未来10年房地产将呈乐观发展态势

董辅礽

　　（50人论坛·北京）在日前召开的建筑领域WTO专题报告会上，著名经济学家董辅礽预计，未来10年我国的房地产将呈现出乐观的发展态势，同时，由于今年世界经济的不明朗，也使得我国今年的房地产消费扑朔迷离。
　　
　　信用消费、银行降息、税费减少、人均居住面积小，使得房地产投资持续升温
　　据统计数据显示，去年的房地产投资比前年增长了25.3％，仅商品房销售达到了4626亿元，这个增幅比固定资产投资、基础建设投资的增幅都要高得多。由此，董辅认为，从发展的眼光来看，房地产投资将会成为今后几年内社会投资的一个持续热点。
　　房地产投资是衡量我国经济增长的重要指标。从1998年以来，政府为了拉动经济、扩大内需，推出了一系列的措施来鼓励房地产的投资。首先，政府推出了商品房的按揭制度，实行信用消费。其次，中央银行连续七次降低利率，使利率维持在很低的水平上。由于大部分城镇居民购买商品房用的是银行按揭，降低利率在客观上也减轻了买房人的还款负担。第三，政府减免了房地产开发中很多的税费。这在一定程度上减少了开发成本，打压了房价，让买房的老百姓也获得了实惠。而从目前的情况来看，老百姓现在的人均居住面积还很小，这在相当大的程度上刺激了房地产投资。眼下我国正在推行小城镇建设，各个省市也都计划增加住宅的施工面积，这也意味着整个住宅市场的需求量还会进一步加大。
　　为了确保房地产投资获得收益，董辅?认为，政府必须对整个行业进行调控。这种调控首先反映在对地价的控制上，近一段时期由于开发商的土地成本提高，房价也随之上涨，这在相当大的程度上限制了老百姓购买力的释放。调控的另一方面体现在对房地产结构的调整上，政府必须在政策上多鼓励经济适用房、廉租房的建设，满足不同消费人群的需要，也给这些中低档住宅的开发商让出一定的利润空间。
　　
　　世界经济不明朗、内需不足影响购买力、今年住房消费形势难料
　　房地产在宏观经济中扮演着重要的角色，所以，宏观经济的走势在很大程度上决定了人们的住房消费。董辅?认为，在今年世界经济形势尚不明朗的情况下，我国的住房消费将呈现出怎样的一种发展趋势还很难预料。
　　有专家认为，今年的经济还会保持一个比较高的增长速度，预计还会在7％左右。即便如此，对于世界经济的不确定性给我国今年的宏观经济带来的影响也不容忽视。从美国的经济走势来说，虽然最近美联储主席格林斯潘表现出了恢复经济的信心，但还是有很多人并不看好今年美国的经济形势；从出口角度来看，日元的大幅贬值使得日本国内的出口状况有所好转，很多日本企业在价格中获得了竞争优势，这将对我国的出口造成很大的影响。从国内的经济情况来看，内需不足的情况还远远没有过去，市场上的商品大部分还是供过于求，商品零售价格还在进一步下降。
而居民的住房消费对经济走势的反应非常灵敏，这就使得今年我国的住房消费显得扑朔迷离。因为住房是一个相对长期的投资，很多人不可能一下子拿出那么大一笔钱，他们会通过银行来办按揭，由于今年经济形势还不明朗，人们对自己收入的预期就不会太好，也就很少有人会从银行贷出那么大一笔钱来买房。从另一个角度来说，今年我国证券市场很不景气，这将大大抑制今年的住房消费。上证指数已经跌破了1400点大关，政府的财政收入有所减少，广大中小投资者的财富更是大幅度缩水。这必将大大影响投资人的投资和消费。人们又开始把钱存到了银行中，既不愿投资也不愿消费。股市如果没有比较大的起色，今年的住房消费很难有大的作为。