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从阶级角度去看房地产的现状
作者:ydxh    发布:2004-11-25    阅读:1394次   
     有人曾建议我读毛选,说至少可有两点收获:一、学会从发展(也即历史)的角度看问题;二、学会从阶级的角度看问题。从发展的角度看问题,分析事物的历史、现在和未来,掌握事物的发展规律,而不是局限于孤立的点狭隘的范围,无疑是相当有用的。但是,从阶级的角度看问题,我就一直未能深刻体会,一直以为都什么年代了还谈阶级。但纵观98年以来中国房地产的发展,尤其是今年有关房地产的吵吵嚷嚷,让我真正深刻体会了从阶级角度看问题的趣味。

    当且仅当处于同样经济地位的人团结起来追求他们的共同目标时,他们就构成了一个社会阶级。当然,也可以用阶层,团体的概念。在这里我们不追究范畴的细节,只掌握它的核心思想——共同的经济利益。在这次房地产的争闹中,有几个阶级呢?下面让我们分别欣赏一下他们的表演。

  一、房地产商

    谁是2004年最快乐的人,恐怕除了美国的布什就是中国的房地产商了。根据国家统计局最新统计快报显示,1-8月,商品房平均价格继续大幅攀升。全国商品房平均价格为每平方米2749元,同比增长13.5%,比一季度上涨了6.9%;商品住宅平均价格为每平方米2525元,同比增长11.2%,比一季度上涨了4.7%。房价同比上涨13.5%,这是1996年以来同期的最高涨幅。以全国房价最高的上海为例,在经历了数月滞胀之后,9月份出现加速上涨,均价较8月份上涨8.28%,预计全年的涨幅将超过15%。

    按照法国哲学家福柯的话语理论,说话主体必须满足某些权力条件,既掌握话语权,比如权威的作者或者控制了媒体的社团等等。如果把房地产商和买房者作为博弈的双方的话,无疑地产商掌握着话语权,媒体上充斥的是他们的房价上涨论,即使有几篇反驳的文章也被他们的口水淹没了,普通的民众只能在论坛上发发牢骚而已。同样根据福柯的理论,在说话的不过是某种权力意识,而不是主体。因此福柯才会宣称,“谁在说话?”这个问题必须改称“谁在说话有什么关系吗?”潘石屹、任志强是地产商的代表,他们在媒体上的曝光率不亚于某些娱乐明星。下面我们分析一下他们的言论。

    1、潘石屹:今年年初潘石屹发表了一篇《2004年北京房地产将要发生的事情》。文中提了四条理由。前两条是有关土地供应的,大意说新的土地政策出台,造成了供应的断档。如:文中提到“2004年1月9日正式下发文件停止审批,什么时候开始审批还不知道,一晃两个月就过去了,一年的1/6就没有了,出现了供应量的断档。”这句话乍看很有道理,细看却漏洞百出。

    第一,大家恐怕都知道盖房子和蒸包子不一样,蒸包子十几分钟就能完事,但是盖房子从立项到建成则需要2年左右的时间。即使今年的土地供应减少了,那后果也会在两年之后体现。今年的房地产供给是前几年形成的,和今年的土地政策没关系。

    第二,难道两个月没审批,以后就不能审批了吗。你二月不拿地,难道就不能拿了吗?难道土地是在各个月份均匀分布的吗?二月过去了,二月的地就蒸发了?难道不可以到六月再拿?只不过可能两年后项目竣工的时间推迟几个月。难道购房者还在乎多等这几个月吗?

    潘的第三条理由是:政治的稳定和经济的增长是房价上涨的重要因素。我承认经济增长,房价会相应的涨。但是涨的幅度得有个界限。它首先要和收入的增长相适合。而实际情况是房价的上涨远远超过了城镇居民的收入增长。而且最重要的是涨价的基数就已经不合理了,在这个不合理的基数上再上涨就更不合理了。现在的房价放在20年后的中国或者现在的美国可能与经济比较适合,但它是在现在的中国,在连全面小康都没实现的中国。

    潘的第四条理由是“北京房地产的租金回报率太高了。房价上升,租金下降,租金回报率才能回到正常的水平。” 一个比率太高,我们有三个方法把它将下来:减少分子,增加分母和两者都做。为什么非要选择第三种呢?我们完全可以只把租金降下来,因为北京租金太高也是促进房地产投资或投机的一个重要因素。再者,潘这是避重就轻,混淆现象和本质。不妨举个例子,一个人发烧,额头很烫但四肢冰凉,潘医生一摸病人的手,就诊断说体温太低要泡在热水里加热。当然,潘医生不会不知道他发烧,只不过假装不知而已。

    10月28日,央行宣布加息。房地产界知名的一对“老冤家”———SOHO中国有限公司董事长潘石屹和华远集团总裁任志强接着就打起了“嘴仗”:潘石屹放言加息后房价要跌,任志强则声称房价仍会继续上升。但是潘的意思是真要跌吗?他强调,虽然对目前的房价影响并不大,但是加息可能影响到购房需求,从而带来整体房价的略微下跌。具体而言,潘认为,加息对高档房价格影响不大,因为购买高档房的人一般对利率的敏感度比较差,利息提高0.27%,20年50万元的贷款利息也才增加万把元左右,可能也就是高档房一两平方米的房价;但是中低档住房的房价,则有可能开始下降,因为购房者可能会因为支付能力减弱,而选择退出。潘石屹真正要强调的是加息对房地产影响不大,下跌也是略微下跌,反正现在的价格他们已经是暴利了,稍微跌点也无所谓。而且值得注意的是潘开发的都是高档房(他自己宣称自己是给有房子的人盖房子的),所以他更加强调对高档房影响不大。

    关于任志强,他的言论一点也不比潘石屹少,也和潘的同样荒谬。为了鼓吹房价要涨,想方设法,无所不用其极。最可气的是他在一篇文章里竟提到说,现在包工头不能拖欠民工工资了,连总理都出面给民工要工资了,所以房地产的开发成本高了,房价要涨了。

    二、“经济学家”

    “经济学家”现在几乎已成了一个贬义词。占据话语霸权的新自由主义派的经济学家为强势集团服务,为资本服务,叫嚣腐败有理,民企的罪责既往不咎等等,让很多人觉得经济学家已经失去了良心。房地产这样一个暴利行业,当然会有一部分“经济学家”为他们服务。为房地产辩护的文章不计其数,在这里我也不必一一列举。既然都到“经济学家”这份上了,推论当然就更理论化,各种各样的名词都用上了。我也没兴趣反驳他们了,房价到底高不高问问老百姓就知道了,房地产是否是暴利行业问问良心就知道了。我只想起了剑桥学派罗宾逊夫人的一句话:学习经济学的唯一目的就是不受经济学家的骗。

    不过有些人也做得太过分了,太明显了。央行刚加了息,马上就有某位占据重要位置的经济学家宣称中国房地产还要涨二十年!

    经济学界,也有一部分经济学家,从中国经济的健康稳定的发展出发,从广大老百姓的利益出发,说出了真话。像社科院的易宪容还有经济学界的巨擘吴敬琏等。

    我最担心的就是房市重蹈股市的覆辙。记得2001年吴敬琏说中国的股市是个大赌场,然后有五个经济学家和他论战,后来据说上面还有人说话了。于是那以后吴敬琏被封了口再也没有说过一句关于股市的话。我想,股市到底是什么大家现在都心知肚明了,堵住一个人的嘴又怎样呢。真像是皇帝的新衣阿。

    这轮房地产泡沫论的发起者,是摩根斯坦利的亚太区首席经济学家谢国忠(摩根的全球首席也说过)。我想,谢国忠恐怕不会被房地产商收买吧,他可不缺钱;他恐怕也不会被那些等待购房的中低收入者收买吧。谢国忠曾准确预言了香港楼市的暴跌。我们是否应该听一听站在庐山之外的人的声音呢?

    三、央行和建设部等

    我对央行的印象一直还是不错的,那里面好多都是真正懂经济(懂中国经济,而不是书本上的西方经济学)的人。央行对于房产也做过一些努力,也提出过一些警告。虽然,央行更侧重的是金融风险,但央行毕竟没有站错队伍。2003年6月,央行下发了《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》(业界称为121号文件)。对房地产行业作出了严格规范,房地产商惊呼房地产的冬天来了。121文件之后央行仍未罢手,继续以土地批租等方面为突破口,与房地产行业进行博弈。但是,“苍天不负有钱人”,在建设部的推动下国务院出台了18号文件,对房地产行业作出了肯定。于是,房地产商长出了一口气:冬去春又来。在这轮较量中,房地产商和代表房地产商的建设部取得了胜利。

    经过这次挫败后,央行变得谨慎了,至多警告一下,不敢再动手脚了。即使像今年通货膨胀这么严重,CPI增幅一月份3.2%,二月份2.1%,三月份3.0%,四月份3.8%,五月份4.4%,六至九月份连续4个月增幅超过5%,央行也不敢调整利率。因为央行担心,一旦提高利率,可能会对经济产生负面影响,其中最重要也最可能受影响的就是房地产业。万一,中国经济因为央行升息出了什么事,这个责任央行可负担不起。记得,98年大家意识到通货紧缩来临时,好多人把责任推到央行身上,结果央行使尽浑身解数辩解,最后还不得不有违学理的把客户保证金加到M2中,以表明央行的货币是充足的,通货紧缩和央行无关。10月28号下午央行加息,但只加了0.27%,和5%的通货膨胀率相比是杯水车薪。这个行为只是试探性的,央行试图通过缓慢加息,把压力一点点释放。但只是这一个小小的举动,就已经把房地产业搅得地动山摇了,因为谢国忠说过一句话央行升息则泡沫必破。

    从18号文件的出台,我们就已看出建设部和房地产的关系了。我们不妨继续看看他们的关系。谢国忠的泡沫论出台不久,建设部政策研究中心就发布报告认为目前不能判断房地产是“泡沫经济”,并进行了“严密”的分析,还把责任推到了潘石屹等人身上。随即建设部政策研究中心主任陈淮在“长三角发展与机遇论坛”上发表书面演讲时竟说:据国际经验,需要政府援助才能住上房子的群体应不超过10%。政府切不要把为70%、甚至更多人群解决住房问题的责任自己背起来,现实地说,在未来5~8年内,“长三角”房地产业绝不要停步。这又是在混淆概念,政府援助和政府调控不一样。政府援助是政府以低廉的价格或租或卖给低收入者。政府调控则是要政府将房价调控在一个合理的范围内,让大多数人都能买得起房。发达国家都有“居者有其屋”的项目,中国虽然也有经济适用房,但规模太小。我们的政策制定者任何时候都应该考虑大多数人的利益。

    任志强发表言论说房价高是因为地价高了,紧接着国土资源部就出来辟谣,说地价并没高多少,这也是在为以后的清算买下伏笔。

    四、国务院

    国务院作为我国最高的行政机构,他们的看法却是很难捉摸。温总理曾经说过支持央行对房地产过热进行调控。但后来又进行妥协。国务院的视角应该比央行和建设部的视角更宽广一些,着眼的是整个国民经济。房地产已经成为中国经济的一块心病。这轮投资过热,细心的人会发现,钢材、水泥、电解铝等主要几个过热行业都和房地产息息相关。实际上是各个相关行业都想来分一杯羹。而大家寄予厚望的汽车行业刚刚兴盛起来接着就倒了下去。现在还没有一个行业能取代房地产的支柱地位(北京2003年的GDP增长有30%以上来自房地产,固定资产投资有50%以上来自房地产),因此如果房地产泡沫破灭的话,中国经济很可能爆发危机。易宪容的《谨防房地产业要挟整个中国经济》,想必温总理已经看过了,国研中心某些为房地产辩护的人的文章相比温总理也看了。我相信亲民的温总理心里已经有数了,现在要做的就是怎么让房地产软着陆。但是,政府出台的措施屡屡适得其反,被房地产商利用,房价越来越高。

    温家宝10月7号到群众中走访时说,解决好城镇居民的住房问题是各级政府的一项重要任务。要加快经济适用住房建设,重点解决困难群众的住房问题。这让我又看到了一丝曙光。

    现在我们实行的是新的发展观,不再以单纯的GDP的增长为目标,而是以人为本。我们党代表的是最广大人民的根本利益。但是如果连“安得广厦千万间,大庇天下寒士俱欢颜”的目标都达不到的话,那就谈不上以人为本了。

    现在我们实行社会主义市场经济,似乎又有矫枉过正之嫌。政府不敢干预经济了。前一阵子,投资过热,用市场手段不但刹不住反而越刹越热,后来只好用行政手段刹住。但是,发改委却辩解说这次调控中行政手段用的较少,主要还是市场手段起的作用。我觉得这就是个认识问题。中国经济现在正在转型,还不是真正的市场经济。这次投资过热主要是赶上了政治周期,地方政府推动的结果。因此,对于这种行为只能用行政手段解决。简单的说,行政的问题行政解决,市场的问题市场解决。政府用行政手段是正确的,要理直气壮起来。现在中国房地产行业十分不规范,更需要政府的调控。去年人民日报海外版有篇社论说,高房价不是供求的结果,而是房地产商的合谋,房地产商把房价定得那么高,消费者只能被动接受。这就像经济学里的合谋定价。我们不妨想想即使在西方发达国家,也存在市场失灵的时候,也需要政府的调控,我们为什么还要畏首畏尾呢?退一万部,假设没有投机,没有合谋,没有信息不对称,高房价就是供求引起的,难道为人民服务的政府不应该出台点措施?为什么经济适用房供应不增反降?

    现在的情况是政府不调控房地产,经济必定出问题。试想居民把十几年的收入(近一半)花在了房子上,其他行业怎么发展,经济怎么可能健康。政府如果调控房地产,出的问题可能还小些。

    五、消费者

已买房的人自然不希望房价下跌,未买房的人也总是被房地产商和为之辩护的经济学家的舆论误导,以为房价会千秋万代涨下去。更有部分投机者在其中坐收渔利。建设部的报告说现在的高房价的主要原因是人民预期的结果。我觉得是很有道理的。什么时候人们变得理性了,什么时候房地产就要崩盘了。

    最后总结一句话,政府该出手的时候就出手,“经济学家”该闭嘴的时候就闭嘴,消费者该冷静的时候就冷静。期望中国房地产能软着陆,中国经济能继续快速平稳的发展。