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试论中国房地产市场的非均衡博弈
作者:曾永昌    发布:2005-06-24    阅读:1486次   
    中国房地产业市场化程度较低,因此,市场主体总是以非均衡博弈实现自身利益,从而引致机制在非市场机制基础中运行异化。其表现形式为:一、土地价格、原材料价格、货币汇率等直接成本的变化不可能在上游各个环节被有效竞争大体消化掉,而只能全部集中到房价这个最终环节上释放;二、企业的生存不完全取决于市场充分竞争,而几乎全部依赖短期性非市场力量的支持。(1)根据以上判断,笔者将中国房地产宏观市场的各种交易转换为由政府组织、主流理论精英、开发商、消费者等市场主体共同参与的弈局,通过各自市场或非市场的博弈完成城市土地、人口、住宅、金融、政府职能等资源的转型市场配置,并获取各自的市场利益。
在这个分析框架中,拥有私人信息的政府组织和理论精英等参与者作为“代理人”,相对不拥有私人信息的开发商和消费者等参与者作为“委托人”。尽管在微观供求格局中开发商相对于消费者而言,政府领导者相对于政府部门而言,主流理论精英相对于非主流精英,具有更多的私人信息,但是,在宏观供求格局中,由于集权政府的政府职能和土地、金融等公有产权合一决定了房地产的基本运行体制,因此,引致开发商的开发成本、经营手段等私人信息、政府部门的公共政策私人信息、主流理论精英影响决策的私人信息可以忽略不计。为此,我们将开发商和消费者之间、政府部门之间和主流理论精英和非主流理论精英之间的微观弈局不放在宏观分析框架中。为了方便弈局博弈分析,我们按照政府职能;主流理论;转型制度、开发商、消费者相互之间的供求博弈线索,观察委托人的激励与约束和代理人的逆向选择与道德风险,以及转型市场均衡困境。
 
一、地方政府左右房地产市场产出
 
    房地产是系统性、区域性很强的产业,不仅受城市人口、城市区位、城市基础设施、城镇人均可支配收入等条件的制约,而且受银行信贷利率和土地、建筑材料、劳动力等价格以及相关税费等的影响,还和其他虚拟经济一样,在很大程度上受到社会预期的影响。众所周知,中国房地产是一种稀缺的资源,在金融供给稳定的假定下,房地产业发展的资源主要受到人多地少国情的制约。因此,协调人地矛盾,是中国政府制定中国房地产发展政策的出发点和归宿。但是,由于转型政府的非理性政府职能供给总是引致银行信贷扩张、建设用地供给扩张、城市隐性人口扩张(非常住人口)和住宅供给不足等非均衡结构,因此,总是提升房地产的预期并频频引发人地周期性危机。
    一般认为,房地产经济之所以处于非均衡状态,是金融自由化和信息不对称引致的市场理性偏离造成的。但是,事实上,在转型社会由于集权政治体制和公有产权的某些弊端的作用,以可以引致房地产经济的非均衡状态。中国房地产市场是政府市场,而中国政府既是掌管公共决策的行政主体,也是代表土地、金融等国有经济资源产权的市场主体。因此,决定政府成为经济人,决定政府经济人的有限理性主要由政治体制决定。正因为中国房地产发展同时处于公有产权、集权政府和计划经济转型的制度环境,作为中央政府委托代理人的地方政府,往往出于对上负责的政绩考核需要,在政府跨越式城市化的需求下夸大作为支柱产业的供求关系,并被迫按照政府领导人的主观偏好,以政府替代市场的路径非理性供给人口、土地和货币,以及公共政策,从而以房地产机会主义倾向妨碍市场力发挥作用,并造成一系列人地矛盾尖锐的非均衡经济现象。
    房地产之所以能走上过热之路,其根本原因在于转型政府没有正确设定政府发展房地产的目标。作为稀缺资源的房地产既是生产要素,又是生活必需品,还是投资品。开发商是经济人,毫无疑问,开发商向社会提供的必然是商品房地产,其发展房地产的目标是经济利益最大化。但是,政府却是人民政府,毫无疑问,政府首要的任务是向社会提供公共品房地产,以实现“居者有其屋”构建和谐社会。因此,其发展房地产的第一位目标必须是向广大人民群众提供生活必需品,第二位目标才是向社会提供生产要素和投资品。显然,解决就业、增加GDP、推动城市化、增加财政收入,尽管可以都是政府目标,但绝不能作为第一目标,因为没有什么比人民政府让人民安居乐业更重要。当然,人民安居乐业和社会就业、GDP、城市化、财政收入的关系,是辨证统一的。正是因为人民安居乐业了,才提供了社会稳定的预期,所以支柱产业起来了,GDP增加了,就业问题解决了,城市化推进了,财政收入增加了。
    显然,当前房地产业的价格、规模、结构失衡引致供求紧张的实践再次证明,一,必须构建均衡经济。尽管房地产业发展慢了不行,但是发展过快了也不行,其规模和速度必须与社会宏观经济发展水平相适应,任何背离理性引导和统筹兼顾的理论和政策,只会把房地产业引向斜路。二,必须规范政府行为。由于在经济人政府和人民政府之间存在悖论,因而引致政府在经营城市时向房地产市场供给非理性公共职能,从而异化了作为生活必需品的房地产的基本政策含义。为此,要确保政府理性引导房地产,必须纠正政府经营城市的错误理念。
    (一)支柱产业论的非理性膨胀。支柱产业论者总是以美国等国家同期城市化指标,房地产业在GDP中的贡献度、住宅投资在固定资产投资中的比重为根据,提出中国房地产业投资和发展空间都很大的判断。(2)笔者认为,房地产业在未来的二、三十年仍将是中国经济发展的支柱产业,这个判断没有错。但是,以此鼓吹高投资论却是不妥当的。
    1、投资冲动型支柱产业不能支持均衡经济。就整体经济而言,理性经济的房地产支柱产业是与相关产业和人口、土地、金融资源自发博弈演生的均衡,从而和非理性经济的房地产支柱产业形成有不同的内生动力和产业、人地关系。中国房地产业发展的内生动力不是来自市场,而是来自政府,因此,引致整个房地产业始终由好大喜功、追求攀比的政府偏好主导投资,从而人为扭曲了人口、土地、金融资源配置的博弈均衡,造成了房地产规模过大、结构畸形。
    (1)支柱产业的形成发展主要由非市场因素决定。房地产业作为政府“经营城市”的支柱产业,对于地方政府的重要不言而喻。因此,地方政府出于自己政绩的需要,不仅要利用公权在房地产市场遇到困难的时候进行“托市”保护,而且还要利用公权支持、纵容房价持续上涨。(3)以人多地少的上海为例,在亚洲金融危机前,上海对原有产业结构的升级使其作为高端服务业中心城市的地位开始确立,但是在亚洲金融危机以后,以GDP为政绩目标的地方政府,一方面通过土地划拨、协议出让等优惠手段重新把占用土地多的第二产业作为上海经济的支柱产业,另一方面又一度以贴息贷款等多项政策扶持仍然占用土地多的房地产业作为支柱产业,就忽略了超大城市尖锐的人地矛盾调整产业结构。在土地总量一定的前提下,大量占用土地的第二产业的生产性土地需求,必然和大量增加劳动人口的第二产业的房地产土地需求形成悖论。工业用地的增加意味着当前或未来商住用地供给的减少,于是一方面引致开发商囤集居奇土地和地价上升,另一方面引致社会超前需求和房价上升。就这样,大多数外来购房者异地置业的同时却大幅度推高了当地房价,从而抑制高知识人才的进入,不仅影响了高端服务业的发展,而且拖累了整体经济的发展。(4)
    再以人少地多的内陆城市为例,内陆城市仍然面对尖锐人地矛盾的问题,所不同之处在于人少地多城市则致力于增加人口数量和人口消费,从而增加房地产总量需求。由于受人少地多的内陆城市人口数量和人口消费的不足的限制,地方政府处理人少地多城市产业结构的通病,则不是担心土地供给,而是刺激消费需求。但是,由于地方政府非理性的人口和消费激励,以及大方的土地供给,于是,在土地低效利用和房屋的过剩供给背后,却仍然是地方政府住宅建设向富人倾斜的提升政策和银行信贷为权势阶层利用的投资投机,因此最终还是引致当地房价收入比不正常和贫富阶层的社会冲突。当然,尽管人少地多城市的矛盾没有人多地少城市的问题尖锐,但是,相对于后进地区其负效应仍然不能低估。
    (2)政绩型统计误导投资理性。当前房价涨跌判断的迷局,首先是政府统计数字的迷局。地方政府编造政府数据,并利用信息不对称和中央政府博弈是常事。当然,地方政府也知道经济过热不好,但是,当需要互相攀比经济政绩的时候,地方政府不仅不会顾及经济数字过热的后果,甚至还会加剧经济数字的编造,以争名逐利;而当不需要互相攀比经济政绩的时候,本位主义的地方政府却都不希望降温从自己地区开始,于是又在统计数据上弄虚作假,以蒙混过关。不同政治体制和政府职能以及产权制度的房地产市场,有着不同的运行机制,并引致不同的绩效。显然,当政府成为市场主体的时候,地方政府统计部门已经成为政府机会主义行政体制的一部分,并引致社会监管部门很难依据统计数据判断投资的水分和风险。
    2、中国家庭的收入状况不能支撑房地产高投资论的假定。上海社会科学院社会学研究员徐安琪主持的《孩子的成本:转型期的机构变化和优化》课题显示2003年家庭养育一个孩子的经济总成本:0至16岁为25万元左右;上完高等院校为48万元;0至30岁(指未婚前)为49万元。鉴于有四分之一的家庭的教育支出超出父母总收入的一半,导致上海人为教育而储蓄的远多过买房子的。必须说明的,一是该调查样本是取自上海市人均年收入3万4000元的高于全市职工人均收入的徐汇区,绝非中国绝大多数家庭所能比拟。二是该调查样本采集的上海市的居民为买房储蓄的比例高达28.5%,比北京、上海、广州、深圳、成都、重庆、武汉、西安、沈阳、南京等10个被调查城市高。(5)以此推论,如果将农村和城市的绝大多数贫困家庭统计在内,中国家庭储蓄买房的比例可能很低。显然,在教育和卫生成本急剧上升的情况下,中国居民还不可能把住宅消费放在家庭消费的第一位。因此,在这种国情条件下,每个城市都把房地产作为经济的支柱产业过度扩张并不十分科学。
    3、房地产高投资论成为转型政府违法行政的托词。为了制造房地产供给和需求繁荣,在政府经营城市的理念下,市场变成政府领导人的政治工具,因此,在公有产权制度的软约束下,具有配置资源权力的政府便会利用高投资论动用一切政治、经济资源去实现自己的任期政绩。事实上,相当地方政府实现高投资优惠政策的路径,从来就是强制拆迁城市居民住宅、低价征用集体土地、弄虚作假土地招标拍卖挂牌、帮助开发商骗取金融贷款,而很少强调依法行政。众所周知,2003年为珠泉商贸城项目,湖南省郴州市嘉禾县政府提出“谁影响嘉禾一阵子,我就影响他一辈子”的房地产公共政策,使用暂停工作、停发工资,甚至是被开除或下放到边远地区等手段保证房地产“健康快速”发展的事件,就是典型的政府集体滥用行政权力提供非法制度供给的事件。政府不为份内的建学校、修公路、办医院,投资社会福利等公益事业的上“前线”督阵降低拆迁成本,而宁愿为开发商的商业目的上“前线”督阵降低拆迁成本的背后,就是驱动政府的政绩利益。为了房地产繁荣,湖南省与郴州两级政府“态度不明朗”纵容嘉禾县委县政府“承认错误,坚决不改”,严惩“作乱者”的“胆量”与“魄力”的背后,也仍然是驱动政府的政绩利益。显然,没有类似“嘉禾拆迁”这样太多的政府制度供给,就没有中国这样持续不断的非理性支柱产业的疯狂投资。
    综上所述,政府的政绩需要房地产高投资高产出,需要城市面貌一年一个巨变,而高投资论为政府经营城市提供了加快发展的路径,因此,当高投资论和政府经营城市的政绩需求结合后,冲动的政府便会不顾一切地实施上有政策下有对策与中央政府博弈,并利用政府垄断市场体制掠夺土地、金融、公共政策等资源向资本转变,然后凭借公权制造信息不对称欺骗中央政府的监管,而绝不会顾及行为的合法性、合理性。这就是高投资论导致制度异化的政治原因。
    (二)城市化的非理性跨越。城市人口的增加是房地产作为支柱产业的重要支撑。目前我国城市化水平平均40%,国际一般为70%,因此,从长期看城市人口的增加必然引致中国房地产供给不足。但是,房地产发展必须与人口、土地、金融资源基本国情相协调,与社会宏观经济发展趋势相适应,因此,过分夸大城市化的人口跨越式发展需求,从而不切实际地加快房地产发展,并非科学态度。2005年1月31日,建设部部长汪光焘在“全国建设系统党风廉政建设和精神文明建设”会议上,就斥责一些地方脱离实际,超越经济承受能力搞劳民伤财的“形象工程”、“政绩工程”,指出:“目前,全国竟然有183个城市相继提出了要建设‘现代化国际大都市’的目标。要知道,就连首都北京日前出台规划时,也只是定位于‘现代化国际城市’,而达不到‘现代化国际大都市’的标准。”(6)
    1、追求城市化在朝夕之间实现的不可能。中国城市化水平实现从20%到40%的跨越,至少用去了20余年的时间。尽管这一速度在国际上看已经是相当不慢的速度,但是在当代许多追求任期政绩的政府领导人看,却还是太慢。因此,他们提出更快的跨越式速度。因为在集权政府看来,市场是政治的工具,只有想不到的,没有办不到的。于是,为了达到既定目标,他们不惜动用一切政治经济资源,那怕是掠夺集体土地产权、强制拆迁城市居民房屋也再所不惜。但是,在公共政府看来,市场是价值规律的工具,政府可以制定公共政策改变发展环境,从而吸引外地投资,但不可能改变经济规律。其支持的理由是:城市化是城市综合实力的反映,而城市综合实力,包括城市吸引外来人口的能力和提高原住民收入的能力。在现有城市产业条件下,无论增加外来人口就业还是提高原住民收入的能力都是一个渐进的过程。因此,大规模地吸引外来人口和大幅度地改善城市贫民和农民的收入,都并不是一朝一夕就可以“跨越式”实现的。因此,政府绝对不能刻意夸张和拉大房地产的需求,并和房地产商共同刻意炒作、肆意哄抬房价,人为制造超英赶美式的城市化进程的目标。事实上,当前我国GDP跟5、6年前相比并没翻番,但近5、6年来房价却翻了好几番。中国的大多数人买不起房子,象这样的房地产业能推进城市化吗?(7)
    2、城市化被简化为房地产化的执政误区。城市化是人口集中化、政治民主化、经济自由化、社区人文化、建设现代化。但是,有些人把城市化简化为房地产化。这种曲解必然引致政府放弃经济与社会的统筹,人与自然的统筹,城市与农村的统筹。事实上,提高科技教育水平,改善卫生生态,化解贫富悬殊的城市化,比单纯发展房地产的城市化复杂困难得多。因此,我们反对把城市化作为政绩工程的借口。
    (三)金融、税收政策的寻租现象。有关研究认为,是国际金融自由化提供了世界房地产泡沫的制度基础。(9)但是,中国并没有准许金融自由化,而房地产同样出现局部泡沫的现象说明,集权金融体制仍然可以提供房地产泡沫的制度基础。众所周知,金融税收政策是激励与约束房地产发展的第二位重要因素。作为行政主体的政府,按照分权体制设计,地方政府有权影响甚至操纵金融、税收政策。作为市场主体的政府,按照市场利益,地方政府需要拉拢金融税收机构提供政府政绩支持。因此,地方政府,一方面,利用中国金融的国有管理体制的缺陷在给开发商提供金融信贷制造房地产供给繁荣的同时,又在给住房消费者提供抵押贷款制造需求繁荣。另一方面,利用中国房地产税收的不动产税、交易税,以及内外不平等税制等制度缺陷,同样在给开发商提供过度投资而能够规避税收法律调节的服务。因此,金融税收的制度缺失引致了房地产发展的政府调节漏洞。
    综上所述,中国国情需要适合中国的政策,事实证明,住宅过度产业化可能陷入可持续发展陷阱,因此,并不是理性选择。中国目前还是一个由政府在很多领域配置资源的转型市场经济国家,在规范政府市场的制度缺失条件下硬要引导住宅过度产业化,只会引发严重的政治、经济问题。首先,土地是有限的。中国人多地少,可使用的土地不是很多。十三亿人口、数亿家庭人人需要有住的这个基本国情条件,不允许我们把住宅业作为掠夺穷人牟取暴利的产业过度产业化。其次,重要的是维护稳定。过分夸大房地产业对经济发展的作用和对其发展不加调控,必然导致社会在最基础的生活资料分配上出现严重不公平。有钱人有多处甚至几十处的房产,少钱的人只能租住房子艰难度日,这种巨大的社会反差只会导致国家陷入拉美发展陷阱。(7)总之,如果不及时控制住房价格上涨过快,当前局部性的结构性问题有可能演变为全局性的问题。
 
二、主流房地产理论误导公共价值标准
 
    无可否认,均衡市场不仅在理论上存在确定难的事实,而且即使理论上存在均衡市场也容易为少数人垄断。中国房地产理论和中国房地产业发展的规模和速度极为不相称,引致对房价涨跌原因、泡沫风险、市场预期的判断严重对立,从而误导了公共价值标准。中国房地产市场均衡市场理论混乱和被少数人随意定性的事实,恰好为上述判断提供了实证。我们从某些著名学者发表房地产绝无泡沫,房价还要繁荣20年的理论后,很快被2005年初中国房地产发展的严峻实践所否定的这一理论现象中,不难看到部分理论家和地方政府与中央政府对房地产价格均衡的判断发生了重大错位。排除经济学家充当利益集团代言人的原因,当前房地产理论严重滞后房地产实践应该是影响社会判断的根本原因。
    (一)城市房价价值论的正本清源。2005年1月7日,《国际金融报》发表《城市价值是决定城市总体房价的关键》,提出:“富民论”进入新世纪以来,全国大中城市房价持续走高,这是悄悄进行的一项空前浩大的富民工程。因此,从一定意义上说,房价高是城市的骄傲。……应为此而自豪,而不该为此而忧虑。其理论根据是:城市总体房价高,本质上是城市价值所决定的;人为炒作只能短期内炒高个别楼盘价格,不可能长期炒高一个城市的总体房价;因而城市价值是决定城市住房价格总体水平的第一要素。
城市房价价值论论证的错误在于:1、城市是数千年的文化沉淀对城市房价的提升是长期互动的过程,不可能“千年走一回”。因此,用千年“传统深厚的历史文化价值”解释房价近年一年上一个台阶并不充分。2、当代城市投入对城市价值的影响并不一定总是正面的,其升值假定不仅需要当代的评价,而且还需要历史的认可,因此,房价对城市价值的反映总是存在滞后效应,绝不可能立竿见影。3、供求决定价格是基本的经济定律,否定供求决定价格并不能解释“南京房价高于南京市普通大众购买力水平的客观必然性”。4、世界历史上许多城市的的房地产泡沫都是人工制造的,非理性预期的可怕正在于此。因此,所谓“人为炒作行为,只能短期内炒高个别楼盘价格,不可能长期炒高一个城市的总体房价”,是缺乏人类实证支撑的,因而也是错误的。5、“富民论”是中央的既定目标,但是,富民的“民”指所有中国大众,而不是仅指不动产阶层。因此,该文对 “富民论”的解释,不仅是对中央富民政策的曲解,而且只能加剧贫富冲突。
    综上所述,城市价值不仅只能影响房价而不能决定房价,而且其影响是通过供求规律调节的。世界历史上曾经出现过“荷兰郁金香狂热”、“巴黎密西西比泡沫”、“伦敦南海泡沫”、“日本泡沫”、“东亚泡沫”……房价高并不一定是好事,香港因高房价而造成产业转移、投资转移的例证,已经否定了“房价高是城市的骄傲”一说的假定。
    (二)预期决定房价理论的重新认识。房地产被高估或低估,并不一定涉及直接成本的变化。显然,预期对房地产均衡价格产生重要影响。但是,预期对房价的影响绝不可能由房屋开发商或土地供应商或经营城市的地方政府单方所为,而必须是由许多变量互相影响、共同作用预期的结果。就一般而论,如果是成熟市场经济国家,决定房价变量的很可能基本是市场因素;如果是转型市场经济国家,决定房价变量的很可能相当不是市场因素。就中国国情而论,如果是成熟市场经济体制,决定房价的第一位市场因素是人口、土地和金融,如果是非市场经济体制,决定房价变量的第一位非市场因素则是政府公共政策。但是,不管是何种市场体制,也不管是何种因素,其对房地产市场的影响都是通过形成预期实现的。因此,以预期为切入点分析预期决定房价的形成机理,有利于认识房价的涨跌规律和房地产市场信息对称的作用。
    1、客观预期因素。客观预期指土地、人口、金融、住宅的物质和政策的供给。
    (1)地方因素。指地方城市人口与城市土地的比例关系、城市人均可支配收入与房屋价格比例关系、城市房屋出租价格与房屋价格比例关系、地方政府市场行为与土地、规划、税收、规费等公共政策的服务关系、地方房地产供给的能力与人民对房地产可能的需求的供求关系,以及地方劳动力、建筑材料等价格变化因素。
其中,由于土地供给的相对固定和不存在卖空的可能性,引致政府在市场用供求调控土地价格的空间很小。因而引致土地价格及其预期最具特殊性。房地产实践告诉我们:投资者对土地基本价值的判断往往总是因土地利用观念和占有私人信息的差别而存在高估,并因中国地价的总体上涨趋势能够弥补偶然的高估失误而不惧怕高估,从而引致在地方因素中土地价格对房价的影响,远甚于建筑材料成本上升的影响。
    (2)地方外因素。指建设用地指标、银行信贷政策、房地产税费体制、政府政绩考核体制等政策因素,也指国家区域投资方向、人民币股市和汇率、国内外投资和需求流动引致的市场供求关系变化、建筑材料上游价格变化因素。其中,外部投资和需求引致的市场供求关系变化,是非常不确定的价格涨跌变量。
    2、主观预期因素。主观预期指心理的信心变化供给。经济史证明,人们参与经济活动时根据信息作出的对未来状况的判断,可以使未来的资产价格发生变化,并成为影响经济波动的因素直接影响金融运行的稳定性。但是,由于信息获取、掌握、分析的种种差异,信息不对称的客观存在必然引致市场主体对客观预期判断的有限理性,从而引致机会主义市场的非合作博弈,进而引致社会“从众行为”,由少数操纵者将大多数幼稚者卷入人为拉高推低价格的市场牟利交易,并改变市场价格。(9)于是,价格背离价值,或形成经济泡沫,或导爆经济危机。显然,信息不对称是“有效市场假说”失灵的基本原因,后果是危险的、可怕的。
    (1)主观预期具有明显的特征。首先具有虚拟性。在这点上,房地产价格和股票价格具有相似性;其次具有主观性。其价值标准不仅变化不定,而且可以利用信息不对称误导;再次,具有可交易性。房屋交易本质上是对预期的交易,社会主观预期理性一旦被异化,社会对房价的认同就将按照他们的主观价值标准去判断,并发生交易;第四具有相对稳定性。房地产非理性预期一旦构建,很难改变。这就是为什么房价越涨,从众抢购的人越多,而抢购的人越多房价又越涨,房价越涨抢购的人又进一步越多……如此循环下去,并不惜冒风险赌博命运的原因。综上所述,排除制度原因,仅就市场本身因素分析,房地产价格上涨表层是市场人口、土地、金融等基本供求关系变化趋紧的反映,深层是心理信心动摇或坚定的变化反映。 
    (2)主观预期的腐败成本构成。预期包括供给预期和需求预期。需求预期指城市居住人口、人均可支配收入、人均住房面积、银行信贷政策、房屋结构引致的购房预期。供给预期指人口、土地、金融、住宅直接成本和间接成本引致的预期。影响预期的因素分为直接因素和间接因素。地方因素和地方外因素基本涉及直接因素,影响直接成本,是可预见的。腐败成本(12)是间接因素,影响间接成本,是不可预见的。目前房价持续上涨,可预见的成本是已知的,而不可预见的成本是未知的。因此,有必要对腐败成本进行重点研究。
    首先是腐败成本的支付渠道。开发商说:“开发一个项目,前前后后就要盖二三十个公章,每盖一个公章都要打点一番,何况还有那么多不明不白的税外费。” 其实,此话仅指明了开发商去国土局、规划局、城建局、税务局,以及银行等政府(金融)办事的明暗交易费用,还没有指明去政府中介办事的明暗交易费用。近年随着房地产市场化改革,新增了相当多的各类房屋土地交易中介环节,比如,房屋测绘所、评估所、交易所、办证中心和土地征地所、评估所、储备中心、交易中心、办证中心,收费名目五花百门,无处不在。
    其次是腐败成本的严重后果。国际上房地产的利润率一般在5%,而中国房地产开发没有25%的利润开发商就难以生存。其原因在于,开发商必须用20%的利润去换取:一,缩短报件工作日,比如,由15个工作日缩短为个工作日;二,调高容积率,比如由公开招标拍卖挂牌时的1,变为5或10,从而增加利润;三,做假账、巧避税;四,差价空转。所谓差价空转指开发商以承担公益性建设为由要求政府给于土地价格优惠的做法。为了所谓公益性建设,地方政府一是在土地挂牌拍卖之前有针对性地设置门槛阻挡其他竞拍者;二是叫开发商中标后先按中标价将钱支付财政,再向政府打价差补贴或优惠税费的报告,然后由政府返还开发商约定比例的土地价款。开发商以折扣价买到好地块后,一方面加强公益项目经营管理,确保从政府返还的土地价款中实现剩余,另一方面以“楼盘周围环境绿化好、公益市政设施齐全”为由抬高房价,从公益项目中受益。于是,开发商承担公益项目的成本最终通过高涨的房价摊到了老百姓头上,而开发商自己稳赚不赔。     
    显然,平抑房价必须从供给和需求入手才能降低交易成本。但是,目前的“国八条”、“新八条”、《意见》却更多地针对需求,而没有针对供给。因此,很难确保房价理性的回归。
    (3)主观预期与客观预期的关系。客观预期因素必须通过主观预期因素发生作用。从需求讲,随着城市化进程加快,一方面城市人口总量和消费不断增加,另一方面城市原有居民住房需求长期潜力巨大,引致需求者预期变化。因此,需求预期强劲是形成推动价格上涨的需求原因。从供给讲,资源环境不仅并不宽松,而且出现供给缺口,引致投资者预期变化。这主要表现在:(1)土地出让量减少和土地出让方式转变引致的地价成本平均上升;(2)房屋结构高档化和高档结构主流化(经济适用住房供应比例下降)引致的房价成本平均上升;(3)房地产信贷加息和首付增加引致的利息成本上升;(4)建材价格劳动力价格上涨引致的成本上升。房地产预期价格上涨是上述供求因素共同作用的直接结果。于是,消费者与投资者之间就会在短期内产生需求与供给的价格信息偏差、结构预期偏差和流动资金平衡缺口,引致消费者和投资者对未来预期发生变化,导致消费者购买力超前化和投资者投资力滞后化,从而推动了房地产市场预期看涨,进而促成现房交易价格趋涨,并引致短期供求失衡。当然,尽管无论是土地供应量减少和供地方式变化引致的土地价格上涨,还是建筑品质提升、利息上调和建筑材料价格上涨,从房地产价格成本构成因素和项目独立核算及投资建设周期较长看,都存在实际的滞后效应,并不可能立即表现出来。(13)但是,由于房地产存在虚拟经济的成分,因此给投机者提供了炒作的题材,从而把房地产预期炒高,从而提前引致实体经济升温,并给投机者创造了牟利的空间。
    不过,尽管地方因素、地方外因素等客观预期因素对价格判断重要,但是,当前最值得重视的还是主观预期因素。中国房地产的重重黑幕大都涉及制度缺失,在政府经营城市和垄断土地市场的体制下,地方政府出于政绩目的和金融企业、开发商人上下勾结,早就有效控制了各种舆论并形成信息不对称,从而事实上早就操纵了市场理性,并进而必然引致房地产经济背离成本规律的主观预期改变。因此,在非市场因素起主导作用条件的影响下,在相关体制没有作根本调整前,中国房地产经济朝泡沫经济方向发展的可能性最大。即使依靠行政手段强烈弹压,也只能治标而不能治本。
    (三)房地产业绩效评价框架的重新探讨。有的学者预言房地产绝无泡沫,房价还要繁荣20年,有的学者直斥房地产暴利,断言即将崩盘。之所以观点如此对立,问题的症结在于中国没有建立公认的房地产绩效评估体系。由于对许多问题的判断缺乏统一标准,政府很难对房地产投资和房地产市场实施监控,并就房地产宏观、微观经济政策以及执行效果作出评价和预测,以把握政策紧松尺度,避免经济大起大落。显然,中国房地产业绩效评估体系的没有确立,是引发市场混乱的主要原因。
    1、房价收入比的重新定义。世界银行以每户3口之家,住房建筑面积100平方米为假定的房价收入比的分析报告显示,发达国家的房价收入比一般在1.8~5.5倍之间,而发展中国家的房价收入比一般在3~6倍之间。,并得出“中国平均的房价收入比水平偏高”的结论。(14)显然,房价收入比是国际通行的判断房地产经济过热与否的标准。但是,当中国业界根据世界银行的数据,结合中国的经济状况和居民消费水平,提出4~6倍的中国房价收入比标准后,理论界却出现逆反应。为此,有必要就中国房价收入比比值和前提条件进行规范。
    (1)规范中国房价收入比的重要性。当前对中国房地产泡沫判断的争论,其实是标准的争论。一些无泡沫论者认为纳入中国家庭收入统计的收入只是全部家庭收入中的一部分,有很大一块隐性收入没有统计进来,加之我国正处于经济高速发展时期,居民收入增长很快,因此,否定用人均可支配收入衡量房价收入比。一些无泡沫论者则否定将世界通行的房价收入比引入房地产绩效评价体系。包宗华先生以《中房价收入比特殊 并非地产泡沫》为题于2005年2月2日在《财经时报》发表文章批评“以(世界银行)房价收入比来衡量房地产市场是否产生了泡沫是站不住脚的”,现将包文摘要如下:
    1989年10月Bertnand Renaud在一份研究报告中指出:“在发达国家,房价收入比在1.8—5.5:1之间,……在发展中国家,该数一般在4—6:1之间。当然也有例外,……”随后,世界银行亚洲区中国局在1992年3月出版的《中国:城镇住房改革的问题与方案》一书中引用了上面的论点。其后,Bertnand Renaud在搜集到较多国家的房价收入比资料后,发现一些经济落后的发展中国家和社会主义经济国家的房价收入比,远远高于6倍,从而对他1989年的论断做了一定程度的修正。他在1991年6月发表的研究报告中指出:“发达国家和发展中国家的房价收入比数据形成鲜明对比”;“社会主义经济国家的房价收入比非常的高”。可是,这些年来,中外人士在引用上述论点时逐步走样,一是删去了发达国家1.8—5.5:1的论点;二是删去了发展中国家“也有例外”的论点,单单抽出4—6倍,把它说成是国际惯例,而且讹传至今。
    可见,包先生为了证明中国房地产没有泡沫,就不惜将中国列入“经济落后的发展中国家和社会主义经济国家”“另册”之列。因此,这样论证却既不符合中国改革开放设定的小康社会目标,也不符合当前中国综合国力发展提升的历史现状。今年3月份后,国务院前所未有地相继出台“国八条”、“新八条.”、《意见》制止中国房价上涨,已经证明中国房价收入比的底线为6~8:1。显然,中国根本无法过多地逾越国际房价收入比这个鸿沟。如果中国执政党不是按照国际设定的3~6年标准而是按照有人设定的8~10年,甚至10~12年或30年购置一套住宅的标准衡量房地产健康与否,那不仅不能实现让人们分享社会主义国家26年改革成果的承诺,而且很可能引致人们对中国继续改革合理性的质疑。
    (2)规范中国房价收入比的定性、定量标准。房价收入比值和假定条件是互为因果的,承认比值而改变假定条件,同样只能引致对房地产经济泡沫的误断。为此,中国必须同时按照国际口径对房价收入比的假定条件统一定性、定量,否则仍然只能引致理论的混乱。
    (a)人口基数是3人,建筑面积基数是100平方米。南京师大、江西省政府等权威机构对我国房价收入比人口、面积基数的假定是双职工家庭、建筑面积60平方米。(15)但是,笔者认为,根据中国2000年全国平均家庭人口为3.12人的统计,计算人口还是以3人为宜。建筑面积按照小康社会的标准,100平方米并不为过(对于少数落后地区,面积口径至少应该按照3人人口数量乘以该地人均住房面积)。如果以南京师大、江西省政府人口2人,面积60-70平方米为房价收入比的假定,则失去了和国际标准的可比条件;
    (b)计价房屋是成品房。国际通行口径的商品房都是成品房,即至少要包含装修费用。但是,目前中国多数的商品房却是半成品房。如果设定半成品房,仍然失去和国际标准的可比条件;
    (c)可支配收入要扣除水分。一方面,由于国际上人均可支配收入中恩克尔系数一般为0.2,低于中国的0.4,另一方面,由于中国居民包括教育、卫生等在内的福利大大低于发达国家,因此,中国的可支配人均收入应该按照国际指标设定系数修正。
    (d)城市收入人口计算口径要科学合理。第一种口径,以本地人为依据。第二种口径,以常住人口为依据。相比之下,笔者认为以第二种口径为宜。当前,相当城市的外来投资者和进城农民工比例不仅早就上升到不能忽略不计的水平,而且已经成为影响高端房产价位和低端房产需求的重要因素,因此,房价收入比中的“收入”统计口径应该包括本地常住人口和外来投资者、农民工等。目前收入人口计算口径存在的问题是利益集团的功利主义倾向。为了证明房地产没有泡沫,他们在国际资本和国内炒家进军某城市房地产市场并以占三分之二的购置率拉高房价的时候,要么不用本地人收入人口房价收入比,而采用投资者收入人口房价收入比;要么故意不计农民工收入人口房价收入比比,而仅采用投资者收入人口房价收入比。
    (e)其他因素。与中国和国际房价收入比口径不可比的还有土地使用权年限、房屋建筑面积与绿化用地的比例等要素。国际买房,房屋是私有的,土地也是私有的,而在中国,房屋是私有的,土地却最多只有70年。另外,国际房屋建筑面积和绿化面积之比可能是10:1,而中国可能只有1;1。这些也构成中国房价收入比和国际房价收入的重大差别,从而影响中国房价收入比的质量。
    显然,如果利用笔者提出的以上房价收入比标准评价中国房地产绩效,那我们不仅会发现国际房价收入比的含金量高于中国,而且不可能接受无泡沫论者关于中国家庭隐形收入未统计以至拉大了中国房家收入比的解释。我们承认,中国当前真实收入大大超过名义收入,但是即使考虑中国收入的特殊情形,亦不可能完全解释为什么中国的房价与收入比严重超过国际警戒线的事实。
    2、确立评估价格均衡的理论原则。判断泡沫价格,1987年《新帕尔格雷夫经济学大词典》给以如下描述:“泡沫状态这个名词,随便一点儿说,就是一种或一系列资产在一个连续过程中陡然涨价,开始的价格上升会使人们产生还要涨价的预期,于是又吸引了新的买主——这些人一般只是想通过买卖牟取利润,而对这些本身的使用和产生赢利的能力是不敢兴趣的。随着涨价常常是预期的逆转,接着就是 价格暴跌,最后以金融危机告终。通常,‘繁荣’的时间要比泡沫状态长些,价格、生产和利润的上升也比较温和一些。以后也许接着就是暴跌(或恐慌)形式出现的危机,或以繁荣的逐步消退告终而不发生危机。”为此,我们有必要将帕式描述放在人口、土地、金融与住宅(规模与结构)博弈的房地产分析框架下观察。
    从供给看,中国主要是政府拔苗助长、终止照顾。地方政府不顾城市人口、土地、金融供给的可持续发展条件,一方面,不仅千方百计以合法手段加大土地、金融、人口,以及城市规划等公共优惠政策供给,而且以非法手段征用集体土地、制造假招标拍卖挂牌、修改城市规划、增加容积率、降低绿化率、降低拆迁安置补偿标准、放宽产品结构要求、放松预售审批限制等默许、支持、甚至鼓励商品房,尤其是高档商品房开发;另一方面,压缩甚至停建经济适用房,安居工程、集资建房,终止照顾弱势群体,将中低收入家庭推上超前消费的不归路;再一方面,不仅制造虚假城市人口、城市规模、城市功能预期增加需求,而且制造成本上升信息刺激需求,总之,尽其全力扩大房地产业规模,从而形成房地产泡沫。其路径:首先是政府制定投资政策刺激金融的供给放宽,其次是由金融政策刺激土地供给放量,再次是由金融、土地的双供给刺激住宅(规模和结构)产出剧增。
    从需求看,中国主要是政府放开定价、大量拆迁、纵容炒房。首先是政府制定优惠政策鼓励外来人口落户,以增加人口总量供给的路径增加人口住宅需求;其次是在外来落户人口一时不能消化住宅供给的需求条件下,政府为了活跃市场,一方面不断大量拆迁旧城,增加被动需求。另一方面制定包括放开定价、放开异地购房限制等优惠政策鼓励异地和本地人口投资购房,甚至炒房;再次是纵容银行对投资购房和炒房提供信贷非正常支持;第三是纵容政府房屋、土地、地方税务等部门提供优惠办理房产证、土地证等服务。于是,在政府制造供给的同时又制造需求的政策引导下,房地产业终于实现了表面的供求均衡。在初次均衡实现后,政府又依次构建第二次供求均衡,第三次供求均衡,如此类推,泡沫越做越大,直到危机爆发,泡沫破灭。
    理性的价格是均衡价格,非理性的价格是泡沫价格。如果将帕式描述转换为可度量的经济比例,显然,均衡价格必须与房价收入比、房价出租比、房屋空置率、银行信贷比(占房地产投资比重)、房屋用途比(用于投资与自住比重)、房屋结构比(中高低挡比重)挂钩,用以监察房地产的运行理性。事实证明,放弃上述定量评估,正是导致很多人预言房地产没有泡沫的原因。当然,由于土地、金融、人口、公共政策等各种变量处于运动状态,因此,均衡价格的博弈是永恒的,波动是曲线的。但是,当各种变量引致的均衡价格博弈出现如下情况:(1)房价增幅和人均可支配收入、房屋出租租金增幅、房屋空置比例不均衡,(2)房地产投资和消费的资金是绝大部份依赖银行信贷并同时由银行制造投资和消费繁荣,(3)房地产消费的用途在投资炒作上比例过大,(4)房地产投资的结构基本是面向高收入者还是高中低收入者,那可以肯定这种房地产经济已经出现泡沫。有人说广州、北京、重庆、深圳、上海、南京等地房价高得离谱,其实,根据以上框架,如果用广州、北京、重庆、深圳、上海、南京等地与西部的工资倍数去乘西部的房价,西部的房价同样是一个天文数字。
    从实体经济、人均收入和房地产涨幅形成的巨大反差中,我们至少可以给出如下判断:1、中国的主流小区已经完全面向高收入者,房地产开发结构畸形;2、中国的金融在支撑中低收入者抵押贷款购楼和开发商做无本房地产生意;3、多数人不能按照国际通行房价收入比标准购置住宅,以投资赚钱为目的的市场行为增加。如果上述假定成立,那中国房地产已经向我们发出这样一个危险信号:房地产价格和实体经济成逆向增长,而且不再保障人民群众基本生存居住条件目标的实现和改善。因此,市场信号已经预示市场风险的增加,并表现在:1、驱动大量的社会游资涌向房地产业,从而刺激土地需求,引致地价攀升,2、驱动开发商大量储备土地等待地价进一步升值,3、引致更多的中低收入者购房无望。因此,需要政府予以重视。
    (四)房地产统计方法的重新定位。统计口径不一、数据虚实难辨,既是当前房地产管理混乱的根本原因,也是地方政府实施上有政策下有对策的制度基础。如果说地方政府有意弄虚作假制造数据和中央政府博弈是政治行为,那价格统计和分析方法不能提供真实数据和结论则是理论问题。目前的数据不实既涉及中央政府部门,也涉及地方政府部门。面对这样的制度环境,经济专家当然只能根据混乱的信息按照自己的偏好做出危机预测,中央政府当然只能根据似是而非的危机预测制定应对决策,地方政府则自然可以利用制度缺陷逃避监管,并和中央政府进行利益博弈。显然,作为微观制度的住宅统计是引致政府和市场双失灵的原因之一。
    统计制度本身在增加市场交易成本,也是不争的事实。“大平均法”是一种类似原始的统计分析方法,既不能科学地在住宅供给双轨制条件下进行。定量研究,也不能正确地反映转型社会房地产的经济规律。官方的、专业调查机构以及企业商会的统计数字和分析调查报告引致社会对同一个市场问题上作出完全不同的市场决策的现实告诉我们:建立一套为转型社会住宅双轨制服务的统计理论是当务之急。
 
三、转型制度设计扭曲公平效率原则
 
    ,政府主导设计出效率优先兼顾公平的政府经营城市转型制度,有其深刻的认识论原因。随着人类社会认识的深化,人们对经济增长的认识已经从要素决定论发展到体制决定论。体制决定论的本质,是拒绝承认技术创新、规模经济和资本积累是经济增长的根本原因,而只是把上述原因看成是经济制度提供刺激后的结果。(17)按照体制决定论的要求,政府推进的制度变迁,应该把经济增长和社会进步同社会基本经济制度和经济制度的演进联系起来均衡发展。但是,由于转型社会的政治体制改革涉及更多的困难和风险,因此形成政府对要素决定论的路径依赖,于是采用实用主义的效率优先兼顾公平的经济制度变迁思维模式设计。显然,政府主导的制度变迁成为房地产均衡扭曲的内生力量。
    政府经营城市,其实就是政府以行政权挟持土地、金融等公有产权经营房地产。房地产业是与市场经济相伴而生的,计划经济时代,由于土地和房屋都不是商品,而是计划品,因此,没有现代意义上的房地产业。随着土地使用权和房屋商品化,现代意义的房地产业才开始在中国诞生。但是,中国经济转型以来的土地资源配置方式市场化改革,尽管商品化了土地使用权,但是由于政府替代市场模式和土地供给双轨制的存在,市场经济体制并没有真正建立,各类市场主体平等使用生产要素的环境并没有真正形成,市场在国家宏观调控下对资源配置起基础性作用的问题并没有真正解决。作为基础经济制度的土地制度改革必然影响稍后进行的住房制度改革,以及金融制度改革。实践证明,1990年全国正式实施的土地制度改革不仅为1998年住房制度改革提供了土地供给,而且规定了住房双轨制的转型制度模式,从而和至今没有完成股份制改造的公有银行一道,在政府主导下开始构建转型房地产的中国非均衡模式。
    (一)房地产经济过热的历史追溯。中国房地产制度经历了由土地单一局部的使用制度向土地、人口、金融、住宅系统综合的市场制度改革,并伴随了三次房地产周期危机。其共同点是,每个周期不仅都由政府主导,选择政府替代市场的、双轨制渐进改革的路径,而且总是以地方政府和中央政府博弈方式主导无序发展,并在地方政府引致经济过热后由中央政府行政干预收场,交易成本越来越高;其不同点,第一次发生在计划经济向市场经济转型初期,受计划经济惯性的推动,城市化、工业化无序发展乱占滥用耕地;第二次发生在改革土地无偿无限期无流动的计划经济供给方式为有偿有限期有流动的市场经济供给方式时期,受土地财富力量的推动,政府为换取建设资金大量买地生财;第三次发生在计划经济的福利住房向市场经济的商品住房改革时期,受政府经营城市的推动,政府为牟利引致房价持续上涨。
    第一个周期大约发生在1984年至1990年期间。土地使用制度改革,最初主要是收取外商土地使用费,稍后在极少数沿海城市进行土地使用权出让试点;住房供给制则进行公房出售、提租试点改革;金融制度则主要是在国有银行产权体制不变的情况下准许民营资本进入,即在国有存量不动的前提下进行增量改革,新组建了民生、光大、交通等合资银行。1980年至1985年进行的三三制公房出售改革,即个人、单位和国家各支付房价的三分之一,由于单位和国家的补贴量大而于1985年取消。1986年-1990年又进行公房提租改革,即国家将租金提高到原有水平的10倍以上,同时为租房职工发放相当于工资25%的补贴,但由于触动了旧住房体制的既得利益者——领导阶层,再加之1988年严重的通货膨胀,最终未能实行。(18)此后3年房改基本处于停顿状况。由于1990年前政府垄断土地市场还没有建立,因此,第一次房地产危机的直接责任者是计划经济政府和无偿无限期无流动的土地配置制度,直接经济后果是乡镇企业快速发展乱占滥用耕地和城市盲目膨胀粗放用地引致耕地锐减和土地供给过剩。
    第二次周期大约发生在1991年至1997年。1990年,中国土地正式实行有偿使用的出让、协议、划拨双轨制,初步建立起政府垄断土地市场体制。住房供给制则先实行公房以标准价出售后实行经济适用房和安居工程建设的改革。目前已售出的公房绝大部分集中在这一阶段。金融体制则一方面将银行资本和金融资本分离,建立了股票市场,另一方面将政府监管与商业运营分离,重建央行管理商业银行的体制。政府急于城市化、工业化,于是非理性制定房地产、开发区经济政策大量圈地卖地炒地皮积累建设资金。直接经济后果是社会大量投资投向房地产,则推动生产可能性边缘移动并大大超过国家潜在产出能力,给经济留下了大量的泡沫。当亚洲金融危机爆发的时候,消费和投资的失衡造成的中国房地产过热的繁荣神话终于破灭了。同时,由于土地供给过剩,土地的市场价格下跌,土地资本总量比实际缩水。
    第三次周期大约发生在1998年至2005年3月国务院出台“国八条”着手调控。1998 年全面实行的住房商品化改革,将既往公益性城市建设事业单位完全转变为追逐利润的经济人——开发商,从而为政府经营城市提供了制度基础。于是,政府在经营城市的体制下,将土地、住房、金融制度进行驱利性整合,和开发商一道经营房地产支柱产业,从而推动房价持续上涨,引致贫富的急剧分化和对立。
    2000年左右中国城市政府正式提出经营城市理念,以政府作为市场主体,经营国有土地使用权土地、市政设施产权或经营权、公共设施冠名权、路牌广告权,全面推进土地资源向土地资本转变。政府经营城市扭曲效率与公平关系的实证,首先表现在房地产供给方面牺牲弱势群体。由于商品房和经济适用房、安居工程、集资建房的利益很难平衡,引致公共品无人生产,社会中低收入群体的住房需求被边沿化;其次表现为变卖城市公共资源寻利。土地方面,2002年5月国土资源部颁布《招标拍卖挂牌出让土地使用权规定》,规定自2002年7月1日经营性用地必须招标拍卖挂牌出让;2003年6月国土资源部颁布《协议出让国有土地使用权规定》,规定自2003年8月1日起经营性用地不得协议出让、同一地块有两个或者以上意向用地者的其他用地不得协议出让,于是,土地价格的明显上升推动商品房土地成本增高;金融方面,一是四大商业银行股份制改革迄今滞后,于是,商业银行在没有产权约束与激励的机制下,不惜冒着风险利用房地产信贷制造供给繁荣和需求繁荣,二是人民银行货币汇率机制仍然未作调整,被国外认为低估的人民币币值刺激国际游资进入中国房地产获取暴利,三是负利率和长期低迷的股市驱动国内资金进入房地产进行投机炒作;再次表现为组建政府、开发商、理论界利益共同体。政府出于经营城市的需要,在中国房地产利益集团的收买下和理论界和舆论界组成利益共同体。理论界和舆论界公开成为利益集团共同体代言人,和政府开发商一道参与制造房地产预期。
    第三次房地产周期的失误,发生在社会有效需求不足的经济背景下,其直接责任者是转型政府和政府经营城市体制以及政府垄断土地市场体制。政府在经营城市理念指导下,凭借垄断土地市场体制,在扩张型财政政策的推动下,为遏止通货紧缩,以划拨、协议、出让金减免、挂帐等形式新设各类园区,以及捆绑经营城市房地产和公益设施形式刺激需求,并利用土地、住房、金融、政府职能等错位改革预留的灰色空间制造泡沫。
    (二)房地产经济过热的制度根源。判断中国房地产价格上涨是否是理性的,关键是看引致的动因。如果是市场因素引起的上涨,那是一种正常现象。如果是非市场因素引起的上涨,那就是非正常现象。当前,中国房地产价格持续上涨有其深层的政府与市场的关系、产权制度、供给制度、价格体系、住宅建设政策等制度根源。(9)经济学界有人将房价疯涨的现象,归结为房地产市场供大于求的矛盾,从而将市场价格的涨跌解释为资本趋利性所致,并因此得出可以通过增加有效供给最终实现均衡价格的结论。但是,这一解释并没有认识转型社会资本的真实身份,因而错误认为转型市场的资本能够矫正市场失灵。进城人口指标掌握在政府手里,土地供给指标掌握在政府手里,银行信贷指标掌握在政府手里,住宅公共政策掌握在政府手里,照搬国外均衡理论的人恰恰忘记了转型市场的“资本”是政府资本。政府一旦成为经济人,是可以为资本的寻利非理性的,因而转型市场是可以出现政府失灵的。建立在均衡理论上的某些主流经济学家一直认为,市场经济本质上是没有泡沫的,只有在市场失灵时才有。但是,中国的市场经济并不是完全市场经济,而是转型市场经济。转型市场经济具有很多非市场变量在影响经济人理性决策,这就是某些主流经济学家判断发生错误的理论原因。
    1、寻利性制度变迁与结构。尽管中国房地产经济过热原因复杂,但最根本的原因则是在于地方政府以公权和公有产权代理人的身份经营城市,追求工业化、城市化政绩所致。中国集权行政体制和分权决策体制并存,公有产权中央代理人和地方代理人并存,导致了政府与市场之间的博弈最终演变为中央政府与地方政府之间的讨价还价制度安排。
    1998年以前,中国还没有商品住宅。1998年起,中国实行住房商品化改革后开始停止福利分房。但是,由于计划经济体制的惯性作用,直到20000年,中国才彻底结束福利分房。因此,1998——2000年是中国住房制度改革的双轨制时期。但是,谁也没有预计到双轨制的可能后果,因此,没有相关制度去堵住转型制度的漏洞。在这一时期,一方面,中国住房商品化改革激活了房地产经济,形成了房地产市场运动的内生动力,从而以巨大的商机吸引了苦于加快城市化、工业化无路的地方政府的政策走向和四处寻找商机的开发商的商业投资;另一方面,中国福利分房的停而不止导致了土地、住宅项目(经济适用房、安居工程、集资建房)、城市详细规划的“官倒”,引致住宅商品化改革的起点不平等,并为日后的政府之间、商人之间的恶性竞争预留了官商勾结的制度空间。
    中国住宅商品化改革引致的制度变迁,第一个结果就是促成2000年政府经营城市论开始风靡全国;第二个结果就是促成2002年经营性土地使用权的招标拍卖挂牌制度的出台和2003年经营性土地协议用地制度的终结。应该说,这两个制度变迁的成果并不是国家制度系统设计的结果,而是不同的政府层次各自设计的结果。但是,中国政府主导型模式制度变迁的必然结局却是相同的,这就是两项制度变迁都以体现政府替代市场作为制度核心。
    非常遗憾的是,这时的银行体制却不能对转型房地产经济的急剧变迁作出适时反应。于是,银行体制首先被地方政府利用。在地方政府的操纵下,相关企事业单位利用四大商业银行所有者缺位的制度缺陷制造房地产供给繁荣和需求繁荣,从而引致许多地方政府利用土地储备中心大势圈地抵押贷款搞重复建设项目,引致房地产开发企业大势买地抵押贷款搞房地产项目。其次被国际金融资本利用。在住宅商品化推动房地产升值的形势下,央银货币汇率机制按兵不动的结果,被国外认为低估了的人民币币值就正好刺激了国际游资进入中国房地产市场获取暴利。再次被国内资金利用。长期的通货紧缩造成银行存款负利率和股市低迷,也驱动了国内资金进入房地产进行投机炒作。
    政府经营城市体制和政府垄断土地市场体制,本是互不关联的制度系统,但是,由于都有其行政权和公有产权的内核,于是一经政府整合,便引致整个房地产利益格局变化的结果。中国房地产市场和发达国家房地产市场存在巨大的制度性差异。首先,中国房地产市场是政府市场,其体制是政府垄断经营城市体制,其供给机制是政府土地部门实行招标拍卖挂牌竞价用地、协议用地、划拨用地并存的土地双轨制,与政府房屋部门实行商品房、经济适用房、集资建房并存的双轨制耦合。转型政府职能不能适应市场经济体制的需要。因此,支配制度异化的核心因素都是政府。其次,中国房地产市场是公有制市场。首先是土地、金融、公共政策等生产要素是国有资产,其次是参与房地产炒作的大多数大型房产、地产企业是国有或国有控股企业。因此,公有制所有者缺位引致的经营风险比产权明晰的成熟市场经济国家的房地产市场风险大。
    2、公共政策的系统失衡与漏洞。房地产业涉及国民经济的方方面面,其发展是国民经济系统性因素共同作用的结果,因此,纠正房地产发展的失误也必然要从系统治理出发。房地产业发展的系统因素:
    (1)土地、房屋公共政策的部门冲突。政府在主导土地供给、城市规划、招商引资、房地产发展等公共政策,这是房地产发展至关重要的第一因素。但是,进入市场担任市场主体的政府的房地产公共政策又分别掌握在房屋、土地、银行、公安不同行政主管部门手中,于是不同政府部门的部门利益不仅制衡了政府房价、地价市场价格政策的统一政策的制定,而且提供了政府领导人和部门领导人利用实施结构的缺陷构建权力寻租的平台。地价和房价是衡量房地产经济的极为重要的指标,决策层和制度精英在明知不能截然拆分房价、地价的情况下却设计出房屋和土地不同行政主管部门的房地产公共政策制衡结构,因此,必然影响制度效率。国土资源部和建设部长期扯皮,就是出于这一设计。
    (2)积极财政政策和银行信贷扩张政策的非理性刺激。房地产过热尽管是人多地少国家经济快速发展阶段容易出现的一种社会经济客观存在,但是,无一例外的是都与政府财政和信贷有意扩张相伴随。财政和信贷有意扩张,必然放松管制,增加资金流入,从而在政府主导的信息下拉动资产价值上升,改变人们对市场的预期,陡然吸引大批新的投资者或炒家加入房地产市场,并以“从众行为”大批购买商品房保值增值,进而加剧供求矛盾,再度拉动资产价值上升。至此,房价价值和价格也就完全背离了。
具体分析中国房地产过热原因,不难发现:近因在于亚洲金融风暴后,由于出现通货紧缩,中国政府采取了积极财政政策和货币政策刺激经济复苏,引致市场货币投放过大。远因在于中国房地产金融起步很晚,从监管制度和监管经验,整个体制都存在很多漏洞。在政府集权体制下,不明晰的银行国有产权必然引致政府参与配置金融资源。而亚洲金融风暴后出现的通货紧缩只不过提供了政府加快介入金融配置金融资源的契机。显然,中国金融体制明显和快速发展的房地产业不适应。
    排除积极财政政策的影响,就信贷扩张而论,银行信贷资金的易获得性与利率过低,则是近年房地产市场迅速发展过热的最主要的原因。房地产开发商利润率在15-30%之间,但银行管制下的基准利率则只有2.25%;民间金融市场的利率12%以上(如温州),而银行管制下的利率只有2.25%;显然,从银行贷款是有利可图的事情。于是,所有经济人都萌生了从银行套取资金的欲望。当然,如果银行监管制度是严密的,那经济人完全不可能随意从银行套取到资金。问题在于监管制度存在漏洞,引致了商业银行为了多做他们认为的银行优质资产或完成降低不良贷款之任务完全放松了对信贷的审查,于是导致房地产因信贷的快速增长而引致建设和消费的快速膨胀,从而造成了房地产需求的虚假繁荣。(10)
    依赖银行托盘的房地产业的不正常表现为:(1)信贷过度供给扩张。官商、金融开发商勾结操纵信贷市场,引致房地产开发投资70-80%靠借用银行贷款(11 )。(2)房地产业需求畸形。从个人住房自有率看,房地产市场刚发展几年的中国个人住房自有率高达76%,远比美国的68%(2001年)、欧洲的30-40%、香港的50%左右高(9),从负债率看,中国年轻家庭负债率远高于欧美年轻家庭。(3)房地产过热拉动钢铁、建材等众多房地产产业链行业生产资料价格上扬,从而增加通货膨胀的压力。
    (3)房地产价格体系的二元对立。土地价格为使用权的价格,房屋是所有权价格,但是,土地和房屋供给价格却实行双轨制。土地出让的拍卖招标挂牌和协议、划拨双轨制对应房屋供给的商品房、经济适用房、集资建房双轨制,这套转型的房地产价格运行体制引致原有计划经济的房地产供给和价格体系受到冲击,而新的社会主义市场经济供给和价格体系又不能完全建立,于是,新旧供给和价格体系互相排斥,从而不仅导致了土地市场乃至房地产市场价格的巨大差异性,而且导致了土地市场、房地产市场的不平等交易,甚至政治经济寻租。房地产是国民经济综合性产业,以上制度性、系统性、价格性原因运动的结果,最终必然集中交织为房价地价形成的互动障碍。
    3、政绩型统计的制度分析。房价和地价不是谁影响谁的关系,而是彼此相互影响相互依存的关系。所谓地价和房价的互动关系,指人民对房价的预期刺激开发商对地价的预期,而开发商对地价的预期又反作用于房价,从而形成房价和地价的相互推动。应该说,房价与地价的互动是一个客观的存在,可是在二元价格体制下,地方政府和相关政府部门却在统计数据上做手脚,以制造房价、地价互不关联的结论,从而为地方或部门利益寻租。显然,在国土资源管理部门和建设行政主管部门就房价上涨互推责任的背后,是转型统计制度的缺陷。
    (1)供给双轨制预留了政府价格统计的平衡空间。按照法律的口径,经营性用地实行招标拍卖挂牌,工业用地实行政府协议定价,军事、国家机关、公益事业用地实行行政划拨,因此,除经营性用地是显形市场外,其他都是隐形或半隐形市场,从而给政府平衡土地价格统计预留了制度空间。从国务院发展研究中心与世界银行合作进行的中国土地政策改革研究”项目调查8个省的情况看,房地产用地、商业用地,生地造为熟地,出让土地只占到20%~30%,大部分土地不以市场定价,这就为政府价格统计提供了平衡空间。(19)从住宅建设项目看,也仍然是双轨制。迄今我国每年城镇住宅竣工面积中真正通过房地产市场买卖的还不到三分之一(1),商品房与经济适用房、集资建房的并存,同样给政府平衡住宅价格统计预留了制度空间。比如,2005年4月新华社关于上海房价出现18%跌幅的报道,就是政府平衡价格的问题证明。根据半求对监控资料的分析判断,上海的房价下跌是靠政府硬性停止高价房转让、增大低价房出售的结果。其原因在于,中央要求各地行政长官为各地房价上涨负上行政责任。因此,作为风暴中心的上海为达到迅速降低房价、减少自身所受的舆论压力目的,在批准楼盘销售时,就只批准允许偏远的低价楼盘出售,压后高档楼盘销售。这一招当然会立竿见影,上海全市均价立马回落,而且幅度巨大。但是,这种做法无疑造成房价信号再次失真,并不能真正解决房价问题。(20)
    (2)政府垄断市场体制提供了政府价格统计的平衡条件。首先是统计法没有规范房地产价格统计。目前国家统计口径没有涵盖地价、房价统计,因此造成房地产价格统计程序和结果都不受法律监管。其次是政府垄断体制引致统计监管主体缺失。房地产市场是政府垄断市场,地方政府不仅垄断经营,而且垄断统计。因此地方政府完全可以根据自己政治经济利益需要制造统计数据,并隐瞒公众信息,从而制造有利于地方政府的市场信息不对称。第三是政绩考核方式必然驱动地方政府利用统计寻利。政府经营城市或经营城市土地,是以政府垄断市场体制为机制基础,以完成上级层层下达的土地经济利润指标为目的,驱动各级党委、人大、政府、政协、纪委五大班子围绕以地生财的中心,利用公共资源(包括公共信息,如城市规划、线形项目等)引导房地产交易价格上涨,从而铺大城市建设摊子,加大固定资产投资,以实现GDP的“大干快上”的模式。显然,政府经营城市只能引致各级政府在土地统计数据弄虚作假,以满足上级的要大或要小的政治经济需要。
    众所周知,2004年无论是房价还是地价确实均实现了大幅增长,但是,政坛的现实是找不到任何一个行政主管部门愿意为引起民愤的价格上涨承担责任。按照建设部门和房地产商的说法,地价的上涨是商品房价格上升的罪魁祸首,并称招拍挂政策是让土地平均价格暴涨的根源;而国土资源部门却认为,房价才是地价逐步上升的驱动力,并称地价不会直接导致房价的上升。中国建设部政策中心权威报告才称:地价上涨导致房价上升。中房协又语出惊人讲:房价决定地价。中国土地学会却干脆提出:中国当前的地价是否真实反映了土地的价值。于是,中国地价、房价谁是价格上涨主因的政争,最后演化为一场无责任单位的结局。作为公共政府,要整肃统计其实并不难,真正难的在于整肃政府本身。之所以造成这样一个没有任何一方承担价格上涨主因争论的原因,本质上是社会监管失灵引致的后果。
 
四、开发商组成价格联盟操纵房价
 
    房地产市场,2000年复苏以前遵循成本定价,房价由成本加合理利润组成;2001年至2003年实施市场定价,房价由供求关系决定;2004年后开发商决定市场,由价格联盟定价。显然,房价持续上涨的规律与行业垄断的发展速度同步。
    中国房地产企业伴随着经济转型而起,既有随市场经济发展而面向市场竞争的一面,也有受计划经济影响而保留政府配置资源的一面。从房地产业发展的制度环境看,人口、土地、金融、住宅、政府职能不配套、不完善。一方面,土地、资金等要素约束市场发展力量极大;另一方面,企业与政府的关系远比与市场的关系密切。房地产投资短期行为明显,这就是中国房地产业与发达国家相比的最大特点。从房地产企业的所有制类型看,中国房地产企业由混合所有制构成,一类是从计划经济体制下的“国有建筑公司”发展或改制而来的“国有类”,一类是从市场需求中拼搏发展起来的“民营类”。鉴于中国房地产业发展的制度环境,中国不论是何“出身”的房地产企业都具有共同企业特征:首先是其进入房地产业的资金,大都来自银行信贷;其次是经营性房地产用地,大都来自同政府的勾兑和优惠。第三是商品房开发经常项目,大都来自政府城市扩张、城市改造政策。第四是城市拆迁、上下水通、煤气接入,大都来自政府部门的支持。显然,政府的娇生惯养已经养成企业严重的机会主义倾向,不仅投入和产出依赖政府公共政策的扶持,而且本身的抗风险能力弱、社会公信力差。但是,地方政府对房地产企业如此娇生惯养,并不是一种公共政府的免费午餐,而是一种需要企业回报的政治投资。作为政绩型的地方政府,是需要政绩的。因此,地方政府始终要求房地产企业按照政府的指令提供政府需要的工业化、城市化政绩支撑。而房地产企业也乐于投桃报李,于是不惜以政府需要的种种政绩,甚至是政府领导人个人的索取为代价,和政府进行市场利益的交易,从而确保了政府对他们的投入,甚至对违法行为,甚至价格联盟的保护。
    当然,中国房地产企业和政府的这种相互依赖关系,不仅造成官商合谋寻租腐败、野蛮拆迁,而且养成企业在市场的的欺行霸市作风,从而加剧了房地产企业的市场垄断。(1)
 
五、消费者盲目从众超前消费
 
    转型中国的房地产需求受到中产阶级的住房超前消费和个人资产储蓄形态转变的冲击,以及投机资本“跟风”投机,正在进行非理性膨胀,从而拉动了供给非理性膨胀,是当前中国房价持续上涨的基主要矛盾的主要方面。当前,随着家庭分裂速度(指子女分居、家庭离异、单身家庭、第二住宅)提高和加速,以及部分城镇居民收入的提高,改善与提高原有住房条件,满足新增家庭住房需求已经成为致富群体的主要矛盾,从而带动了供给预期的提升和产业结构的变化,进而引致致富阶层住房进入数量、质量提升阶段和贫困人口停留起步阶段矛盾并存的局面,并正在引发日益严重的社会冲突。当前,一方面,少数先富起来的人住房档次的提升需求改变了房地产业的投资预期,从而将中国满足人民基本住房权利的房地产业变成以满足先富起来的人需求为主要出发点的富人俱乐部。另一方面,少数先富起来的人的提升消费诱发了中产阶层的超前消费和个人资产储蓄形态转变,进而诱发了投机资本“跟风”购房投机,从而扭曲了真实需求,加剧了房价飙生。如果社会消费是理性的,那少数先富起来的人住房档次的提升需求引致的房价上升主要涉及的应该只是中高收入家庭购买的提高居住质量的住房,而非生活保障性质,或仅仅为满足生存条件的住房。但是,拿着中等收入钱的人也提出了超过自己收入发展阶段的过高消费要求,甚至将个人的金融资产大量转变为住房实物资产,这样,这些跨越式消费必然增加供给压力,从而刺激投机资本“跟风”购房投机推动房价上涨,进而加剧了房市的价格异化。再一方面,社会弱势群体在相对发展中处于更加贫困和孤立无援,不仅心理上不能承受高房价和高品质住房,而且事实上越来越感到离现代文明更遥远。显然,先富起来的人数相当较少,对中国房地产需求的拉动相当有限;社会弱势群体人数相对较多,由于处于相当贫困阶段,对中国房地产需求的拉动也非常有限;而中产阶级的非理性需求和个人资产储蓄形态转变,以及投机不容置疑地构成房地产需求很不确定的变量,并突显为主要矛盾的主要方面。
    转型中国房地产的机制是以市场不成熟、消费不理性为机制基础运行的。其机制基础的问题不仅体现在政府、开发商的供给方身上,而且体现在作为消费者的需求方身上。中国是以跨越式方式实现住宅市场化改革的,1998年以前住宅并不完全是商品,而在短短几年间,土地、住宅价格一升再升,于是焕起了整个社会改善生活和拥有住宅资产,甚至投机住房的迫切愿望,但是,由于市场发育并不成熟,加之政府和开发商以及专家学者有意无意地制造信息不对称,因此,作为需求方的消费者对投资住房带来的长期性风险普遍估计不足,不仅普遍存在着不动产投资的盲目性和不切实际的短期“暴富”预期以及超过自身积累及收入增长能力的超前消费,而且在一旦受到权益伤害的时候无法得到法律救助,并在市场价格波动中因无法抵御风险而受到伤害。
    中国跨越式发展模式和中国现实国情的冲突表现在:从不动产制度变迁看,政府和人民企图通过数年构建住宅不动产私有社会,而成熟市场经济国家的住房不动产私有社会却是在数百上千年历史演进中形成的。因此,在成熟市场经济国家社会居民的私人金融资产与不动产的组合关系已经趋于相对稳定。不可能发生明显的宏观比例失衡变化。而中国从“住房公有”社会向“住房私有”社会转变仅几年时间,无论政治制度、经济制度,以及产权制度和人民的财富积累都都没有和快速发展的房地产经济达至博弈均衡,因此,政府和人民都很容易因错判形势而产生投资冲动,并引致因金融资产顷刻之间大量向不动产转移而酿成宏观比例失衡,从而引致供给和需求非理性大动荡。从房地产市场结构失衡看,一个成熟的房地产市场构成包括一级市场、二级市场、租赁市场、中介市场等。因为多层次的市场有利于住房资源最大化利用,从而根据各阶层的可支配收入分流需求,以减缓新增供给的压力。中国没有适时地完善市场结构,以至形成有市无房和有房无市并存的畸形结构,并引致旧的住房得不到有效利用,新的住房供给满足不了社会增长的要求的尴尬局面。从社会有效需求看,目前的消费趋势是,在区域分布上,人们购买住房时普遍向上一级城市移动,例如镇向县、县向市、市向省;在购房档次上,各社会群体都指望“一次到位”,人们普遍选择比自己所处社会位置高一级的住房。显然,由于中国决策层和理论界引导消费的失误,一方面引致社会公众在市场并不完备的条件下就实现住房“一步到位”的跨越式发展,另一方面引致社会公众将个人金融资产向实物资产大面积转移,再一方面引致中产阶级投机盛行,从而推动各路人马、各种资产都想购房置业,引致实际需求被明显放大。非理性需求在成熟市场中也存在,否则就不会有美国、日本、新加坡、香港的房地产“泡沫”。但成熟市场的非理性需求是和大量过剩资本的存在密切相连的,这完全不同于中国的人民还在个人金融资产准备不足的情况下就追求超前消费引发的“泡沫”。从政府公共政策失衡看,政府在住宅市场化改革中,没有把作为消费的中高档住宅和作为公共品保障的经济住宅供给分离,让政府和市场各司其职构建“居者有其屋”的和谐社会,而实际上是把“人人有房子住”和“人人有属于自己的房子”两方面要求混淆在一起,把经济适用房、安居工程和商品房捆绑在一起,强迫市场而不是政府承担公共品住宅的供给,从而不能不引致政府经济适用房、安居工程的公共品保障住宅异化。发达国家的房地产市场之所以成熟,很关键的一点正在于政府住房保障体系的完整有效。由于政府和市场存在着明显的供给职能,那些需要政府、社会帮助解决住房的群体就不会加入到房地产市场的供求竞争引发“泡沫”。简单说就是,有住房需求而没有买房能力,甚至没有租房能力的人不会直接对房地产市场提出需求。这个体系保证了市场需求更趋于真实的有效需求。(1)从主流理论误导看,其提出的房地产没有泡沫,房价还要涨20年的理论无疑改变了人们市场购房、投资、投机的预期,从而加速了消费异化、投资异化、投机盛行。
    综上所述,作为中国公共品保障住宅的供给存在明显的政府失灵和市场失灵,是其深刻的制度原因的。由于信息不对称,加之政府监管市场能力的脆弱和部分政府领导人在经营城市口号下为地方政绩寻租,于是引致中低档住房价格连续过快上涨,进而引致房地产投机活动猖獗。这不仅造成大量普通群众买不起房,而且直接影响了国家保证人民群众基本生存居住条件目标的实现和改善,从而引致社会公平正义缺失,以至激化社会矛盾。房地产市场的种种逆向现象告诉我们,相当地方政府及政府部门已经被庞大的房地产利益集团提供的政绩利益所收买,并成为其利益的公共代言人。(8)当然,我们并不是笼统地反对所有利益集团。应该说,在法制健全的市场经济体制下,利益集团的出现是正常的。从某种意义上讲,正是利益集团相互的制约和依存博弈,才能够保证社会利益的均衡分配。但是,我们反对利用转型社会的制度缺陷走向垄断,并挟持公权、银行公然挑战公共利益的利益集团。之所以政府会成为利益集团成员,是因为需求政绩的政府需要这个利益集团供给他们任期政绩。之所以开发商要用“政绩”收买掌握公权的政府,是因为追求暴利的开发商需要政府为他们从农民手中低价征地,需要政府为他们提供城市规划、市场预期等公共政策。之所以政府官员、中介机构、经济学家、传媒人会成为利益集团成员,是因为以房地产为产业链条的利益集团需要在经济运行的各个环节有人作帮凶。
    我们必须看到,当前的所谓利益集团是以掠夺他人利益为自己存在的前提的,因此,总是制造房价疯涨的预期以不停地制造少数亿万富翁和多数赤贫(绝对贫困与相对贫困)者为归宿。于是,被征地农民失地失业;农民建筑工被剥夺获取工资的权利;城镇购房者成为冤大头;城镇弱势群体被房地产边沿化。面对日益绚丽的城市,弱势群体在高投资下看到的却是高房价,在城市化下看到的却是贫民窟。应该说,弱势群体如果被富人边沿化,他们还指望政府还个公道,而如果被政府公共政策边沿化,他们就只有指望上访、抗争了。
 
六、结束语
 
    以均衡理论研究房地产,并非始自现在。古典经济学所谓有效市场的假定指:市场是理性的,房地产可以通过市场力量达致均衡状态。而现实的市场则是非理性的,房地产泡沫就是一种非均衡状态。因此,有效市场的假定不能成立。之所以有效市场理性房地产的均衡状态能够转向非有效市场非理性房地产的非均衡状态,关键在于有效市场只是一种理论假定,其原因,一是均衡状态或是理论上很难确定,或是即使是理论上能够确定但仅被少数具有理论知识或实践经验的人认识,以至主宰市场的大多数人不能够作出反应;二是现实的市场不仅很难构建完全竞争市场,而且存在许多妨碍市场力发挥作用的制度障碍,从而往往引致市场主体偏离理性而选择机会主义策略组合。(21)以房地产市场为例,理性的房地产经济是人口、土地、金融与住宅(规模与结构)之间达致的博弈均衡。当然,能够引致房地产经济实现博弈均衡的只有作为市场监管主体的公共政府。公共政府追求公共目标,转型政府追求自利他利。不同政府的不同发展房地产的目标,引致不同的经济社会资源配置体制,从而或推动房地产可持续发展,或推动房地产大起大落。当今的房地产危机,是中国房地产的第三次周期危机,和前两次一样仍然是转型政府追求自利并造成非市场因素破坏资源配置均衡,从而引致房地产从发展高峰下跌到发展低谷的资源配置重新调整并达致新均衡的过程。
    本次房地产危机周期始于1998年。中国房价上涨最早是局部性的。在2002年左右,中国房价还只在杭州、上海、北京等少数东部城市上涨。可是,由于最初仅将发出的房价上涨信号判断为“局部性的”、“可控的”,并没有对体制性后果给以足够的重视。于是,进入2003年后,东部高房价以市场难以控制的速度在1-2年时间内向中部、西部城市传递,其涨幅之大,速度之快,蔓延之宽,震荡之大,都超过前两次,为中国房地产发展史上仅有。中国房地产经济背离博弈均衡原则,其经济特征是房价的持续上涨与政府公共职能的非理性供给、房地产理论严重滞后房地产实践、转型人口、土地、金融与住宅制度变迁的利益结构冲突成正相关关系。其社会特征是所有房地产相关制度目标、相当地方政府的政绩激励、国内外金融资本的市场寻利、部分政府官员和学者的市场寻租,以及开发商、部分投机者同时在房地产业找到利益结合点,并组成利益共同体,以城市跨越式发展为理论,以政府经营城市为切入点,以公有产权制度为经济框架,以政府转型行政职能为政治框架,凭借人口、土地、金融、住宅双轨制的非市场制度供给,搭中国经济社会城市化转型的便车,利用理论界准备的不足和制度缺陷,挟持人口、土地、金融、政府城市规划等公共政策,制造了种种不对称的国际国内房地产发展信息,从而合谋以阴谋和阳谋的手段培育了中国房地产业内生的高增长高房价的预期,将社会各个阶层绑上房地产超前消费的非理性战车,将历史进程中城市化阶段需要多年才能达到的房地产价格竞相在一两年之间拉高,终于用掠夺社会公有财富的手段,造就了部分地方政治家可观的任期政绩、培育了一批继股市后新生的市场新贵、边沿化了享有公有产权的社会弱势群体,为经济社会的可持续发展埋下重大隐患。
    回顾中国房地产业发展的里程,应该说,作为转型经济的宠儿,它发轫于并不完善的政府、市场、产权环境,不仅没有经历一个由起步到成熟的历史博弈时期,反而在支柱产业诱惑和城市化跨越发展需求下,从降生起就得到政府太多的非市场关照。因此,无论是在先发展地区还是在后发展地区,中国房地产业都存在着大量的非理性动力,带有某种产业的畸形病态。
而今大量的事实表明,观念性的、理论性的、制度性的原因是引发房价持续上涨的基本原因,因此,解决房地产发展的体制问题,是将房地产经济引上可持续发展产业之路的关键之举。但是,“国八条”、“新八条”、《意见》出于许多具体政治、经济原因的考量,尽管要求地方政府履行公共政府的房地产基本职能,但是由于举措大多没有针对体制性病根下药。因此很难保证旧病不再复发的。显然,应对房地产在中央政府宏观调控放松后反弹,将是今后较长时期的政治经济任务。
 
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