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当前有关房地产的六大过头言论
作者:巫继学    发布:2005-08-07    阅读:1875次   

中国房地产,作为一个获利甚丰的产业,近年来以其暴利昭著。正因为如此,围绕房地产与房市的争论,在当前最为尖锐、最为激烈、也最富于感情色彩。我曾说过,只要认真浏览一下今年以来的媒体,有关房价走势的报道真是前其矛后其盾,向左走向右走,令人喜令人忧。使人强烈地意识到,房市水很深,房市雾很大,房市手很杂。现在,想从另一个角度指出,我们在分析批判房地产发展中种种弊端与负面现象时,过头的、片面的、甚至有些极端倾向的言论,同样是有害的,同样是必须摈弃的。

 

过头言论之一:房地产不是(或不应成为)支柱产业

 

在人们理所当然地将房地产作为支持产业对待的若干年后,去年底以来,媒体上似乎突然冒出一种观点:中国的房地产不是或者说不应成为国民经济的支柱产业。面对如此庞大,对国民经济产生如此巨大影响的产业,说它不是支柱产业,真令人感到诧异。此论一出,语惊四座。不过,令人不解的是,虽然支持的人不多,但反对的人也不多。

经济学从来都是从以下两个方面来判定支柱产业的地位的:一是它在宏观产业结构中的影响力,二是它在国民经济中所占的比重。

房地产业,对于生产资料生产来说,它提供一切地面房屋建筑,这是所有生产企业最为基础的建筑设施,固定资产;对于消费资料生产来说,它提供人们衣食住行中的“住”,这是人类赖依生存的基本空间。房地产业,对于经济产业中诸多产业都直接拉动,密切关联,对于劳动者就业也是相当重要。在我国迈向城市化的进程中,几乎每个城市都高度重视房地产业的发展。

据国家统计局日前出版的《中国大型房地产与建筑业企业—2004》年鉴,2003年,全国房地产开发企业达到37123个,完成房地产开发投资10154亿元,企业资产总值40486亿元,经营总收入9137亿元,利润总额506亿元。全国建筑业企业达到48688个,完成建筑业总产值23084亿元,企业资产总值23542亿元,企业总收入22037亿元,利润总额520亿元。房地产业和建筑业的增加值分别占国内生产总值的比重为2.0%6.9%,尤其是建筑业占国内生产总值的比重创建国以来最高,仅次于工业、农业、商业居第四位,已经成为国民经济的支柱产业之一。

按照国家规划,到2020年我国的城市化程度将达到60%,届时将有2.6亿到3亿的农民变成城市居民,试设想,为此我们要在城市提供的住房面积将是一个什么样的天文数字,房地产业将担负多么大的任务。

 

过头言论之二:只给富人盖房

 

今年年初,被称为地产大腕的任志强最近宣称,在供应量很少的情况下,一定是先满足最富的人,而他对自己企业的定位就是只给富人提供商品房。义愤填膺的反驳者反诘,中低收入人群难道就不能买房吗?这一争论最后泛化为,这是散布富人优先论,激化贫富阶层对立,甚至有人说这是宣扬穷人无权买房论。一旦涉及贫富关系,蕴藏于经济社会中本来的仇富心理与虐穷心态大有被呼唤出来之势,争论正在被演化为富与穷的阶层对话。这一言论,并没有随着时间的推移而淡化,反而时不时地冒出来。

从房地产业发展的历史看,房地产产品本身随社会经济生活的发展也有一个发展问题,建筑产品的专业化发展趋势日益明显。几乎可以说,任何一家公司即令是大型房地产公司,也不可能对房地产所有产品全能开发,什么样的产品都做。现代房地产公司往往是,有的公司偏重开发写字楼,有的公司偏重住宅楼房中的别墅类,有的公司偏重高层住宅楼房,有的公司偏重多层住宅楼房,有的公司偏重教育房地产,有的公司偏重文体房地产,有的公司偏重旅游房地产,有的公司偏重商贸城,如此等等。也可能同一家公司,出于战略选择,在不同地时期,对房地产开发品种的选择会变换化。如果是专做高端住宅的房地产商,他自然会瞄准收入丰厚的阶层,说专门为富人服务也不为过;反过来讲,一家公司只给普罗大众盖普通住宅,也不一定就高尚。在这里,不应加入道德评价,似乎为富人服务是媚富,为大众服务是为人民服务

只愿给富人盖房而不愿给穷人造屋,从经济学的观点来看,这是一个十分不理性的言论。企业的目的就在于追求利润最大化,只要有利可图,作为房地产商,给谁盖房都是可以的。给富人盖别墅,给犯人盖牢房,给平民造居屋,都是可以的。说句不中听的话,只要有需求,只要赚钱,为什么不可以去建鸡屋猪圈?钱无仇气,钱无臭味。其实,今年初由任志强挑起的有关给富人盖房的争论,是一个伪问题。我实在看不出,这种争论与针尖上究竟能站几个天使之类的问题有什么两样?

 

过头言论之三:个人合作建房好过买商品房

 

由于房价飚升,给满足个人安居需求带来巨大经济压力。于是,一些富于想象力的购买人群自去年以来突发一种个人合资建房奇想。这个奇想最早源于北京一个叫于凌罡的人。除北京外,上海、广州、南京、成都、杭州、厦门等城市都出现了个人集资合作建房的发起者。广州一名叫wak8888的网友在广州车迷网、车友会等网络媒体上发布《广州个人合作建房方案》,并正式启动了自己创建的广州合作建房网,招募合作者。

毫不掩饰地说,在当前我国市场经济发展到今天这种水平,房地产业成熟到相当程度的前提下,虽然我反对房价高企,但也决不主张这种个人合资建房计划。其理由主要有四:

首先,在本质上说,这是一种以落后的生产方式对抗先进生产方式的典型案例。房地产开发是一个漫长的历史过程,在市场经济下历经数百年,逐步形成一个成熟的产业。而个人自愿结合合资方式,充其量也不过是一种初级合作组织,它在运作模式、内部管理、施工全程运行、产品策划、质量安全、工程监理与日后的管理诸方面,都是一片空白。即令勉强为之,也只能算是初级学习型水平。以这种十分落后的生产方式,试图反抗日臻成熟的现代房地产生产方式,确实有些令人忧心忡忡。

其次,要将这个计划付诸实施,最后必然要形成一个类似房地产开发公司的经济组织来进行运作。由此,我们在想象得到的范围内至少能够列述如下一些风险。一是,这个组织面临的,将是浓缩公司数百年发展史上遇到的一切棘手麻烦与困难的风险,因为它的职能是一个房地产公司,它又是一个个体集合自组织,所以它无法规避这些必然面临的风险。二是,麻雀虽小,五脏俱全,这个组织在盖房过程中将承担一个正规房地产公司的全部职能与全部费用。三是,这个组织同样存在着腐败风险,除非它碰巧选择了一个雷锋式品格的管理专家来操持。四是,由于盖房是一项十分复杂而又涉及面多的经济行为,在施工过程中如果遇到意外事故,它在搞掂这些事故方面,无论其能力还是花费上,都无法与专业房地产公司相比。

其三,这将为日后永无休止的经济纠纷埋下隐患。既然是多个人的合作,由于理念、利益与个人偏好等方面的原因,种种纠纷就不可避免。我们不能寄希望于所 有合作者都是凡事谦让的君子。必须设想,人人都可能是利益最大化的追求者。目前已有教训在眼前:由于凌罡发起的北京第一例个人集资建房,一路走来,这种纠纷一直未断,而且有传,于凌罡本人私下与某个房地产公司在谈合作,其中已有多人从合作组织中退出。

最后,也可能是最致命的,是它将难以获得政府的批准,除非它变成一个房地产公司来运作,或者与房地产公司合作。

 

过头言论之四:大量建经济适用房是一种浪费

 

经济适用房一直是一个争论的焦点。根据《经济适用住房管理办法》规定,经济适用住房,是指政府提供政策优惠,限定建设标准、供应对象和销售价格,具有保障性质的政策性商品住房。为适应中低收入家庭购房需求,防止经济适用住房户型过大,体现其保障功能,《办法》规定,经济适用住房要严格控制在中小套型,中套住房面积控制在80平方米左右,小套住房面积控制在60平方米左右。然而,在具体的运行过程中,从建筑成本,户型设计,购买者资格认定,到房屋销售与转手,几乎在任何一个可能谋利的环节,都充满违规违法行为。因而,有关经济适用房的问题,引起了各界人士的强烈质疑。

然而,作为政府为中低收入家庭惠提供的安居需求住房,它的积极面是无庸怀疑的,也无需论证的。

有人以为,主张给中低收入阶层的人提供经济适用房是不了解经济现实,空谈“理想”、“期望”表面上替低收入者说话的书斋学者忘记了:住房有一种特殊的梯级递进性质,当生活水平越来越高、收入日渐增加的时候,人们一定会选择住越来越好的房子。如果这样的话,就意味着巨大的财富浪费。其实,持此观点者多虑了。人们对住房的不断提升的过程,实际上是收入阶层不断变化,收入不断提升的过程。多大的收入住多好的房子。但是,经济阶层总有高中低之分,决非直线提升,全民皆富。任何时候都有穷人,都有低收入者,大同社会依然是十分遥远的事。现在的经济适用房,恐怕等不到它的生命结束期到来,已经又有新一批的入住者在等候出让者。担心它可能被日后由于富裕而需要炸掉重建,多少有些太超前。

 

过头言论之五:地产商“绑架”了银行

 

全国工商联住宅产业商会会长聂梅生在二00五博鳌房地产论坛上率先提出批评,中国目前只有房地产信贷,没有房地产金融中国的房地产“绑架”了中国的银行。

此言确实惊人。但是认真考究,说中国的房地产们绑架了中国的银行们,似乎也不准确,或者说只说了问题的一半。因为谁都知道,房地产企业与银行的信贷关系,说到底也是商业契约关系,如果没有甲乙双方的配合,一方来硬的,来得了一次,来不了多次,来得了一方一土,来不了祖国万里山河。更何况,说企业给银行来硬的,也不合国情呀。正确的说法应当是,中国的房地产们与中国的银行们合谋绑架了中国的房市才对!

中国房市之乱,房价之高,房地产商的利润之暴,是路人皆知的事,而今也不是什么秘密。造就这一结果的,如果仅仅说是房地产们所为,断然是有片面之嫌。据悉,截止二○○四年,中国的银行业的十七万亿信贷资产中约有一半的资产是以房地产的形式或与房地产直接相关的形式存在的,可以说,房地产价格的走势将直接影响到金融资产的质量,也会影响中国金融市场的发展。如此巨大的贷款额度,如果不是里应外合,一个巴掌能拍响?纵令房地产商们有三头六臂,也只能有小作小为。从大量的案例来看,正是银行们与房地产们共同推动着中国的房地产业向前发展。他们两家,才是源源不绝地把大量资金投向房地产开发的始作俑者。

近年来,中央对于房地产的贷款政策十分严格,时不时地对房地产紧缩银根。在如此严格的管理、监控下,房地产们能在十七万亿中占据半壁江山,真是神通广大。在我看来,这其中的秘密在于银行中的权力资本在暗中参预。我们这样说,是以接二连三的金融犯罪案例为支撑的。君不见,全国每年的成千上万起经济贪污,行贿受贿,金融巨贪,那一起没有银行的贷款参预其中,那一起没有权力资本参预其中,那一起没有违法乱纪参预其中?银行公权资本化,在房地产贷款中寻租获利,给贷款埋下了资产劣化的种子。

 

过头言论之六:圈到地就等于圈到了钱

 

圈地就等于圈钱,这是房地产界的一条潜规则。只要看准土地价格会一直上扬,圈地乃至大量囤地,房地产商从来都不会放弃。但在目前,这种囤地却有更加特殊的意义。在房地产商看来,由于房价高企,政府为抑制房价会采取紧缩地根政策,而一旦自己能尽可能多地截留囤积土地,他们就会游刃有余地与政策周旋,并放出地荒论要胁房价。一方面,可以阻止房价下滑,另一方面又会在日后土地倒卖中坐收地价上涨之渔利。然而,社会经济生活决非如此单纯,特别是当着某种经济行为违背现行经济政策、违背社会公益的时候,它的风险便会加大,它失败的机率便会提升。

第一,大量截留囤积土地,会遇到政策风险。由于大量截留囤地不可避免地存在各种钻政策空子的行为,这在日后的政策规范上便埋下了难以规避的风险。随着我国房地产业法律法规的不断完善,囤地过程中的破绽也将一一暴露。今日之错为,他日必为此付出代价。

第二,会遇到违规风险。由于大量囤地,必然超出本公司开发实力,那末土地闲置就成为不可避免的事。翻开建设部等七部委《关于做好稳定住房价格工作意见的通知》,其中有这样的规定:对超过出让合同约定的动工开发日期满1年尚未开发的土地,征收土地闲置费;满2年未动工开发的,无偿收回土地使用权。虽然要收回难度很大,但并不代表不能收回。这样,闲置土地就面临着两条出路:一是按规定将土地建设成产品投放市场,二是被政府收回作储备再投向市场。那条路对房地产家来说都是劫难。

第三,会遇到市场的风险。谁都知道,市场价格没有永远的上涨,也没有永远的下挫。就像谁也说不准明天、下个月、明年的股市是牛是熊一样,谁能说准地价在今后走势是高还是低?如果说凡地价一定上涨的话,那岂会发生1990年代初大批拥有成片土地的房地产公司的纷纷倒闭?在珠海,在海南,在北海,至今还有某些成片的土地,是那个年代某些房地产公司囤积过的地块。前事不忘,后事之师。

第四,会遇到企业自身资金风险。房地产公司大量圈地的一个潜规则是分期付款。这个分期付款往往是付了第一笔,以后的钱就不那么畅快地付了。特别是办了相关手续,将地划归本公司名下后,付款多半遥遥无期。但是,卖地方也不会那样好说话,强龙难压地头蛇,何况这涉及违反合同,自己不站理。一旦闹上法庭,强制要求付款,商家难堪、难办、难受的日子就来了。赔了夫人又折兵的戏,就曾在圈地的房地产公司一再上演;由此引发公司倒闭的离奇事,也时不时地冒出来让大众开开眼。

第五,会遇到产业结构变化的风险。在社会经济的大系统中,产业结构是一个相互依存的逻辑链,一个产业在一段时期内可能是国家经济发展的战略重点,在一个时期其地位可能会变化。在加入了WTO后的今天,一个国家的产业结构变化直接会因国际经济发展的变化而变化。石油从二十多不到三十美元一桶飚升到目前直逼六十美元一桶,它引起了多大的产业链变化?我国的煤炭、钢铁的巨大起伏又造成了多大的产业动荡?至今令人难以释怀。房地产是不是一个支柱产业,现今还是一个争论的话题,房地产商就那么自信,只要圈到地,就等于圈到了钱,是不是自信心有些爆棚?

第六,会遭遇来自社会各方的巨大压力。大量截留圈地以挺房价,实在为大众所唾弃,实在是一桩千夫所指之行为。这可能在表面上不表现为什么物质力量,但有句话叫人言可畏。人言可畏实为中性词,当着公共大众对一种事物形成了共同看法,形成了一致认同,形成了相似的价值取向时,公共大众的话语具有强大的精神力量。这种力量是令人敬畏的!它最终会成为企业圈地的意识背景。在这种背景下,企业的诚信可能荡然无存。