更讲信用),除非银行愿意减免还贷,这最终的结果就是重演美国正在上演的剧目。
  那么面临“穷人”们对高房价的唾骂压力,中国要不要步美国之后尘呢?当然不要了。但怎么避免呢?当然最好就是把美国的危机大力宣传,要大家认识到房地产市场对国民经济的重要性,认识到打压房价可能带来的经济衰退的危险性,认识到美国的今天就是中国的明天的可怕性。美国的次级贷款危机危及银行业,而中国的房银一体格局就更不用说了,如果房市出了问题,紧跟着倒霉的就是银行了。
  如果能够让大家都认识到了这一点,则就不要再盲目地叫嚷房价太高和跟着瞎起哄了。于是乎,昨天两会上还是一股脑儿地打倒房地产商的声讨,今日已变成铺天盖地的对美国次级贷款市场危机的宣扬以唤起人们对房地产市场调头后果的担忧。此时,人们的思路正在被悄然无声地引导到政府所期望的方向:房市慢牛态势就是最佳选择了,既不要下滑危害经济,又不要涨得过多引起一些人的不满。
  有些报道引用格林斯潘的话说美国不会发生危机,而格林斯潘的论断前提恰恰是房价不能下降。这种报道,表面上看是淡化 危机,实际上是强化危机,因为中国面临的就是房价问题。把格林斯潘的话反过来看就是:如果房屋降价,就会出现危机。
  外行看热闹内行看门道,舆论的翻手之后,明眼人就应该知道今后的楼市走向了。 
  如果房市衰落,后果已经是明摆在那儿了。政府要想走出左右为难的困局,不清楚划分房地产市场的两个板块(必要需求和非必要需求),不主动承担起在居民基本居住条件方面的责任和以为,寄希望于把这种义务也交付给市场承担,就只是一厢情愿。民众对基本居住条件的需求是一种“必要需求”而不是一种市场需求,在必要需求领域只有政治没有市场(《西方经济学的终结》,中国经济出版社,2005,P56)。如果错按市场需求处理,就是一种只顾眼前的短视。麻烦只能被暂时掩盖并越积越多而不可能解决。
  强而为之,就应该想到“以后怎么办?”(http://blog.sina.com.cn/u/5562bb43010007zh
 
  第二则:合作建房,一场房价的旧民主革命
  我们上学学中国近代史的时候都知道有旧民主主义革命和新民主主义革命两个阶段之说。新的就不说了,所谓旧民主主义革命,说的就是它是小资主导的不彻底的革命,不彻底就必然不成功。热闹一阵子也就没了,最后还得依靠真正的革命者进行的彻底革命。
  我看现今的合作建房,其实就是房地产市场上一次围绕“房价”的旧民主主义革命。 
  首先,它的主角不是真正的“革命者”。百十户人家一下子就可以拿出上亿元,你说这种水平在当今中国如果再来次阶级划分,它算是小资恰当还是算穷人合适?
  任志强声称给富人盖房,其实他这个“富人”的市场细分,也就包括了这些一下子能拿出几十万现金用于购房的合作建房者。本来这些人和任志强潘石屹都是同一市场内的交换双方,交换双方哪有不吵架的?自古买卖心不合嘛。这种争吵是正常的,是富人和富人之间的争吵,只不过一个有点“奸商”味道,一个有点“吝啬鬼”模样罢了。
其次,是假革命者提出的革命的目标就不彻底。何以说合作建房的人“不彻底”?
  之一,他们是要得到房子的人,只是如何得到这个房子的方式有争议,只是和房地产商在价格谈判上难以达成一致罢了。如果真的是要革高房价的命,就应该去响应另一些人提出来的“N年不买房”,反正现在有房住,虽则不称心如意,但是也不能把钱白送给你“奸商”。
  之二,中国的房价不是全国统一价,你可以到房价低的地方去。合作建房的人当中,有些就是来自外地或农村,并不是大都市里的土著。为何放着原居住地的廉价房不买一定要往京城里挤呢?何苦呢?挤,就说明大都市好。怎么好法?和小城镇一个生活成本能说明它好吗?既好又便宜的事儿怎么就一定会先轮到你了?
  之三,合作建房的人现在是为拿地奋斗,但是如果拿到地以后楼怎么盖呢?我想合作建房的人应该一家出几个劳动力,自己掂着瓦刀上阵是不二选择。你可不能雇佣建筑公司啊!建筑公司都是要赚钱的啊,你们所反对的“奸商”本来就是建筑公司嘛。就是雇佣街头的农民工也不行啊,即使你不担心他们的技能和资质,他们的工钱可不是除了满足一日三餐就够了,还要养活家人,还要给孩子上学,还要省下点回家盖房子(那才是真正的自己建房呢)等等等等,肯定远远超出了他自己的生存成本了。他们一天到晚都在叫嚷要给予市民待遇提高工资还不能拖欠呢。再说了,你是雇佣他们自己干活又不是雇佣他们的老婆孩子干活,岂能支付这种额外的费用?!要雇民工就先问清楚是不是单身一个,是不是一人吃饱全家不饥的那号人,否则免谈。就是有这种人也要猛劲压价——即便是一日三餐,大鱼大肉也是三餐,粗茶淡饭也是三餐,可不能便宜他们了。如果自己上阵就对了,大家都不要一分工钱,吃饭的时候各回各家,所有钱都用在建筑材料上面。
  说到建筑材料我可得提醒合作建房者,这可是相当大的一块子,可要小心了,最好样样都自己生产,否则很大程度上可能要被建材经销商坑去不小一块了,因为肯定没有人愿意按照成本价卖给你,都是要赚钱的。坑你钱是个事儿,很可能既坑你钱还卖的是劣质建材呢,因为你远不如那些建筑公司的工程技术人员专业。
  其三,旧民主主义革命者都有既得利益,都有自己的小算盘,因此不可能取得一个稳定可靠的同盟。有人提出取消开发商,有人建议取消商品房,搞“一户一房”,这固然比合作建房还要彻底多了,但是,最终即便是国家同意全国住房都一模一样(不一模一样怎么分呢?),也还会为如何分配房子而发愁的。什么离学校远近、离上班远近、离市中心远近、离河畔公园远近、朝南朝北……都是事儿。还有个给谁不给谁的资格问题。且不说合作建房的人不愿意要这种还不如他们现在房子好的房子,就是愿意要,还不知道自己排在多靠后呢。
  合作建房的人对住房的需求,其实已经超出了《西方经济学的终结》所说的“必要需求”。因此,即便是政府愿意对民众的必要需求尽到责任和义务,合作建房的人也无法从中得到什么好处。因此,他们不会同意这种彻底的房价革命,这样做就打破了他们的小算盘了。就像新民主主义革命时很多中小资产阶级也不同程度跟着倒霉一样。 
  本人关于房市的一些文章,其实都是在说市场的界线问题:不能事事处处搞市场化,不能让市场延伸到民生的必要需求领域,虽则它有这个欲望和冲动。如果把民生的必要需求交给市场,就是政府的懒惰和不作为的表现,一推六二五,民生就成了资本的掌中玩物。 
  好在任志强聪明,没有接政府摔过来的这块烫手山芋。
  与其在推行完全市场化之下强调企业的社会道德和良心,不如在明确的市场界线划分下追究政府在其位不谋其政的责任。