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房地产商为什么不讲信誉?
作者:张维迎    发布:2006-08-16    阅读:2319次   
    首先请大家回答一个问题:为什么你买电视机的时候考虑品牌,而买土豆就不考虑?
两年前,有位从国外回来的朋友问我:“现在买房怎么样?”我说你现在不要买,因为现在房地产市场骗子太多,30%是大骗,30%是中骗,30%是无意识的小骗,只有10%是诚实的,但是你不知道这10%在什么地方。
    那什么时候可以买?我说要等,等到所有卖出房子的人都在为各种欺骗行为、质量问题打官司,最后打出一个健全的房地产市场,那时候才能买房。

    最容易骗人的行业

    房地产市场是最容易欺骗的市场。因为广大消费者的知识是有限的,卖房人知道的多得多,这在经济学上叫“信息不对称”。信息不对称就产生了对信誉的需求,越是信息不对称的行业,信誉越重要。这是为什么电视机与品牌而土豆没有品牌的原因。
    在房地产开发的每一步,提供的信息都可以有虚假成分。看看展览的规划图,绿化面积所占的比例基本上都比实际所占的比例大。还有用料、用工、尺寸等等,都有很大的骗人余地。
    很多人认为,中国房地产行业之所以“骗子”太多,是因为市场准入的“门槛”太低。“门槛”低本身没有关系,进入之后的竞争才有意思。象房地产这样容易骗人的行业,什么样的企业才能最终在市场上占稳脚跟?
    这就需要有品牌,有良好信誉。所谓品牌,就是不欺骗别人的一种承诺;所谓信誉,就是牺牲短期利益,换取长远利益。这就需要有足够的耐心,今天少赚一点,明天少赚一点,但累计起来可以赚得很多。
    目前的中国房地产商,追求短期利益的多,追求长远利益的比较少。能否建立信誉,是关系到未来中国房地产市场能否健康发展的最核心问题。
    所以,“新住宅运动”的实质应该是建立信誉、建立品牌的运动,而不是其它的运动。

    信誉与产权何干?

    为什么现在中国的房地产商很难建立信誉机制?有两大原因,一个是产权制度,另一个是政府的监管。
    孟子说:“无恒产者无恒心”。没有恒产的人是没有积极性讲究信誉的,因为他没有耐心。
    首先是房屋的所有权。我国过去房子是公有的,买房的人对质量并不是很关心。房地产开发商没有必要建立信誉,只要搞定房产处处长就可以了。现在房地产商面对的是房子的最终消费者,卖出去多少房子就要搞定多少个人,这就非常困难。
    房地产商本身是私有还是国有也非常重要。国有房地产商的老板有一个很大的特点,他的屁股是不稳的。能否坐这个位子与房子卖得好坏、树立的信誉好坏没有很大的关系,因此,在长远利益没有保障的时候,他可能更多地追求短期利益,于是欺骗就成了自然而然的事情。
    仅仅开发商并不能完全解决房地产市场的声誉问题,还有设计单位和施工单位。如果设计单位、施工单位也是国有的,所面临的也是同样的问题。

    越管越糊涂

    你们也许会问,现在房地产企业以非国有的居多,为什么还在骗,还是没有积极性?这很大程度上与环境、与政府的干预有关。
    一个人要有建立信誉的积极性,就要对未来有一个相对稳定的预期。中国目前的环境非常不稳定,政府各种各样的干预使投资者对未来没有把握,所以更追求短期利益。
    在这里我想特别强调一点,很多政府部门有一种理论,认为参与者多了,鱼龙混杂,自然牵涉到清理的问题。谁来清理?靠政府是最容易想到的方法。政府部门发放各种各样的许可证,进行资格审查、质量评级,发明林林种种的约束手段。结果,政府对市场的监管远远超过了市场本身所需要的程度。
    例如企业定级,为什么一定要由政府评定?像穆迪这样的评级公司,就不是政府机构,但为什么全世界都信任它她的评级?因为穆迪本身就很注重信誉,如果她胡乱定级,以后谁找?如果我们依靠市场本身的“择优汰劣”力量,自然就清理了劣质企业。政府一插手,房地产企业每天想的就不是盖好房子,而是想着怎样和政府搞好关系。
    在很多方面,政府的规则过于模糊,使大部分的权益转到了执行规则的当事人手中。房地产商和其它商界的人一样,要花大量的时间与政府处理关系。对房地产商来说,最大的成本支出不在于税费,不在于土地出让价,而在于处理与政府关系当中的花费。这样的花费越多,可能你的行为本身就不合法,行为越不合法就越着急要赚钱,就越希望去骗人。

    自己管自己

    仅仅依靠政府管理只能是恶性循环,但中国现在还没有信誉良好的的评级企业,无法对房地产企业进行标准的信誉衡量,符合市场规律的监管和约束机制还很缺乏。所以我们提倡行业自律。
    中城房网就应该带有行业自律性。要成为联盟的会员,就要有一定的承诺。有承诺,就可以净化房地产市场。我相信有一部分企业是希望做好的,但消费者辨不清楚哪个好哪个坏。这就需要有一些优秀的企业领头制订一些规则,对行业内部实行自我约束。
    比如,加入中城房网的企业,大家可以连环担保不出现欺骗行为,消费者就敢买你的房子。新的成员进入时,可以进行严格的审查,一旦进入后就相当于获得ISO认证。
    如果一些大的房地产商建立起良好的信誉机制,大家就会投到他的门下,就像麦当劳那样。这就是品牌。当然,麦当劳并没有因为人家买了牌子就放手了,她还有一系列严格的检查、监督制度,保证质量,保证以后还可以卖下去。房地产也一样。
    私人买房,挑的一定是信誉,而不是贪便宜,这在源头上已经为房地产商建立信誉机制提供了客户基础。人们想买货真价实的放心房,房地产公司的良好信誉才有价值。积累了好的声誉以后,房子价格自然有一个“声誉溢价”。同样的房子,万科的就可能比其它开发商卖的要贵,而且还得抢。这就是信誉的作用。