经济50人论坛

我想金融业非常关心的一个问题，就是资金的流向问题，是从国外流到国内，还是从国内流到国外，还是从这个行业流到那个行业，因为资金的流向决定了国家的经济机构。机构怎么实现？就是靠资金的流动，而且流到这个地方，就会使得这个方面需求的供给变化都会增长起来，价格会上升，利润也在提高。资金流出的地方就相反。今天我想谈谈房地产这个行业的资金流向，它怎么来的，为什么流到房地产？它什么时候会流出去？我想这也是很多人关心的房地产泡沫和泡沫破裂的问题。

　　我们国家有非常高的经济增长率，同时也有非常高的储蓄率，储蓄率在全世界差不多是最高的，占40%。也就是说我们创作的财富，消费了60%，其中有40%被储起来的。经济增长率这么高，所以，手头上的花钱不多，这个是一个特点，高增长加上高储蓄，造成剩余的钱非常的多，如果我们没有高储蓄的话，创造的财富大部分都用光了，就剩不下钱了。我们剩下的钱非常多，这是第一个情况。

　　第二个情况，我们收入的分配很不平均，这些钱不是平均的分配给我们，而是少数有钱的人，他们收入的增加不是10%而是20%、30%，每年到年底一算，今年的收入比往年高多了。因此，他们的钱在这几年的增长当中是出乎意料的快。这是第二方面钱的来源。

　　第三个情况就是我们直接投资的渠道非常窄，有钱，手里头拿着钱选择不出什么样的投资渠道，选来选去就选择了银行，银行利率很低，赶不上通货膨胀，这样的情况下就找别的机会投资，于是就找到房地产，房地产为什么这兴旺？这些高储蓄、高增长，贫富差距这么大，财富集中在少数人的手里，还有一些钱没有别的选择，买房子很容易买，也没有太多的规章限制，经常有房展，就有人买房，很容易就买下来了，所以房子很容易涨上来，因为就有人买呀。在这样的情况是否持续下去？就谈到三个条件，高储蓄、高增长是否能够继续，收入的分配有没有变化，有没有别的投资选择，如果这三个条件起到变化，我们对房地产业他的资金流动就会有变化。

　　首先是高增长和高储蓄。这个问题大家都知道，大家都在想中国能不能继续五年、十年高增长，这个我在这儿就不说了，我自己的看法我觉得高增长是很有希望的。

　　第二个问题就是财富分配的问题，现在我们因为财富集中在少数人的手里，就造成房地产市场相当程度的扭曲，就是大部分人要买便宜房务必很少，因为这些人没有钱买不起房，买的起房的是手里很有钱的，因此盖的房都是盖的比较高档的房，而且有的是越高档卖得越好，因为他们有钱买得起。工薪阶层一个月挣两三千块钱的人买不起房子的，我们看看跟别的国家比较，拿美国讲，他们的分配比我们平均的多。因此，他们盖的房，在座很多人有亲戚朋友在美国，大部分买的都是两居室、三居室，买一个公寓房，这个和工薪阶层的状况，市场的情况差异很大。我们盖的5000?8000人的数量买的房，这样人的数量很少，任志强说，盖房是给有钱人盖的，他说得是非常对。盖房是给有钱的人盖的，如果我们的收入分配起到变化的话，房地产市场就会有大的改革，经常说我们国家方面前景非常的光明，因为有好几亿的人改善住房，还有城镇化，几亿人要住房，这话一点儿不错，但是有一个条件，就是你的收入分配要比较多，部分人或者收入稍微高一点的人，我们将来一个月挣两三千的人能买的起房？可是我们现在的状况一个月挣两三千的人是买不起房的，因此集中少数人的需求。第三，有没有投资人的渠道，我们今天上午专家讲了，我们国家直接投资稳步发展。债券市场很差，而且债券市场利润也很低。可以选择的经营品种很少，所以大家到大银行存钱，活期存款，要么就是买房子。如果带来这种情况的变化，大家想想2004年的时候，股票价一直往下跌，房价一直往上升，这就很好的说明了这个钱从股市流到房产，股市往下掉，房价往上升嘛，如果说今年或者是明年股市好起来了，大家有钱不买房，买股票了，房产的钱就流到股市了，如果说我们国家人民币的自由兑换，有可能有许多人拿人民币换别的货币了。买外国公司的股票，我们拿这个公司的前景看，我们就把储蓄换成他们的股票，也不要买房子了，住房市场的钱也就会流出去了。所以说，如果我们有了别的更多投资机会选择的话，房地产市场的钱就会流到别的地方去。

　　最后我简单说一下，如果钱流出去之后，会产生什么后果？在我看来，保险产业的繁荣，有这么一个原因，可能是在其他金融渠道开放机会增加之后，要流出去，或者反过来讲，在房地产泡沫之后，他花钱是肯定往外面流的，不管是增加房贷的利息率也好，还是增长什么税也好，还是设很多的障碍，比如说买第二套的房怎么样，统统的回应，因为钱没有地方去。所以，这三个条件的变化，这个房地产还是继续保持着繁荣，我们不要以为出台了提高贷款利息，房地产就会完，他完不了，你不买房，钱往哪里去？它不是没有出路吗？如果一旦资金有别的渠道的话，房地产就会肯定要下来。我所担心的房地产的下降，会不会引发一系列的后果？我想有一个社会后果很明显，就是我们眼睛看出去到处都是盖房子，如果资社会金流走了，这个房子半路停下来，变为烂尾楼了，很过工人就开不起工资了，就被解雇回家了，这就造成巨大的问题了。当然，钱流不到房地产，流到别的行业，别的行业就有机会，别的行业机会跟建筑业的机会不同，建筑业的门槛很低，小学没有毕业就可以找到工作，但是别的行业要求比较高，而且别的行业相对于建筑业来讲不是劳动密集型的行业，因此就会造成全社会的就业问题更难解决。

　　所以，从安全的角度，缩小按贫富收入的差距，让所有人都买得起房，也不会造其他的人失业。我们有七八亿人都要住房，那房地产业前景光明得不得了，如果这些人买不起房，那么房地产业前景还要泡汤。