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从投资性需求上遏制房价疯涨
作者:朱子云    发布:2005-05-19    阅读:1481次   
    在今年的“两会”上,温总理在政府工作报告强调“重点抑制”“房地产价格过快上涨”。总理话音刚落,相关部门马上作出相应的政策反应,央行出台了提高住房贷款利率和首付比例政策,财政部官员也表示要出台相应的税收政策。国务院办公厅3月26日下发的《关于切实稳定住房价格的通知》,实际上就是中央政府在今年乃至更长一段时间内调控房地产市场的施政纲领。从这些政策举措看,中央政府以及地方政府对抑制房价的过快上涨已经形成共识,并积极采取行动。同时,我们也应该清醒地认识到,要扭转房地产市场的价格趋势并非易事,目前的这些政策力度可能还难以达到政策的预期目的,还需要从关键点——投资性需求上寻求遏制房价疯涨的政策变法。
    一、当前房价疯涨的支撑点是什么?
    1、城市土地资源的有限性,导致城市住房的稀有性和城市房价上涨的持久性。土地作为不可再生性资源,将会越来越稀缺,国家越调控,土地关就会把得越严,物以稀为贵。中国土地资源的“硬约束”决定了房地产市场价格走势既不同于一般商品市场,也不同于虚拟资本市场。地产供给尤其是宜居地产供给的严重短缺使价格长期背离所谓“价值”成为可能。在追逐政绩的短期行为模式下,地方政府更倾向于“靓女先嫁”,廉价出让优质土地。宜居地产如同被掠夺性开采的矿产资源一样,开发一块,减少一块,没有再生的可能。谁抢先占有城市住房尤其是宜居城市住房,谁就拥有今后发家致富或安逸居住环境的重要稀缺资源。大家都抢购,哪有不持续疯涨呢?!
    2、地方政府、商业银行、房地产开发商结成“三角关系”的利益联盟,导致房价持续性高涨位运行。不少地方政府官员既是出于政绩需要(当地GDP的数据),也出自地方财政增收(政府得到更多的土地出让金,搞更多的城市建设)的考虑,也并不排除一些地方政府官员为了小集团或自己个人的经济利益(有一些地方官员利用权力优势参与了炒房群体,甚至参与了房地产公司的集股集资),因而积极成了房地产高涨位运行的主导者;商业银行也希望房价在高位运行,如果房价大幅下跌,就会有大批房地产开发公司和房地产投资群体破产,商业银行的不良贷款率则会反弹,甚至陷入经营困境。因此,在当前的中央宏观调控中,不少地方政府、房地产开发商、商业银行结成“三角关系”的利益联盟,普遍持观望心态,多空相持的市场局面十分明显。
    3、投机性和投资性群体的大面积炒作,是住房价格上涨过快的核心力量。住房价格不仅由其生产成本决定,而且还在更大的程度上决定于有支付能力的需求关系。从住房生产成本层面看,我国的住房生产成本中的主体——土地,其价格决定于两个方面,一是地方政府高价拍卖,二是过度依赖银行贷款支撑的虚假住房购买力)过度拉高的,假如没有银行贷款支撑着,地方政府能够高价拍卖土地吗?从住房购买层面看,当前我国房价疯涨是由投机性和投资性群体的大面积炒作哄抬起来的,并且价格疯涨的初始都是大面积或高档住房,而后拉动低档一手房和大面积或高档的二手房价格上涨;而低档一手房和大面积二手房价格上涨又迫使拆迁成本上升,反过来推动一手房价格再升。目前北京的空置房(开发商、投机性和投资性炒房人员所持有)占30%以上,浙江某市投机性和投资性炒房人数战总购房人数的比重高达70%以上。
    上述三个支撑点中,第一个支撑点是不以人们得意志为转移的客观存在。第二个支撑点——地方政府、商业银行、房地产开发商结成“三角关系”的利益联盟,非常牢固,难以在近期内彻底打破它;因此,遏制房价过快上涨的关键点只能是从维系房价高涨位运行的投机性和投资性群体的资金流上“开刀”。
    二、是谁支持着投机性和投资性群体的炒房资金流?
    当前我国火热的住房购买市场是完全由商业银行贷款的大力支撑形成并维系的。
    从当前投机性和投资性群体的炒房资金流构成分析,其来源不外乎自有资金、民间借贷和商业银行贷款三部分,资金使用环节大体是自有资金和民间借贷用于首付,而除首付之外的购房款则绝大部分以商业银行贷款支付。有不少投机性和投资性炒房者的首付款也是通过向商业银行借用综合消费贷款解决的。
    投机性和投资性炒房群体如果没有商业银行贷款作强大的资金后盾,他们有多大能耐震撼住房市场?答案是不言而喻的。
显而易见,如果没有商业银行的信贷资金过度供给,就不可能有这么庞大的炒房族,也就不可能产生房价上涨得如此之快。
    三、在维系房价疯涨的资金流上如何开好刀?
    十六届三中全会的文件明确提出:“条件具备时对不动产开征统一规范的物业税,相应取消有关收费”。但是实行物业税是一项综合性影响巨大儿复杂的系统工程,需要很长很长的研究论证时间,远水解不了近渴,中近期治标主导之策只能是宏观金融手段。
      央行于3月16日宣布自次日起不再对个人住房贷款实行优惠利率,个人住房贷款利率将与其他商业贷款一视同仁,执行同样的利率水平和同样的九成利率下限管理。此举的重要意义是,除公积金贷款外,长达7年的住房信贷优惠政策就此画上一个休止符,同时通过商业银行按照市场经济原则实施差别性的定价政策,来遏制房价过快上涨势头。然而,从现实商业银行自主定价的理性行为与国家调控房价上涨过快的政策要求却是相背的。因为住房贷款利率由商业银行自主确定后,商业银行的经营原则和价值取向是效益性与安全性的统一,炒房群体和投资性购房群体绝大部分是有钱人或有权人,他们的贷款风险要远远低于中下层收入群体,而由贷款带动的存款、理财业务收入等综合效益却远远高于中下层收入群体,因而如果完全由商业银行确定贷款利率,那么,炒房群体和投资性购房群体的住房贷款利率比较低于中下层收入群体。问题更关键的是,炒房群体和投资性购房群体不在于贷款利率多高,而在于首付要低,贷款要多,期限要长。
    因此,要确保宏观金融手段对房价过快上涨的遏制效果,必须由央行进一步强化和改进住房贷款政策。
    核心思路是在继续保护中低收入群体借得起经济适用房贷款的同时,运用提高首付率合缩短期限等金融杠杆,同时辅之以必要的税收手段,抑制炒房群体和投资性购房群体的过度投机或投资行为,并引导其尽快抛售持有的投机性和投资性房产。具体政策措施建议如下:
    第一条,压降贷款比率,加大炒房族首付压力而少炒房。严格控制住房贷款比率,第一套住房贷款比率不得高于70%,第二套住房贷款比率不得高于50%,第三套住房贷款比率不得高于30%,第四套住房不得贷款。
    第二条,缩短贷款期限,加大炒房族还贷压力而难炒房。严格控制住房贷款期限,第二套住房最长不得超过5年;第三套住房最长不得超过3年。
    第三条,提高贷款利率,降低炒房收益,使炒房族降低积极性。实行差别利率,按面积和套数分别规定。第一套住房面积在80平方米以内的,按商业性贷款同期同档基准利率的0.9倍执行;第一套住房面积超过80平方米的,按商业性贷款同期同档基准利率执行。第二套住房不得低于商业性贷款同期同档基准利率的1.5倍;第三套住房不得低于商业性贷款同期同档基准利率的2倍。对于已发放的第二套及以上住房的贷款,利率上浮的下限政策至迟必须从2006年1月1日开始执行。
    第四条,开征房产税和房产交易增值税,引导炒房族尽快向市场抛售住房。房地产价格不正常上升是一个制度性的问题,是土地供给制度、地方税收制度等多重因素共同作用的结果,解决这个问题需要金融政策与财税等其他政策互相配合。在物业税开征之前,应当马上大幅度提高投机购房者的交易门槛,降低其交易收益,比如严格规定所有“两证”不全的房产不得继承和馈赠,所有持有“两证”不满1年或“两证”不全的住房不得转让,所有持有“两证”不满2年的住房征收高比例的交易税,2006年1月1日开始补办“两证”要按交易税最高税率的5倍计征交易税及其罚金,以有效引导炒房族尽快向市场抛售住房,并进行公开的合法合规交易。
    第五条,严肃政策纪律,提高政策效能。进一步加大宏观政策落实到位情况的检查监督,对于违反宏观政策行事的商业银行分支机构和财政部门严加处罚,从而确保宏观调控政策发挥应有的积极效能。
(作者单位:朱子云系中国工商银行丽水市分行;朱益超系浙江大学经济学院2003级)