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区分投资性购房和投机性购房
作者:茅于轼    发布:2004-07-28    阅读:9413次   

      房地产是否过热的问题,关键在投机性购房的多少.投机性购房太多迟早会发生泡沫.一旦泡沫破裂,整个经济会受到严重打击.日本,台湾,香港都吃过这样的亏.台湾在1986年前后发生了房地产泡沫,至今已经快二十年了还没有完全恢复,更不用说日本了.我国在广东广西1993,1994年发生的房地产泡沫,至今也有十多年,采取了降价销售,甚至爆破等极端手段,至今也没有完全消化.所以对房地产泡沫的问题不得不密切注意.

      投机性购房和投资性购房是完全不同的两回事.可是在许多报章杂志上往往对此不加区分.如果是投资性购房,买得再多也不至于发生泡沫.即使投资过度,房地产的价格下降也是有限的,而且首先是房地产所投资的行业发生降价.如房地产买了用于制造业,首先是制造业供过于求,而不是房地产供过于求.虽然制造业的萧条会传递到房地产,但是只要房地产本身没有泡沫,就不足为碍,因为它能够为其他行业的需求增长所吸收.事实上这种波动每天都在发生着. 投资性购房是指买了房用于办企业,比如用于生产车间,办公用房或者出租,也可以包括当住房直接由自己使用.总而言之,房子在使用着,没有空关着.而投机性购房则买了房子以后,让它空关着,准备卖掉,待价而沽.投机性买卖的特点是他们既不参与生产也不参与消费,买就是为了卖,卖就是为了买.他们从买卖中获利.适量的投机活动是必要的,它不同于赌博,投机能够产生财富,对社会是有利的.(其理由我过去曾写过文章做出说明)所以世界各国政府都开放投机市场.房地产也一样.如果没有房地产的投机市场,所有的房子统统都已经在使用中,百姓要换房都没有周转房.而且房地产的投机市场能够预示房地产价格的走向,引导资源更合理的配置.反之,如果没有了房地产的投机市场,将来的房地产价格就不可能形成,就会妨碍当前与房地产有关的许多决策.

      然而投机过度则有害.大批的房子闲置着,不但是资源的浪费,而且形成虚假的价格,误导市场.在一个理想的经济中,价格都接近均衡价格,不论当前的价格或者将来的价格,都反映了供需均衡的状态.此时价格引导的资源配置具有最高的效率,最少的浪费,这是微观经济学所反复证明了的.但是如果投机过度,价格会脱离均衡点.所谓泡沫就是价格远高于均衡点,明明供给已经过度,价格应该往下走,但是投机者受各种信息的误导,还以为将来的价格还会上升,将更多的资源继续投入到房地产市场中.一旦事实的真相显露,价格大幅度地下降,泡沫破裂,对经济造成严重损害. 在理想状态下,投机市场由少数投机专家组成,他们有能力估计将来的价格走向.价格是由他们的引导作用决定的.但是市场上往往有许多普通人,为了投机赚钱,盲目地参与投机,结果价格不是由投机专家决定,而是由大规模的普通投机者形成的.这时候的价格完全脱离供应和需求的关系,变成了大众心理的指标.各种投机市场都可能发生这样的事.但是不同的市场对整个经济的影响程度是不同的.房地产业投入的资金规模特别大,它的影响也特别大.如果房地产市场发生泡沫,后果是非常严重的.

      我国的房地产究竟有没有泡沫,这是有巨大争论的问题.据我的观察,一定程度的泡沫肯定是存在的,原因就是房地产业中闲置的房子很多.单单从销售来看,似乎不存在泡沫,因为新造好的房子卖得还比较顺利.但是如果仔细观察一下房子被买走以后拿来干什么用了,就会发现,空关着的房屋比例很高,现在只有卖房的统计,但是没有卖了以后做什么用的统计,而恰恰是这一点才是决定房地产是否有泡沫的关键.在大多数大城市里,晚上可以看到许多已经卖出去的房子没有灯光,说明房子可能是空关着,并没有加以利用.这么多的房子处于闲置状态,已经说明房地产存在着泡沫. 造成这种情况是有其原因的.我国的经济有很高的增长率,收入分配又很不均衡,储蓄率又非常高,结果就有大批有钱人手中握有大量流动性资产.这些资产或者是银行存款,或者以短期债权的形式,有的干脆就是几十万上百万的现款.这些资产要寻找投资获利的机会.可是我国的金融市场很不发达,主要的投资渠道股票市场存在着许多作假和欺骗.没有好的投资机会,最后纷纷找到了房地产,认为房地产比较真实可靠.于是有钱人买房成风.买了一所再买一所,有的买了三四所,四五所.他们的资产主要就是房地产.这些房子基本上都是空关着,没有任何方式的利用.这就是房地产泡沫的来由.香港,台湾等地的房地产泡沫并非由于金融市场的不发达,而我国房地产市场的问题主要是金融市场不发达,投资渠道不畅造成的.

      要解决房地产泡沫的问题,从根本上看必须让金融市场完善起来,将资金引导到其他更能够获利的活动中去.我国有许多投资机会,可以产生很高的回报率.可是金融市场落后,资金流动有许多障碍,明明有很好的项目,但是得不到钱.比如农村中的高利贷,利息率高达百分之三十至五十;私营企业在需要资金时也出到百分之二十的利息率.可是现在的金融管制不允许城市的富余资金流向农村,也不允许私营银行的登记注册,结果把钱都蹩进了房地产业.房地产业的泡沫问题不是出在房地产业本身,怪他们是没有多少道理的.资金没有别的出路,只有房地产业畅通无阻,钱都流向房地产业,要挡也挡不住.有什么办法?在金融业没有改革好以前采取一些过渡性措施也是有用的,但是容易产生新的扭曲,这是必须注意的.